Câu chuyện bong bóng bất động sản ở Canada

• Canada cứng rắn trước chính sách “ngoại giao chiến lang” của Trung Quốc
• Thương vụ Gouzenko với tình báo Canada

Treacy, một quản lý công ty sản xuất bia tươi, người cùng bạn gái kiếm được khoảng 150.000 USD mỗi năm và nghĩ rằng họ sẽ có đủ khả năng để sở hữu một ngôi nhà ở thành phố nơi họ đã sống trong một thập niên, ngậm ngùi: “Bạn hy vọng rằng có thể mọi thứ sẽ bắt đầu hạ nhiệt và đó là những gì mọi người vẫn nói trong nhiều năm. Nhưng, điều đó rõ ràng không xảy ra”. Bên cạnh giá nhà leo thang, chi phí trả trước cùng với bảo hiểm thế chấp, vẫn là quá cao và ngoài tầm với.

Canada đang trải qua cơn sốt nhà ở do đại dịch COVID-19 và nhu cầu cần thêm không gian sinh sống, do lãi suất chạm đáy và thực trạng nhân khẩu học, với những người thuộc thế hệ thiên niên kỷ đang bước vào những năm đầu của việc mua sắm những tài sản lớn như nhà ở.

Phó Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) Lawrence Schembri cho biết giới chức đã ghi nhận thực trạng giá nhà đã tăng tương đối nhanh trong những tháng gần đây và rằng “những gì đã xảy ra trong năm 2020 là rất bất thường”.

Một góc thành phố Toronto, Canada.

Canada chứng kiến sự tăng giá nhà ở mạnh hơn tất cả các nước thuộc Nhóm G-7. Theo dữ liệu nhà ở do Ngân hàng Dự trữ Liên bang Dallas thu thập, giá nhà danh nghĩa ở Canada tăng với tốc độ hằng năm khoảng 16% trong quý IV-2020 so với giai đoạn 3 tháng trước đó, vượt xa Mỹ, Anh và các nơi khác. Một số nhà phân tích và kinh tế học lo ngại rằng, vai trò quá lớn của bất động sản trong nền kinh tế có thể nhanh chóng “phản tác dụng” trong thời kỳ suy thoái tiếp theo. Tỷ trọng nhà ở của Canada trong tổng sản phẩm quốc nội là 9,3% tính đến quý IV-2020, tăng từ mức 7,5% của một năm trước đó và từ 6,6% trong một thập niên trước. Tại Mỹ, nhà ở chỉ chiếm 4,6% GDP và ngay cả trong giai đoạn đỉnh cao chứng kiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản, con số này cũng chỉ là 6,7%.

Những cảnh báo đáng lo ngại

Bắt đầu từ quý III năm ngoái, lần đầu tiên kể từ khi dữ liệu được thu thập vào những năm 1960, đầu tư vào bất động sản của Canada đã vượt xa các khoản đầu tư vào hạ tầng, máy móc và thiết bị không thuộc nhà ở, tính theo tỷ trọng GDP. Trong khi tiền vẫn liên tục đổ vào bất động sản, các nhà kinh tế chỉ ra rằng điều đáng lo ngại chính là ở chỗ nhà ở không sản xuất hàng hóa và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu trong và ngoài nước cũng như  mở rộng tiềm năng dài hạn của nền kinh tế.

David Rosenberg, người đứng đầu hãng phân tích dự báo Rosenberg, nhìn nhận bất động sản ở Canada đã trở thành “một món hàng tiêu dùng lâu bền”, tương tự như một chiếc xe hơi hoặc thiết bị gia dụng. Ông cảnh báo rằng thị trường nhà ở phát triển quá nóng “có thể là một trong những bong bóng lớn nhất mọi thời đại”.

Rosenberg không phải là người duy nhất lên tiếng về những lo ngại này. Nhiều nhà kinh tế từ các ngân hàng lớn của Canada cũng đã đưa ra các cảnh báo. Derek Holt, Trưởng bộ phận Kinh tế Thị trường vốn của Scotiabank, cho rằng “Ottawa đã hoàn toàn mất cảnh giác về mức độ phản ứng của thị trường nhà trước tình trạng chi phí được duy trì rất thấp”.

Sức nóng của thị trường nhà ở Canada vì đâu mà có (ảnh chụp tại Toronto, Ontario).

Báo cáo gửi khách hàng của nhà kinh tế Robert Kavcic, Ngân hàng Montreal, có đoạn: “Cần nhớ lại rằng năm 2016-2017 là giai đoạn đặc trưng với các bong bóng nhà đất tại Toronto và Vancouver, cùng các vùng phụ cận, gây ảnh hưởng đáng kể tới các chính sách vĩ mô ở cả cấp liên bang và cấp địa phương”. Mọi chuyện đang diễn ra theo chiều hướng tương tự.

