Công chứng HĐ chuyển nhượng BĐS: Đi công chứng như… đi trên dây

Mặt khác, tâm lý chung của người dân khi nhận chuyển nhượng bất động sản  mà đã ra công chứng là an tâm. Nhưng trên thực tế, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hiện nay là “may nhờ rủi chịu” và Công chứng viên (CCV) cũng như Tổ chức công chứng (TCCC) đều cho rằng mình vô can…

Chứng cả cho… người chết!

Từ thực tế cho thấy, chiêu thức mà kẻ gian "qua mặt" CCV phổ biến nhất hiện nay là làm giả giấy tờ (chủ yếu bất động sản), Chứng minh nhân dân (CMND) rồi thuê người đóng giả chủ sở hữu để mua bán, chuyển nhượng nhằm chiếm đoạt tài sản của nạn nhân. Điển hình như trường hợp của Mai Hữu Thành (49 tuổi, ngụ quận Bình Thạnh, TP HCM), kẻ đã 3 lần qua mặt CCV để chiếm đoạt số tiền lên đến 5,1 tỉ đồng. Theo hồ sơ vụ án, Mai Hữu Thành và Nguyễn Việt Mỹ ( ngụ quận 4, TP HCM) vốn là chỗ quen thân nhau.

Để thực hiện hành vi lừa đảo, Thành nói với Mỹ hiện y đang có một số giấy chủ quyền nhà đất (bản chính) và nhờ Thành tìm người thế chấp để vay tiền lấy vốn làm ăn. Nhận lời Thành, Mỹ nhờ lại Hồ Tuất Tùng (ngụ quận 1, TP HCM) tìm mối và Tùng giới thiệu Mỹ cho Hồ Sỹ Ngọc Long, ngụ quận Gò Vấp. Sau đó, Mỹ giao 3 hồ sơ nhà đất của Thành cho Long. Không bao lâu sau, Long làm trung gian thế chấp 3 sổ đỏ của Thành cho ông Trần Ngọc Long và ông Lê Quang Vĩnh (cùng ngụ quận Gò Vấp) để vay tổng cộng 5,1 tỉ đồng.

Đến hạn trả nợ, không thấy Thành nói năng gì, ông Trần Ngọc Long và ông Vĩnh đi tìm hiểu thì phát hiện 3 hồ sơ nhà đất trên không có thật nên đã làm đơn tố cáo Cơ quan Công an. Quá trình điều tra phát hiện: Đối với hồ sơ nhà đất mang tên Châu Thị Minh Thảo ở phường Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức là giấy tờ giả. Để ra công chứng vay mượn tiền, Thành đã thuê Hứa Mỹ Duyên (ngụ quận 11) đóng giả chủ đất tên Châu Thị Minh Thảo và đã qua mặt được CCV để vay của ông Trần Ngọc Long 900 triệu đồng.

Về hồ sơ nhà đất mang tên Trịnh Như Văn và Lê Thị Tuyết ở xã Tân Thới Nhì, Hóc Môn là hồ sơ thật nhưng bị mất trộm trước đó. Thành khai y nhặt được giấy tờ này và cũng giống như lần trước, để ra công chứng vay 1,7 tỉ đồng của ông Lê Quang Vĩnh, Thành đã nhờ người đóng giả chủ đất và một lần nữa qua mặt CCV của Phòng Công chứng số 5. Cuối cùng là hồ sơ đất mang tên Trần Văn Sổ ở xã Thới Tam Thôn, Hóc Môn cũng được Mai Hữu Thành nhờ người đóng giả để ra công chứng vay của ông Trần Ngọc Long 2,5 tỉ đồng.

Một vụ việc khác là trường hợp của Trần Thị Vân (60 tuổi, ngụ phường 7, quận 11), đối tượng đang bị Cơ quan Công an truy nã về hành vi "lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Theo đó, căn nhà số 263, Đào Duy Từ, phường 7, quận 11 thuộc quyền sở hữu của ông Huỳnh Lai và bà Trần Thị Vân. Ngày 14/8/2010, tại Văn phòng Công chứng Bến Thành, ông Huỳnh Lai đã ký ủy quyền cho bà Vân được toàn quyền định đoạt căn nhà trên.

Đến ngày 9/11/2010, bà Vân ký hợp đồng bán căn nhà này cho bà Võ Thị Thu Hà với giá 1,5 tỉ đồng. Sau khi công chứng sang tên tại Phòng Công chứng số 7, bà Hà đã giao đủ tiền, đồng thời bà Vân giao toàn bộ bản chính giấy tờ sở hữu nhà cho bà Hà giữ. Hai bên hẹn 3 tháng sau sẽ cùng ra làm thủ tục đăng bộ sang tên chủ sở hữu.

