Làm thế nào để không còn chủ đầu tư “tay không bắt giặc”?

Khách hàng "chết dở" vì chủ đầu tư "tay không bắt giặc"

Cuối tháng 9/2013, Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an đã khởi tố, bắt tạm giam ông Nguyễn Văn Tuẫn, nguyên Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội về hành vi "Cố ý làm trái nguyên tắc quản lý kinh tế của nhà nước gây hậu quả nghiêm trọng" vì liên quan tới việc huy động vốn xây dựng dự án B5 Cầu Diễn.

Đây là dự án liên doanh giữa 2 đơn vị là Công ty TNHH MTV Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng phát triển Hà Nội và công ty CP Tập đoàn Đầu tư nhà đất Housing. Sau khi đã cầm hàng trăm tỉ đồng của khách hàng, thay vì để triển khai dự án, ông Tuẫn đã dùng số tiền đó vào việc khác. Cho tới thời điểm này, những khách hàng đã góp tiền cho chủ đầu tư dự án B5 vẫn đang tiếp tục chờ đợi phán quyết từ cơ quan chức năng.

Giữa tháng 5 này, hàng trăm khách hầng đã góp vốn vào dự án Chung cư cao tầng 83 Ngọc Hồi do Công ty CP Cơ khí Hưng Sơn làm chủ đầu tư lại phải gửi đơn kêu cứu tới các cơ quan chức năng và báo chí. Theo phản ánh của khách hàng thì từ năm 2010 họ đã nộp vào dự án chung cư Ngọc Hồi khoảng hơn 100 tỉ đồng. Tuy nhiên, tháng 3/2011, dự án Chung cư 83 Ngọc Hồi bị đình chỉ xây dựng vì chưa có giấy phép.

Đến thời điểm này, dù đã hơn 3 năm, chủ đầu tư là Công ty CP Cơ khí Hưng Sơn vẫn không thể hoàn thành thủ tục pháp lý và tiến hành xây dựng trở lại để bàn giao nhà cho khách hàng trong khi những người đã góp vốn vào dự án tiếp tục "dài cổ" chờ đợi.

Tuy nhiên, ngoài những khách hàng đã góp vốn vào những dự án này, chắc chắn còn có hàng ngàn người đang trong tâm trạng "ngồi trên đống lửa" vì đã "trót dại" góp tiền cho các chủ đầu tư không có năng lực để bây giờ tiền không đòi được, nhà không thấy đâu.

Thực tế vào thời điểm 2009 - 2011, khi thị trường bất động sản đang  "sốt nóng", chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất là đã có thể ung dung thu tiền bởi ngoài những người có nhu cầu mua nhà để ở thì còn rất đông những người đầu tư "lướt sóng" luôn xếp hàng và chấp nhận chi tiền chênh từ vài chục triệu tới vài trăm triệu/ suất để được mua nhà.

Theo quy định hiện hành thì: "Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng".

Nhiều khách hàng khốn đốn khi đổ tiền vào dự án B5 Cầu Diễn; chủ đầu tư dự án này đã thu cả trăm tỉ đồng của khách hàng nhưng đến giờ vẫn chỉ là bãi đất.

Để lách luật, nhiều chủ đầu tư đã "sáng tạo" ra những loại hợp đồng với những tên gọi do họ tự nghĩ ra như "Hợp đồng góp vốn", "Thỏa thuận vay vốn"...

Vào thời điểm thị trường "sốt nóng" thì tất cả đều coi việc lách luật này là… bình thường và hệ lụy là cho tới thời điểm này nhiều người đành chấp nhận "ngậm đắng nuốt cay" khi chủ đầu tư người đã đi tù, kẻ thì bỏ trốn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng tổng kết 7 năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã nêu ra 6 tồn tại, hạn chế. Một trong những hạn chế đó là tình trạng đầu tư tự phát, theo "phong trào", theo "đám đông" diễn ra phổ biến.

