Khoản tín dụng 50.000 tỉ đồng cho BĐS: Chưa thấy gì mà đã ầm ĩ

Hồ hởi…

Chỉ trong hai ngày 25, 26/3, hầu như tất cả các báo đều đăng tải thông tin về khoản tín dụng 50.000 tỉ dành cho bất động sản với nhiều hàng tít rất kêu như "Chính thức khởi động gói tín dụng 50.000 tỉ đồng", "Đã xuất hiện gói tín dụng 50.000 tỉ  đồng cho bất động sản", "Bơm 50.000 tỉ cho bất động sản",  thậm chí là "120 ngàn tỉ đồng sẵn sàng cho vay bất động sản"…

Tất cả những thông tin này đều xuất phát từ Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) đưa ra trong cuộc họp báo chiều 25/3.

Vậy thực hư về chương trình tín dụng này như thế nào? Theo thông tin chính thức từ VNCB thì chương trình tín dụng 50.000 tỉ   đồng này ra đời nhằm lưu thông hàng hóa vật liệu xây dựng, giảm tồn kho vật liệu xây dựng và bất động sản, khơi thông dòng vốn vào thị trường xây dựng và tháo gỡ khó khăn cho các dự án dở dang, hàng hóa vật liệu xây dựng được tổ chức lưu thông qua hình thức trả chậm và đối trừ, giảm tiền mặt lưu thông góp phần giảm lạm phát, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận tín dụng mới khi còn có các khoản vay tại các ngân hàng khác…

"Với bản chất là gói sản phẩm tín dụng khép kín 4 nhà: Ngân hàng người mua - Chủ đầu tư, Nhà thầu - Nhà tổ chức cung ứng sản xuất vật liệu xây dựng - Ngân hàng người bán, qua đó tất cả cùng ký kết trên một hợp đồng, thống nhất việc đối trừ trực tiếp theo giá trị hợp đồng mà không bắt buộc chuyển dòng tiền qua chủ đầu tư. Tại Hội nghị, chương trình tín dụng này còn đưa ra mô hình Sàn kinh doanh vật liệu xây dựng chuyên nghiệp, nhằm tối ưu và hiệu quả cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường xây dựng, an toàn tín dụng cho các ngân hàng v.v...".

Theo VNCB, các ngân hàng tham gia chuỗi liên kết này, trong đó có 4 ngân hàng TMCP Nhà nước gồm: BIDV, Vietcombank, Agribank và Vietinbank đăng ký trực tiếp với Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đây cũng là 4 ngân hàng được chỉ đạo cho vay hỗ trợ nhà ở từ gói 30 nghìn tỉ đồng nhà ở xã hội. 4 ngân hàng này được gọi là "Ngân hàng người mua" trong chuỗi liên kết. Cùng đăng ký triển khai NHNN là ngân hàng TMCP có VNCB, Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB).

Một dự án dở dang đang được chủ đầu tư tận dụng làm bãi giữ xe.

Theo VNCB thì có nhiều ngân hàng TMCP khác đang cùng thống nhất với VNCB để hợp tác tham gia chuỗi liên kết này gồm ACB, Sacombank, LienvietpostBank, MB, Oceanbank... Nhóm ngân hàng này được gọi là "Ngân hàng người bán".

Cho tới lúc này, thông tin về chương trình tín dụng 50.000 tỉ đồng chỉ chung chung có như vậy, chưa có gì cụ thể. Ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNCB, cũng khẳng định: "50.000 tỉ chỉ là chương trình tín dụng thương mại và sản xuất bình thường, không phải là ngân sách hỗ trợ cho thị trường. Số tiền này tập trung vào chuỗi cung ứng và giải quyết phần nào cho các doanh nghiệp trong các dự án còn dở dang. Tốc độ giải ngân gói 50.000 tỉ đồng phụ thuộc vào 2 yếu tố chính: quá trình thẩm định của ngân hàng và tính khả thi của các dự án được giải ngân".