Giới chủ ngân hàng và các nhà kinh tế cho rằng, mức tăng giá ngày càng đáng kinh ngạc ở một số thị trường nhà ở của Canada là điều đáng báo động. Các nhà hoạch định chính sách mô tả hoạt động trên thị trường nhà ở gần đây là “mạnh hơn nhiều so với dự kiến”.

Trong khi đó, cựu Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada (BoC) Stephen Poloz cho rằng sức nóng của thị trường nhà ở trong nước là một sự đánh đổi có thể chấp nhận được để ngăn chặn một cuộc suy thoái tồi tệ và việc cắt giảm lãi suất sẽ thúc đẩy nền kinh tế. Thống đốc BoC hiện tại Tiff Macklem dự định giữ lãi suất hiện tại cho đến năm 2023.

Tuy nhiên, sự nóng lên quá mức của thị trường có thể sẽ tạo ra những nhu cầu sai thực tế - từ các nhà đầu cơ hoặc nhà đầu tư lo sợ họ sẽ bỏ lỡ “món hời”, dễ dẫn đến siêu lạm phát trên thị trường, ảnh hưởng đến khả năng chi trả cho các gia đình trẻ hoặc người có thu nhập thấp, làm tăng nợ thế chấp và leo thang rủi ro về nguy cơ sụp đổ thị trường và gây mất ổn định.

Thống đốc BoC Tiff Macklem đã cảnh báo từ nhiều tháng trước rằng có một số dấu hiệu ban đầu cho thấy “sự phấn khích quá mức”. Đang xuất hiện ngày càng nhiều nhà đầu tư “lướt sóng”, nghĩa là người mua có ý định bán lại nhanh chóng để kiếm lợi nhuận lớn hơn sau khi bổ sung một vài tiện ích. Thậm chí còn có những ngôi nhà với diện tích khiêm tốn được bán với giá cắt cổ.

Vấn đề đặt ra là lý do nào dẫn tới những sức nóng hiện nay trên thị trường nhà ở Canada?

Đi tìm lý do

Một số người nói rằng thị trường nhà ở của Canada đang ở trong một bong bóng rất lớn, trong khi những người khác thừa nhận đó chỉ là vấn đề về nhu cầu vượt quá cung. Tháng 3-2020, Chính phủ Canada đã nhanh chóng hành động khi xuất hiện các thông tin về đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, thu mua khẩu trang hay thiết bị y tế - giống nhiều quốc gia khác, không phải là ưu tiên của Ottawa, mà lại là... bảo toàn giá bất động sản.

Theo nhiều cuộc thăm dò gần đây, 6 trên 10 người Canada được hỏi tin rằng giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng trong 6 tháng tới.

Nguyên nhân rõ ràng nhất khiến thị trường bất động sản phát triển quá nóng là lãi suất. BoC đã cắt giảm tới 3 lần lãi suất qua đêm trong vòng chưa đầy một tháng. Lãi suất qua đêm ngày 4-3-2020 là 1,75%, nhanh chóng cắt giảm 50 điểm phần trăm vào ngày 16-3-2020 và thêm một lần nữa vào ngày 27-3-2020. Mức lãi suất hiện tại là 0,25%, làm nảy sinh nhiều tiêu cực trong thực tế.

Hệ lụy nhãn tiền là sự hoang mang của dư luận và thị trường bất động sản khi lãi suất liên tục được điều chỉnh. BoC cho rằng từ 18-24 tháng, thị trường mới có thể cảm nhận toàn bộ tác động của việc thay đổi tỷ giá, song mọi chuyện đã dẫn đến những hậu quả không mong muốn.

Sai lầm của giới chức là đã cắt giảm lãi suất quá vội vã và liên tục trước khi có những đánh giá đầy đủ. Việc làm này tất yếu sẽ tạo ra những kích thích không đáng có trên thị trường.

BoC cũng hạ lãi suất thế chấp thông thường kỳ hạn 5 năm, vốn được sử dụng cho các “stress test” - nhằm xác định mức độ ổn định của hệ thống. Từ 11-3-2020 đến 12-8-2020, sau 3 lần cắt giảm, lãi suất này từ 5,19% đã được giữ ở mức 4,79%. Các bài kiểm tra “stress test” chỉ áp dụng với các đối tượng cho vay chịu sự quản lý của Văn phòng Giám đốc Các tổ chức tài chính (OSFI) song phần lớn hoạt động trên thị trường bất động sản lại liên quan tới những đối tượng này. Việc thực hiện bài kiểm tra căng thẳng ngay từ đầu là không cần thiết và giới chức nên có những chính sách hợp lý hơn. Tín dụng cần phải được thắt chặt trong thời kỳ suy thoái, chứ không phải nới lỏng. Nếu khả năng tiếp cận tín dụng được mở rộng vượt quá mức cứu trợ trong giai đoạn nhạy cảm này thì đó là những ưu tiên cho nền kinh tế hơn là cho những người đi vay.