Mặc dù đã có quy định về thu hồi dự án nếu không triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ, quy định chủ đầu tư phải có vốn từ 15 - 20% để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án tuy nhiên, thực tế cho thấy những quy định này là chưa đủ, chưa khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, không triển khai, để đất hoang hóa, lãng phí, làm mất mỹ quan đô thị, gây ra nhiều tranh chấp khiếu kiện của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, không thể bàn giao nhà như đã cam kết, gây bức xúc trong xã hội.

Sửa luật thế nào cho phù hợp thực tế?

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Quốc hội lấy ý kiến lần này đã bổ sung thêm nhiều quy định.

Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản được phép bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư xây dựng bất động sản đó; Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Bổ sung quy định mới về bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trong đó có quy định trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với một tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng thương mại; Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho phép triển khai bán, cho thuê mua nhà ở;

Bổ sung quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản;

Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản khi liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của các tổ chức, cá nhân để đầu tư kinh doanh thì không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng;

Bổ sung quy định mới về cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

Bổ sung quy định về trường hợp mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án bất động sản mà chưa làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nếu có nhu cầu thì bên mua, bên thuê mua được quyền chuyển nhượng lại hợp đồng đã ký với chủ đầu tư nhà ở đó cho người khác.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người đã mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư và được chuyển nhượng hợp đồng này cho người khác; người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Sửa đổi, bổ sung quy định về thanh toán trong giao dịch bất động sản theo hướng đối với thanh toán trả tiền ứng trước thì các bên phải thực hiện thanh toán thông qua ngân hàng thương mại hoạt động tại Việt Nam; ngân hàng có trách nhiệm giải ngân tiền đã nộp của khách hàng cho các nhà thầu theo đề nghị của chủ đầu tư phù hợp với tiến độ đầu tư xây dựng của dự án; việc phạt do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao nhà, công trình xây dựng do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng;

Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì việc thanh toán tiền do các bên thỏa thuận, phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó, nhưng trong mọi trường hợp bên bán không được thu quá 70% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được thu quá 50% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

Thiếu vốn, dự án này chưa biết bao giờ mới hoàn thành.

Là người từng nhiều năm làm chủ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Thân Đức Nam cho rằng cần quy định rõ trong luật là tiền ứng trước mua nhà của người mua nhà phải được ký gửi tại một tổ chức tín dụng và chỉ được dùng để thanh toán cho công trình đó, giải ngân theo tiến độ của công trình có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng. Ngoài ra, chỉ cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng) vì đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng nên rất cần vốn để triển khai dự án.

Ông Nam cũng đề nghị quy định cụ thể về việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai, giai đoạn nào thì bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán nhà ở. "Với các dự án xây dựng nhà ở hay nhà ở đang xây dựng trong dự án sẽ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, thời hạn giải chấp sẽ phải thực hiện trước khi chủ đầu tư dự án hay các tổ chức, cá nhân tiến hành ký hợp đồng mua bán, cho thuê với khách mua nhà. Ngoài ra, cũng cần khống chế số lần chuyển nhượng và một số điều kiện ràng buộc khác, nếu không sẽ dễ dẫn đến tình trạng chuyển nhượng tràn lan, trốn thuế" - ông Nam phân tích.

Nhìn nhận từ góc độ một chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Trần Du Lịch cho rằng, để đảm bảo tiền của người mua nhà phải được đầu tư vào đúng dự án họ mua thì tiền đó phải gửi tại  một ngân hàng và có quy định ngân hàng chỉ được chuyển tiền thanh toán cho công trình đó. Nếu anh chuyển cho công trình khác thì là lạm dụng sự tín nhiệm, vi phạm tài sản của công dân, vi phạm Luật hình sự.

Đồng tình với quan điểm này, ông Đỗ Văn Đương (đại biểu TP HCM) cho rằng cần có cơ chế để quản lý chặt chẽ tiền đầu tư xây dựng bất động sản, như các chuyên gia nói là phải cơ chế tay ba: doanh nghiệp - khách hàng - ngân hàng để biết tiền đó đi đâu