Đến hẹn, do không liên lạc được với bà Vân, bà Hà tự đến Chi cục Thuế quận 11 để làm thủ tục thì được biết căn nhà trên đã được ông Huỳnh Lai làm thủ tục tặng cho con mình là Hoàng A Ngân và hiện Ngân đang đứng tên chủ sở hữu. Ngay sau đó bà Hà làm đơn khởi kiện tại TAND quận 11.

Khi tòa mời ông Huỳnh Lai đến làm việc thì ông khẳng định không hề cùng bà Vân đến Phòng Công chứng Bến Thành để ký giấy ủy quyền. TAND quận 11 tiến hành giám định hợp đồng công chứng ủy quyền thì phát hiện người cùng bà Vân đến ký tên ủy quyền không phải là ông Huỳnh Lai mà do bà Vân thuê người đóng giả.

Công văn của Sở Tư pháp TP HCM.

Không chỉ có người sống bị mạo danh mà ngay cả người chết hàng năm trời cũng không yên. Đó là trường hợp của ông Nguyễn Văn Chỗ, người đứng tên chủ sử dụng lô đất có diện tích 3.308m2 tọa lạc tại phường Thạnh Lộc, quận 12. Năm 2007, ông Chỗ qua đời do bệnh tật. Thế nhưng sau đó ông Nguyễn Như Lợi (70 tuổi; ngụ phường Phạm Ngũ Lão, quận 1) đã thuê người ra phòng công chứng đóng giả làm ông Chỗ để làm giấy ủy quyền cho ông Lợi được toàn quyền định đoạt khu đất nói trên.

Có "bùa" trong tay, ông Lợi tiếp tục ra phòng công chứng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Mạnh Chiến (45 tuổi; ngụ quận Hồng Bàng, TP Hải Phòng) và "ôm" gọn 3 tỉ đồng…

Cần có chế tài đối với TCCC

Không chỉ có 3 trường hợp như chúng tôi đã đề cập ở trên mà hầu hết các vụ lừa đảo liên quan đến công chứng thì CCV đều vô can. Lý do mà CCV (cũng như của TCCC) đưa ra là họ đã chứng kiến việc hai bên ký tên và lăn tay đúng với dấu vân tay trong CMND mà hai bên xuất trình. Còn việc giấy CMND có giả hay không thì họ không thể biết được.

Mặt khác, khi tới phòng công chứng thì các bên phải tự tìm hiểu và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hành vi của mình. Ai làm sai thì phải chịu trách nhiệm, ai bị lừa thì… ráng chịu chứ không thuộc lỗi của CCV!

Qua tìm hiểu của chúng tôi, cũng phải công bằng mà nói, những lý lẽ mà CCV và TCCC đưa ra không phải là để phủ nhận trách nhiệm mà đó là một thực tế rất đáng lo ngại trong hoạt động công chứng hiện nay. Bởi lẽ, trước đây, khi trao đổi với chúng tôi về vấn nạn làm giả giấy tờ, Thượng tá Nguyễn Hồng Quang, Trưởng phòng Kỹ thuật hình sự, Công an TP HCM cho biết, mỗi năm, Phòng Kỹ thuật hình sự tiếp nhận khoảng 700-800 vụ trưng cầu giám định và qua đó đã phát hiện khá nhiều vụ làm giả. Loại giấy tờ làm giả nhiều nhất lần lượt là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, CMND, giấy đăng ký xe và giấy phép lái xe, các loại văn bằng…

Để phân biệt giấy tờ thật hay giả bằng mắt thường thì gần như không thể. Còn sử dụng kính lúp (phóng to gấp 20 lần trở lên), nếu là mộc giả khi nhìn vào thì mọi người sẽ thấy chữ in trên mộc sẽ có những răng cưa, còn thật thì không. Hình Quốc huy nếu giả thì rất nhạt còn thật thì trông rất nét. Tuy nhiên, cách phân biệt này chỉ mang tính chất tương đối vì trên thực tế có những loại giấy tờ được làm giả rất cao siêu, phải có những thiết bị máy móc của cơ quan chuyên ngành thì mới có thể phát hiện được.

Trong khi đó, rảo qua các phòng công chứng chúng tôi ghi nhận nhiều CCV chỉ xem giấy tờ qua loa, thậm chí còn không cả nhìn mặt người đến công chứng thì làm sao phát hiện ra giấy tờ giả. Và trên thực tế hiếm có trường hợp nào người sử dụng giấy tờ giả bị CCV phát hiện. Cho nên, lời khuyên của những người có trách nhiệm là khi người dân giao dịch mua bán tài sản có giá trị lớn như nhà cửa, đất đai thì cần phải tìm hiểu cặn kẽ nguồn gốc của tài sản và chủ sở hữu là cách đề phòng tối ưu nhất.