Lãi suất thế chấp đã giảm xuống mức thấp nhất mọi thời đại khiến việc gánh tất cả khoản nợ rẻ hơn rất nhiều. Đó là lý do tại sao chi phí sở hữu nhà chỉ tăng khoảng 2,2% hằng năm - phù hợp với mức trung bình trong các giai đoạn gần đây - dù giá trị nhà ở đang tăng vọt.

Việc chuyển sang làm việc từ xa trong thời kỳ đại dịch cũng khiến nhu cầu về nhà ở cho một gia đình tăng lên, đặc biệt là ở các khu vực ngoại ô và các thị trấn nhỏ. Đồng thời, hàng tồn kho khan hiếm và điều đó khiến giá cả tăng lên.

Tháng 1-2019, BoC bắt đầu bổ sung trái phiếu thế chấp Canada (CMB) vào bảng cân đối kế toán. Động thái này tương tự như những gì Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) từng làm vào năm 2009 nhằm kích thích tăng trưởng giá nhà sau vụ sụp đổ thị trường bất động sản. BoC đảm bảo rằng đây chỉ là một hoạt động thông thường và hoàn toàn không có sự cạnh tranh trong việc mua trái phiếu này. Nhiều người đã đặt câu hỏi rằng liệu giới chức có đặt ra một cơ chế để dễ dàng định lượng (QE) khi cần thiết hay không.

Tháng 3-2020, BoC công bố chương trình mua CMB trên cơ sở cạnh tranh. Ngân hàng trung ương bắt đầu tích cực cạnh tranh với các nhà đầu tư để hạ lãi suất. Một chương trình QE đã ra đời và bao gồm cả các công cụ thế chấp. Một sự trùng hợp có chủ đích.

Chương trình chỉ kéo dài được vài tháng, trước khi ngừng vào tháng 10 cùng năm. Tuy nhiên, tính đến tháng 12-2020, BoC đã nắm giữ số CMB trị giá 9,66 tỷ USD, tăng 1,803% so với một năm trước đó. Động thái này đã kìm hãm lãi suất và bơm hàng tỷ USD thanh khoản vào hệ thống. Điều quan trọng không phải là quy mô của chương trình mua trái phiếu mà là số lượng vượt quá nguồn cung.

Tháng 3 năm ngoái, Canada cũng đã làm điều tương tự nhiều quốc gia khác là hoãn thanh toán thế chấp, song không yêu cầu giải trình lý do. Số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Canada (CBA) cho thấy 16,7% các khoản thế chấp tại các ngân hàng thành viên đã được hoãn. Tỷ lệ trì hoãn thậm chí còn cao hơn mức đỉnh của tỷ lệ thất nghiệp. Tuy nhiên, đây không phải là việc “trao tặng” ưu đãi hoãn thanh toán cho khách hàng. Các ngân hàng không phải là những thực thể siêu lợi nhuận. Thông thường, ngân hàng phải dành vốn cho các khoản thế chấp hoãn thanh toán như một biện pháp an toàn và các cơ quan quản lý đã cho phép ngân hàng bỏ qua điều này trong giai đoạn nhạy cảm đặc biệt. Do đó, họ đưa “ưu đãi” ra như một viên kẹo và kết quả là thu về thanh khoản.

Việc mua, bán và xây nhà ở Canada chiếm một tỷ trọng lớn trong nền kinh tế so với bất kỳ quốc gia phát triển nào khác trên thế giới. Vì vậy, những ảnh hưởng và nguy cơ của thị trường này chắc chắn sẽ tác động tới tổng thể nền kinh tế nói chung. Chưa có nhiều dấu hiệu cho thấy chính phủ sẽ vào cuộc để kìm hãm giá nhà tiếp tục leo thang. Thực tế giá nhà ở tăng phi mã vẫn được xem là động lực chính tạo ra nguồn thịnh vượng mới, phản ánh sự tự tin trong giai đoạn quá nhiều bất ổn.

Bối cảnh chính trị tại Canada, nơi chính phủ của Thủ tướng Justin Trudeau đang cân nhắc xem có nên kích hoạt một cuộc bầu cử trong năm nay hay không cũng là yếu tố có thể khiến thị trường nhà ở tiếp tục được “thả nổi” và leo thang trong thời gian tới.