Bất động sản thời kích cầu và chờ… giải cứu

Chủ đầu tư giảm giá khuyến mại, ngân hàng mở hầu bao, khách hàng… vẫn dè dặt

Cách đây gần 1 tháng, Công ty CP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Cầu Giấy mở bán căn hộ tại dự án Discovery Complex ở 302 Cầu Giấy với mức giá từ 27 triệu đồng/m² đã bao gồm nội thất cơ bản. Để kích cầu, ngoài việc giãn tiến độ thanh toán thành 8 đợt, chủ đầu tư đưa ra chương trình khuyến mại tặng chỗ đỗ xe ôtô thời hạn 50 năm với trị giá tương đương 400 triệu đồng cho 20 khách hàng đầu tiên ký hợp đồng mua nhà.  

Mặc dù dự án nằm ở vị trí thuận lợi về giao thông và hạ tầng xã hội, nhưng việc chủ đầu tư mở bán vào thời điểm thị trường đóng băng như hiện nay vẫn bị coi là… liều lĩnh. Tuy nhiên, ông Trần Đức Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Cầu Giấy, vẫn tỏ ra khá tự tin với chiến lược bán hàng của mình vì "trên tuyến đường Cầu Giấy, các dự án khác hiện đều có giá trên 30 triệu tới gần 50 triệu đồng/m² vì thế sau gần 1 tháng mở bán, chúng tôi đã bán được hơn 50 căn hộ".

Cũng như chủ đầu tư Discovery Complex, để bán được hàng vào thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã chọn giải pháp hạ giá như dự án Hado Park View tại Khu đô thị mới Dịch Vọng của Tập đoàn Hà Đô, giá 22,7 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, nội thất hoàn thiện), dự án Skylight của Tổng Công ty Cơ khí xây dựng ở số 125D Minh Khai, quận Hai Bà Trưng với giá từ 20,2 triệu đồng/m².

Trước đó, Tập đoàn Hòa Phát cũng đã phải giảm giá bán căn hộ tại dự án Mandarin Garden xuống 29 triệu đồng/m² (chưa gồm nội thất) và 35 triệu đồng/m² (có nội thất đầy đủ). Mới đây nhất, Công ty CP Phát triển Thương mại Vinaconex cũng giảm giá bán căn hộ Chợ Mơ ở 459C Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, từ 28 triệu đồng xuống 25 triệu/m².

Trong khi các chủ đầu tư kích cầu thị trường bằng giảm giá, khuyến mại thì các ngân hàng cũng đua nhau đưa ra các gói tín dụng từ vài trăm tỉ tới hàng nghìn tỉ đồng dành cho khách hàng vay mua nhà.

Nhiều chủ đầu tư hiện cũng đã liên kết với ngân hàng để cho khách hàng vay mua nhà tại dự án của mình.

Cách đây không lâu, Vietcombank từng gây sốc khi trong khoảng thời gian từ  ngày 4/7 đến 4/8, ngân hàng này công bố gói lãi suất 0% trong 12 tháng cho khách hàng vay mua căn hộ tại dự án Indochine Plaza Hanoi (IPH).

Còn khách hàng mua căn hộ tại Discovery Complex sẽ được Ngân hàng TMCP Đầu tư & Phát triển Việt Nam (BIDV) cho vay với số tiền tối đa bằng 85% giá trị căn hộ với lãi suất trong 6 tháng đầu là 12%/năm; khách hàng mua nhà tại Mandarin sẽ được các ngân hàng Techcombank, MB hỗ trợ vay vốn với số tiền bằng 70% giá trị căn hộ với mức lãi suất 12% trong 6 tháng; VietinBank Chi nhánh TP Hà Nội cũng chấp nhận cho khách hàng mua nhà dự án N04, Khu đô thị Đông Nam, Trần Duy Hưng của UDIC vay từ 50- 70% giá trị hợp đồng với lãi suất 12%/năm trong 12 tháng…

Mặc dù các ngân hàng đều công bố những chương trình ưu đãi cho vay mua nhà, nhưng rất nhiều người có nhu cầu vay mua nhà vẫn tỏ ra khá dè dặt.

