Đang về đúng giá trị

Không phải chủ đầu tư bất động sản bị lỗ

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, ông kịch liệt phản đối quan điểm cho rằng thị trường bất động sản “đóng băng” do một thời gian bị đẩy giá lên quá cao, hiện thị trường bất động sản đang về đúng giá trị của nó. Vì vậy thông tin cho rằng các nhà đầu tư bất động sản đang bị lỗ gần 1.000 tỉ đồng là không có cơ sở.

Để chứng minh cho nhận định này, ông Nam đưa ra dẫn chứng: năm 2007, nếu xây dựng chung cư cao cấp giá cũng chỉ tới 8 triệu đồng/m², đấy là đã bao gồm tất cả chi phí, từ tiền đất cho tới xây dựng hoàn chỉnh. Còn như hiện nay, dù giá vật liệu xây dựng đã tăng, nhưng chi phí tối đa cũng chỉ 12 triệu đồng/m², bởi ở Việt Nam hiện nay đắt là đắt tiền đất chứ không phải tiền nhà.

Giá căn hộ tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) hiện vẫn cao nhất.

Vì vậy giá chung cư chỉ ở mức giá 18 triệu đồng/m² là hợp lý và chủ đầu tư đã lãi gần 100%. Trong khi đó hiện nay để mua nhà chung cư giá 20 triệu đồng/m² là không có, người ta vẫn bán tới 2.000USD/m². “Chúng tôi làm một dự án liên doanh với Nhật Bản xây dựng chung cư cao cấp tiêu chuẩn quốc tế, giá xây dựng tới 1.200 USD/m², vậy mà dự án này vẫn lãi 40 triệu USD”.

Theo ông Nam, lợi nhuận từ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất hấp dẫn và các chủ đầu tư không ai lỗ cả. Thực tế là từ đầu năm tới nay vẫn nhiều nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào bất động sản. Còn nếu có “chết” chỉ “chết” những người đầu cơ vì họ đã mua với giá rất cao rồi và muốn bán lại với giá cao hơn. “Vì vậy các nhà báo đừng lo cho các chủ đầu tư bị lỗ” - ông Nam khẳng định. 

Vẫn là “con gà đẻ trứng vàng”?

Nhưng không chỉ ông Nam đưa ra nhận định đầy lạc quan về thị trường bất động sản. Đầu tháng 5 này, đánh giá về tình hình thị trường, Công ty Tư vấn bất động sản quốc tế (CBRE) tại Việt Nam cũng khẳng định thị trường bất động sản Hà Nội vẫn tương đối ổn định bất chấp những bất ổn và những điều chỉnh trong ngắn hạn trên một vài mảng thị trường bất động sản TP HCM.

Theo CBRE, việc thắt chặt dòng vốn tín dụng mang đến nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc huy động vốn cho các dự án đang trong quá trình triển khai hoặc xây dựng.  Tuy nhiên, sự trì hoãn vô thời hạn của các dự án có vốn đầu tư trong nước lại mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài – bên có thể huy động vốn với chi phí thấp hơn. 

Trong bối cảnh kinh tế hiện nay, khi nhiều nhà đầu tư và đối tác trong nước nắm quyền sử dụng đất  không có khả năng vay vốn thì các nhà đầu tư nước ngoài có khả năng tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp sẽ có nhiều cơ hội đàm phán, và đạt được các thỏa thuận hợp lý hơn, cũng như tiếp cận được nhiều dự án tốt hơn.