Hiệu quả đến đâu vẫn phải chờ

Tuy nhiên, việc cho các dự án dở dang vay là câu chuyện khá phức tạp bởi phần lớn các dự án dở dang đều đã ký hợp đồng mua bán để huy động vốn của khách hàng. Vấn đề các chủ đầu tư quan tâm là với những dự án dở dang thì điều kiện để được vay là thế nào; tỉ lệ huy động vốn là bao nhiêu thì sẽ được vay từ chương trình 50.000 tỉ đồng?

Vì thế, sau những hồ hởi ban đầu, nhiều người bắt đầu hoài nghi. Thực tế, trước khi công bố chương trình tín dụng 50.000 tỉ đồng, cả VNCB và Thiên Thanh là những cái tên ít người biết tới.

VNCB là tên mới của Ngân hàng TMCP Đại Tín (TrustBank), trước TrustBank, ngân hàng này có tên là Ngân hàng TMCP Nông thôn Rạch Kiến, thành lập vào năm 1989, trụ sở chính tại số 1, thị tứ Long Hòa, huyện Cần Đước, tỉnh Long An.

Ngày 17/8/2007, Ngân hàng TMCP Nông thôn Rạch Kiến được Thống đốc NHNN Việt Nam chấp thuận chuyển đổi mô hình hoạt động thành Ngân hàng TMCP Đô thị. Ngày 17/9/2007, đổi tên thành Ngân hàng TMCP Đại Tín.

Cuối năm 2012, đề án tái cơ cấu ngân hàng với sự tham gia của nhóm cổ đông chiến lược mới chính thức được NHNN Việt Nam chấp thuận.

Ngày 23/5/2013, Thống đốc NHNN ban hành Quyết định số 1161/QĐ-NHNN chấp thuận việc thay đổi tên gọi của Ngân hàng TMCP Đại Tín sang tên gọi mới Ngân hàng TMCP Xây dựng Việt Nam (VNCB).

VNCB gồm 551 cổ đông, trong đó ngoài 545 cổ đông thể nhân có 6 cổ đông pháp nhân. Một trong 6 cổ đông pháp nhân là Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh nắm 9,67% vốn. Phần lớn thành viên HĐQT VNCB đến từ Công ty TNHH Tập đoàn Thiên Thanh. Hiện tại, vốn điều lệ ngân hàng này là 7.500 tỉ đồng.

Những dự án dở dang như thế này hiện còn rất nhiều, nhưng điều kiện để chủ đầu tư tiếp cận được vốn vay thì vẫn phải chờ.

Sau khi VNCB công bố danh sách một loạt ngân hàng sẽ tham gia chuỗi liên kết thì trả lời báo chí, lãnh đạo môt số ngân hàng như ACB, SHB đều khẳng định họ không tham gia vào chương trình này. Lãnh đạo SHB khẳng định SHB chỉ tham gia gói liên kết 4 nhà dự kiến ký với NHNN do BIDV làm đầu mối và có sự tham gia của một số ngân hàng như: VietinBank, Vietcombank, Agribank, VNCB... Gói liên kết này hiện đã có bản dự thảo hợp tác gửi cho các ngân hàng tham gia nghiên cứu và đang chuẩn bị được ký kết. 

Chúng tôi cũng đã liên hệ trực tiếp với ông Hà Văn Thắm, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng OceanBank. Khi chúng tôi hỏi OceanBank có tham gia chuỗi liên kết không, ông Thắm cho biết: "Họ (VNCB) mới mời bọn tôi thôi nhưng chưa làm gì cả, tôi chưa biết cụ thể thế nào". Theo ông Thắm, các ngân hàng đang rất cần khách hàng, nhưng để cho vay thì vẫn phải đảm bảo các yêu cầu. "Dù không tham gia chương trình ấy nhưng nếu có khách đảm bảo yêu cầu, chúng tôi vẫn cho vay, khách hàng mới quan trọng chứ không phải ngân hàng".