Chị Hương, ở Thanh Xuân, Hà Nội, cho biết vợ chồng chị định mua nhà tại một dự án ở Cầu Giấy nhưng còn thiếu nên định vay ngân hàng khoảng 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau nhiều ngày tìm hiểu, vợ chồng chị quyết định từ bỏ ý định vay ngân hàng vì "thực ra đa số mức lãi suất ưu đãi mà ngân hàng cho vay mua nhà chỉ áp dụng trong khoảng 3 - 6 tháng, dài nhất là 1 đến 2 năm đầu tiên. Tôi đã tham khảo tại nhiều ngân hàng thì đều được trả lời sau thời gian ưu đãi này, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất theo mức lãi suất huy động cộng với khoản chênh lệch nhất định nên khách hàng rất khó xác định cụ thể mức lãi suất phải trả trong tương lai nên phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ của mình, cân nhắc điều chỉnh giữa thu nhập và nhu cầu tài chính trong thời gian vay. Với khoản tiền tôi cần vay thì ngay trong thời gian ưu đãi, mỗi tháng tôi phải trả lãi khoảng 5 triệu đồng chưa kể gốc, trong khi thu nhập của vợ chồng tôi chỉ được khoảng hơn 20 triệu đồng/ tháng, trừ chi phí sinh hoạt hằng tháng thì số tiền tích lũy chẳng còn được bao nhiêu nên tôi quyết định không vay nữa mà đi tìm nhà ở dự án khác vừa túi tiền của mình".

Nỗi băn khoăn của chị Hương cũng là của rất nhiều người làm công ăn lương có nhu cầu mua nhà nhưng lại không đủ tiền. Bởi vay mua nhà thường là vay dài hạn với số tiền đều từ vài trăm triệu trở lên, vì vậy lãi suất luôn là nỗi lo với khách hàng. Ngoài ra, hiện nhiều ngân hàng còn áp dụng thu phí đối với khách hàng có nhu cầu trả nợ trước hạn. Mức thu phí thường từ 1-5% trên số tiền trả nợ trước hạn.

Nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng người dân vẫn dè dặt khi vay ngân hàng mua nhà.

Giải cứu thị trường, cần giải pháp từ Chính phủ

Thực tế hiện nay người có nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn, nhưng do giá  bất động sản vẫn cao so với thu nhập nên thị trường đóng băng nhưng người có nhu cầu vẫn không thể mua nổi nhà. Dù đã đưa ra nhiều "chiêu" để bán hàng nhưng tự mỗi chủ đầu tư cũng không thể đủ sức để "hâm nóng" thị trường. Nhiều đề xuất, giải pháp đã được các tổ chức đưa ra để phá băng bất động sản.

Mới đây, Hiệp hội Các nhà đầu tư, tài chính Việt Nam (VAFI) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, Tài chính, UBND TP HCM, Hà Nội và Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) "đề xuất 5 giải pháp cơ bản tương đối đơn giản và dễ thực hiện, những giải pháp này chủ yếu nằm trong tầm giải quyết của Chính phủ, các bộ và chính quyền địa phương".

Thứ nhất, hỗ trợ cho người thu nhập thấp và trung bình được hưởng lãi suất ưu đãi đầu tư khi vay vốn tại các ngân hàng thương mại như cơ chế lãi suất của Ngân hàng Phát triển Việt Nam dành cho các dự án ưu đãi  đầu tư, chi tiết như sau:

Người mua nhà trị giá dưới 2 tỉ đồng/ căn được vay với lãi suất ưu đãi là 7%/năm cho 3 năm đầu, Nhà nước sẽ cấp bù lãi suất khoảng từ 5%/năm - 3%/năm. Nhà nước sẽ dành khoảng 8.000 tỉ  để cấp bù lãi suất cho 3 năm (2013, 2014, 2015), với số tiền này sẽ thu hút số vốn đầu tư khoảng 120.000 tỉ đồng tương ứng với khoảng 120.000 căn hộ chung cư.