Giá nhà chung cư giảm ở một vài thị trường nhỏ tại TP HCM nhưng ở thị trường Hà Nội, giá chung cư lại không giảm còn giá thuê tại các mảng thị trường khác (văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn) ở cả TP HCM và Hà Nội đều tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế. Giá nhà tại TP HCM giảm xuống một phần do nguồn cung của thị trường đã bắt đầu đáp ứng được nhu cầu của thị trường.  --PageBreak--

Giá đất tăng nhanh làm hạn chế cơ hội đầu tư, cũng như khả năng tham gia vào thị trường của các nhà đầu tư. Việc điều chỉnh của thị trường có thể sẽ mang lại khó khăn cho một số nhà đầu tư, nhà phát triển cũng như các thành viên khác tham gia thị trường. Nhưng lại rất cần thiết để bình ổn thị trường nóng trước đây.  Trước sự tăng giá của chi phí xây dựng và chi phí đầu tư do lạm phát, những điều chỉnh này đã góp phần giảm nhiệt thị trường phát triển quá nóng trong thời gian vừa qua.

Tuy nhiên, kết quả quan trọng nhất của điều chỉnh giá bất động sản chứng tỏ được giá trị của sự cẩn trọng mà các đối tượng tham gia thị trường cần phải có. Bởi thị trường bất động sản cũng có tính chu kỳ với những dao động cố hữu  trong cung và cầu, \tạo nên chu kỳ thị trường ở tất cả các mảng. Đôi khi chu kỳ này ở trạng thái cung không đủ cầu như những gì đang diễn ra ở Việt Nam hiện nay. Sự đầu cơ là một hiện tượng của bất cứ thị trường bất động sản nào, và những nhà đầu cơ thông minh luôn hiểu rằng giá cả không phải lúc nào cũng tăng. 

Mặc dù thị trường chưa ổn định nhưng giá thuê vẫn tiếp tục tăng do nguồn cung còn hạn chế. Giá thuê văn phòng vẫn ở mức cao; giá trung bình của văn phòng hạng A là 50USD/m²/tháng (tăng 28% so với cuối năm 2007).  Tại các vị trí đẹp giá thuê có thể đạt trên 60USD/m²/tháng đã bao gồm phí dịch vụ.

Văn phòng hạng B cũng được cho thuê với giá 40USD/m²/tháng trong khi giá thuê trung bình tăng lên 35USD/m²/tháng. Tòa nhà Viet Tower (với diện tích văn phòng cho thuê là 10.500m²) đang trong quá trình hoàn thiện nhưng gần như toàn bộ diện tích văn phòng đã được 4 khách hàng lớn thuê.  

Với nhu cầu về nhà vẫn ở mức cao, giao dịch tại mảng thị trường nhà ở cao cấp đang dần đi vào ổn định. Thắt chặt tín dụng đã ảnh hưởng đến việc mua bán nhà đất.  Đặc biệt ở TP HCM, rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đang bán tháo các căn hộ vì họ không thể duy trì khoản vay ngân hàng.  Lãi suất vay cao làm giảm sức hấp dẫn đối với người mua trong nước khi sử dụng dịch vụ vay thế chấp. 

Không giống như ở TP HCM có giá bán nhà giảm từ 20-30%, giá bán tại Hà Nội gần như không thay đổi.  Tại Hà Nội, các dự án phát triển nhà ở cao cấp tại khu trung tâm vẫn đang chiếm thế mạnh.  Sẽ có nhiều dự án có mặt trong vài năm tới, đặc biệt tại TP HCM dự tính có khoảng 49 dự án trong năm 2008, vì vậy việc hiểu và nắm bắt được diễn biến của thị trường của các nhà đầu tư và các cá nhân mua nhà là rất quan trọng.

Qua khảo sát của CBRE, với mảng căn hộ cho thuê cao cấp ở Hà Nội, giá và hệ số sử dụng chỉ có một vài biến động nhỏ. Giá thuê cho căn hộ chung cư cao cấp vào khoảng 30USD-50USD/m²/tháng, tương đương với các thành phố ở các nước khác. Đối tượng sử dụng loại chung cư này hầu hết là người nước ngoài thông thường được công ty hoặc tổ chức nơi họ làm việc chi trả.

Và như vậy, rõ ràng đầu tư vào bất động sản theo hướng đi đúng vẫn mang lại lợi nhuận lớn