Thực tế hiện nay, các ngân hàng cũng đang khát khách hàng. Tình hình tín dụng bất động sản hiện nay đã có sự chuyển biến, cho vay trong lĩnh vực bất động sản đang thay đổi theo hướng tích cực hơn, các ngân hàng đã cho vay trở lại các dự án khu đô thị, xây dựng sửa chữa nhà cửa.

Theo thống kê của NHNN Việt Nam: tính đến ngày 31/12/2013, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 262.107 tỉ đồng, tăng 14,7% so với cùng thời điểm năm 2012, trong đó dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị là 48.970 tỉ đồng, tăng 13,6% so với 31/12/2012 và chiếm tỉ trọng 18,7% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Lãi suất cho vay hiện đang ở mức 10 - 12% đã giảm khá nhiều so với cuối năm 2012, nhưng để đảm bảo an toàn, các ngân hàng thương mại vẫn chỉ cho vay đối với khách hàng tiềm năng. Nghĩa là ngay cả khi không có 50.000 tỉ đồng này thì tiền cũng đang chạy vào bất động sản, vấn đề là khách hàng đảm bảo được các yêu cầu ngân hàng đưa ra.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai cùng lúc 3 dự án chung cư ở Hà  Nội nói rằng, ông không quan tâm tới những khoản tín dụng như chương trình 50.000 tỉ đồng này, vì làm bất động sản mà dựa quá nhiều vào vay ngân hàng thì nguy cơ rủi ro rất lớn. "Hiện nay, đã làm bất động sản là phải có tiềm lực tài chính, ngoài ra tiền trong dân còn rất nhiều và đây luôn là kênh huy động hiệu quả, an toàn cho chủ đầu tư. Vấn đề là mình phải đưa hàng ra đúng nhu cầu của khách hàng". 

Nếu được triển khai thì 50.000 tỉ đồng ấy cũng chỉ như "muối bỏ biển" so với lượng hàng tồn kho. Bởi theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 25/2/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản cả nước khoảng 92.690 tỉ đồng; trong đó: tồn kho căn hộ chung cư: 19.210 căn, tương đương 28.582 tỉ đồng; tồn kho nhà thấp tầng: 13.516 căn, tương đương 24.029 tỉ  đồng; tồn kho đất nền nhà ở: 9.119.001m², tương đương 33.880 tỉ đồng; đất nền thương mại: 2.001.904m², tương đương 6.198 tỉ đồng.

Tại Hà Nội, tổng số tồn kho đến ngày 25/2 là khoảng 12.601 tỉ đồng; trong đó: tồn kho căn hộ chung cư là 3.164 căn tương đương 3.565 tỉ đồng; nhà thấp tầng là 3.096 căn tương đương 9.036 tỉ đồng. Với phân khúc nhà thấp tầng, hiện nay tồn kho nhiều chủ yếu là ở các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ như: Dự án khu đô thị mới Lê Trọng Tấn tại quận Hà Đông; Dự án Gamuda - Công viên Yên Sở; Dự án Nam An Khánh... Đối với phân khúc chung cư, thì lượng tồn kho chủ yếu tập trung ở những khu vực xa trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ như một số chung cư tại quận Hà Đông hoặc những căn hộ có diện tích lớn (trên 100m²), giá bán cao.

Trong khi đó, như ông Phan Thành Mai, Tổng giám đốc VNCB, khẳng định tốc độ giải ngân gói 50.000 tỉ đồng phụ thuộc vào 2 yếu tố chính: quá trình thẩm định của ngân hàng và tính khả thi của các dự án được giải ngân thì những dự án đang khát vốn có đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng hay không thì vẫn phải chờ.

Vì vậy, nhiều người cho rằng gói 50.000 tỉ này đã không có ưu đãi mà còn ràng buộc đối với đối tượng vay nó. Vì vậy, các doanh nghiệp có chấp nhận vay hay không và hiệu quả gói này như thế nào thì đành phải chờ