Cơ chế cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình kích cầu sẽ tương tự như cơ chế của năm 2008 khi Chính phủ dành 1 tỉ USD để cấp bù lãi suất cho toàn bộ hệ thống doanh nghiệp trong thời hạn 1 năm.

Thứ hai, giá bất động sản đã giảm khá mạnh (từ 30% - 60%), đây là cơ hội tuyệt vời để các chính quyền địa phương, nhất là các đô thị lớn xây dựng cho mình một quỹ nhà tái định cư giá rẻ và chất lượng trong giai đoạn 2013 -2020. Với tình hình thị trường bất động sản như hiện nay và với nhu cầu xây dựng Quỹ nhà ở tái định cư lớn phục vụ cho quy hoạch phát triển đô thị trong tương lai gần thì các địa phương lớn cần có kế hoạch mua tổng cộng khoảng 25.000 căn hộ tương ứng với số tiền khoảng 25.000 tỉ. Nguồn tiền này huy động nguồn tài chính sẵn có và ngay lập tức từ nguồn vốn của SCIC và Quỹ sắp xếp đổi mới doanh nghiệp (hiện do SCIC quản lý). Để bù đắp nguồn vốn cho Quỹ sắp xếp doanh nghiệp thì Chính phủ nên chỉ đạo các bộ, ngành và SCIC bán vốn Nhà nước tại các doanh nghiệp đã cổ phần hóa và đã có sẵn các đối tác chiến lược sẵn sàng bỏ tiền mua ngay.

Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước nên hạ lãi suất tiền gửi ngoại tệ xuống mức 1%/năm, sau đó là 0%/năm. Thực hiện giải pháp này nhằm tiếp tục nâng cao vị thế đồng nội tệ, chống đôla hóa và hỗ trợ rất nhiều cho việc giảm nhanh mặt bằng lãi suất tiền gửi nội tệ.

Thứ tư, áp thuế giá trị gia tăng cho hoạt động mua vàng miếng và vàng trang sức ở mức 10% trên giá trị mua. Để đảm bảo quyền lợi cho người dân sở hữu vàng trước đó thì không thu thuế GTGT, thuế tiêu thụ đặc biệt cho hoạt động bán vàng miếng, vàng trang sức. Ngân hàng Nhà nước cam kết mua vàng miếng, vàng trang sức của dân (thông qua hệ thống đại lý được cấp phép) tại bất kỳ thời điểm nào với giá mua theo giá quốc tế (có chiết khấu chi phí đại lý).

"Nếu áp dụng giải pháp thứ ba và thứ tư, VAFI khẳng định rằng chúng ta đã hoàn toàn kết thúc quá trình vàng hóa, đôla hóa đã diễn ra trong nhiều thập niên qua".

Thứ năm, hình thành các "đội cứu hỏa" từ Trung ương đến địa phương để nhanh chóng cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên để hoạch định chính sách cụ thể, rồi nhanh chóng triển khai thì rất cần sự  phối hợp chặt chẽ, khẩn trương từ các bộ, ngành, từ các sở, ban, ngành trong một địa phương hay từ sự phối hợp khẩn trương giữa Trung ương và địa phương.

Cuối tuần qua, BIDV và Bộ Xây dựng đã ký thỏa thuận phối hợp triển khai chương trình xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn 2013 - 2015 với doanh số cho vay là 30.000 tỉ đồng. Theo đó, trong giai đoạn 2013 - 2015, BIDV cam kết dành gói tín dụng trung dài hạn quy mô 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ triển khai các chương trình xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó:

Đối với chủ đầu tư thực hiện dự án, doanh số cho vay tối đa là 10.500 tỉ đồng (chiếm 35% gói tín dụng); Mức cho vay tối đa là 70% trên tổng mức đầu tư của dự án; lãi suất cho vay bằng lãi suất của Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB); thời gian cho vay tối đa 5 năm.