Vậy tìm hiểu bằng cách nào? Còn nhớ trước đây, khi còn quy định việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải thông qua UBND cấp phường, xã thì để đảm bảo người thật, tài sản thật thì người mua chỉ cần đến UBND phường để hỏi là có thể biết được ngay tình trạng của tài sản. Còn nay, khi giao dịch chỉ cần qua phòng công chứng nên việc tài sản này đã bán cho ai thì UBND phường hoàn toàn mù tịt. Cho nên kẻ gian có thể công chứng bán cho nhiều người (lần đầu giấy tờ thật, lần sau giấy tờ giả).

Làm giả giấy tờ nhà đất rồi đi công chứng chuyển nhượng là chiêu lừa phổ biến hiện nay.

Thế là CCV cứ vậy mà chứng. Theo một điều tra viên của Đội 8, PC45, Công an TP HCM thì trên thực tế các vụ án đã xảy ra, CCV chỉ bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi có dấu hiệu rõ ràng là đã tiếp tay cho tội phạm, còn không thì không thể xử lý được họ. Về mặt dân sự, CCV chỉ chịu trách nhiệm khi công chứng tài sản đã bị ngăn chặn. Tuy nhiên, để tự cứu mình,  nhiều TCCC sau đó phát đi công văn "đính chính" rồi phủi trách nhiệm luôn. Người bị thiệt hại kiện ra tòa nhưng vụ việc thường kéo dài và phần thắng lại nghiêng về TCCC.

Trong một diễn biến khác, từ thời điểm tháng 6/2006 trở về trước, theo quy định của pháp luật thì một trong những điều kiện được phép tham gia giao dịch bất động sản là không có tranh chấp, không bị kê biên. Để đảm bảo thực thi, các TCCC thường yêu cầu các cá nhân, tổ chức xuất trình giấy xác nhận tình trạng nhà không bị tranh chấp, kê biên có xác nhận của UBND cấp phường, xã. Tuy nhiên, sau đó Thông tư liên tịch số 04/2006/YYLT/BTP-BTNMT giữa Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên - Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng… không quy định phải có giấy xác nhận này.

Từ đó, Sở Tư pháp TP HCM đã có Công văn số 2868/STP-BTTP gửi các phòng công chứng đề nghị rõ nguyên văn như sau: "Để giảm bớt thủ tục có thể gây phiên hà cho người dân, tăng cường trách nhiệm của người dân khi tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch, kể từ nay, các phòng công chứng không yêu cầu xuất trình giấy xác nhận tình trạng nhà không bị tranh chấp, không bị kê biên có xác nhận của UBND cấp xã…

Tuy nhiên, cần bổ sung trong hợp đồng giao dịch bất động sản phải xác định rõ trách nhiệm của các bên: Bên bán, bên chuyển nhượng… cam kết tài sản giao dịch không có tranh chấp, không bị kê biên… và bên mua, nhận chuyển nhượng… cam kết tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của tài sản giao dịch".

Từ khi có văn bản này, các TCCC và CCV rất "mừng" vì họ đã đẩy hết trách nhiệm cho người cần công chứng. Và cũng kể từ đó, phiền hà có giảm thật nhưng mức độ rủi ro thì "tăng đột biến" -  nhiều người đã sập bẫy kẻ bất lương, nhiều CCV đã bị "qua mặt".

Về phía người cần công chứng, họ cho rằng, theo quy định của pháp luật thì công chứng là việc CCV chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Do vậy mà CCV và TCCC phải chịu trách nhiệm trước việc chứng thực của mình chứ không thể đổ lỗi hết cho người cần công chứng được. Vì nếu như vậy, kể cả trong trường hợp CCV thừa biết là giấy tờ giả, người giả mà họ vẫn công chứng thì cũng không thể quy trách nhiệm được.

"Theo chúng tôi pháp luật cần phải có quy định đơn vị công chứng phải chịu trách nhiệm trong việc không phát hiện ra giấy tờ giả thì mới giải quyết tận gốc thực trạng này. Muốn vậy thì buộc TCCC phải trang bị máy móc cho đơn vị mình (như ngân hàng trang bị máy phát hiện tiền giả chẳng hạn) để phát hiện giấy tờ giả. Chứ cái kiểu tiền thì nhận (lệ phí công chứng) mà trách nhiệm thì không là không công bằng" - nhiều người dân nêu quan điểm