Đối với người mua nhà, doanh số cho vay tối đa là 19.500 tỉ đồng (chiếm 65% gói tín dụng); Mức cho vay tối đa là 85% trên giá trị căn nhà; lãi suất cho vay thấp hơn 10% (tức chỉ bằng 90%) so với mặt bằng lãi suất cho vay bình quân các TCTD; mức lãi suất có thể thấp hơn trong trường hợp Nhà nước có cơ chế hỗ trợ; thời gian cho vay tối đa 15 năm.

Đối tượng được BIDV xem xét cấp tín dụng bao gồm:

Chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích sàn căn hộ dưới 70m² và giá bán dưới 15 triệu đồng/m².

 Người mua nhà đáp ứng các điều kiện: thuộc đối tượng được giải quyết nhu cầu về nhà ở xã hội; các đối tượng có thu nhập thấp, trung bình không đủ điều kiện được giải quyết nhu cầu về nhà ở xã hội nhưng có nhu cầu về nhà ở; các đối tượng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng đã xuống cấp hư hỏng hoặc diện tích bình quân dưới 8m²/người, các hộ gia đình thuộc diện tái định cư mà chưa được Nhà nước bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Chính quyền địa phương trực tiếp triển khai đầu tư hoặc mua lại nhà ở phục vụ cho các chương trình nhà ở tái định cư, nhà ở cho các gia đình chính sách, nhà ở cho cán bộ công nhân viên thuộc các cơ quan hành chính sự nghiệp...

Cuối tuần trước, trong buổi tọa đàm "Tìm kiếm các giải pháp tháo gỡ khó khăn nhằm khơi thông thị trường bất động sản TP HCM", Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ cho biết, Bộ Tài chính đã thành lập tổ công tác đặc biệt nghiên cứu để đề xuất Chính phủ và Quốc hội phê duyệt theo thẩm quyền về những giải pháp tài chính để hỗ trợ thị trường, kích thích tăng trưởng, qua đó giải quyết tồn kho và nợ xấu cho lĩnh vực bất động sản.

"Hiện kịch bản giải cứu cho nền kinh tế, cho bất động sản cũng đã được chuẩn bị sẵn sàng. Bất động sản sẽ được cứu bằng giải pháp tài chính", Bộ trưởng Vương Đình Huệ khẳng định.

Theo Bộ trưởng Vương Đình Huệ, việc tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản hiện nay là rất quan trọng. Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Đồng thời, thị trường bất động sản cũng có liên hệ trực tiếp đến thị trường tài chính, tiền tệ, vật liệu xây dựng, thị trường lao động, đặc biệt là hoạt động thu ngân sách cũng như sự tăng trưởng của nền kinh tế. Do vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không chỉ vì doanh nghiệp mà còn vì lợi ích chung, góp phần thúc đẩy nền kinh tế. Bộ Tài chính đang trình Chính phủ đưa mức thuế thu nhập doanh nghiệp từ 25% hiện nay xuống còn 20-23%. Những doanh nghiệp dưới 200 lao động, doanh thu dưới 20 tỉ đồng sẽ có mức thuế 20%.

Bộ trưởng Vương Đình Huệ khẳng định, Bộ Tài chính cũng đang đề xuất tiếp tục giãn thuế GTGT trong 6 tháng năm 2013 và các doanh nghiệp bất động sản sẽ có thời gian giãn thuế nhiều hơn, đồng thời phối hợp với các địa phương phát hành trái phiếu chính quyền địa phương để đầu tư phát triển, làm tăng tổng cầu qua đó sẽ giúp kích thích thị trường bất động sản. Riêng với nhà ở xã hội sẽ được hưởng thuế ưu đãi là 10%. Tiền thuê đất tiếp tục cho giảm 50%. Đồng thời cũng sẽ thống nhất tiếp thu việc cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp