Người thu nhập thấp được vay mua nhà với lãi suất 6% trong 3 năm:

Những ai sẽ được vay 30.000 tỉ đồng?

Thứ Ba, 26/03/2013, 18:30

Trong tuần này, gần như đồng loạt các chính sách về nhà ở xã hội được công bố: cùng với Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, thì Ngân hàng Nhà nước cũng đã công bố kế hoạch dành 30.000 tỉ đồng hỗ trợ 5 ngân hàng để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang... vay mua, thuê, thuê mua nhà ở với lãi suất ổn định 6% trong 3 năm và thời hạn hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm…

Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cùng vào cuộc

Sau khi có khoảng 20 chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, đầu tuần này, Bộ Xây dựng đã công bố các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ.

Theo đó, trong thời gian từ tháng 4/2013 đến 31/12/2014, những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng nhà ở không phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các dự án mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

Các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên thì trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.

Bộ cũng quy định: Chủ đầu tư các dự án được điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ (bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại…) phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu như bếp, công trình vệ sinh, phòng tắm…Có diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nhiều doanh nghiệp nhỏ đang chuyển hướng đầu tư nhà thương mại giá rẻ.

Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Các dự án đã nộp tiền sử dụng đất thì được Nhà nước hoàn trả tiền đã nộp hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh.

Để hỗ trợ cho chủ đầu tư và khách hàng mua nhà ở xã hội, Ngân hàng Nhà nước cũng đưa ra kế hoạch từ 15/4/2013, sẽ có 3 nhóm đối tượng khách hàng được vay vốn ưu đãi:

Đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội, theo thông báo của Bộ Xây dựng.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại nhà nước (Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long) phải dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay, các đối tượng là cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp, các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất và thời hạn phù hợp.

Ngân hàng Nhà nước sẽ dành tối đa 30.000 tỉ đồng hỗ trợ 5 ngân hàng này để cho các đối tượng nêu trên vay, thông qua hình thức tái cấp vốn. Lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước đối với các ngân hàng cho mục tiêu cho vay hỗ trợ nhà ở thấp hơn lãi suất cho vay của các ngân hàng đối với khách hàng là 1,5%/năm tại cùng thời điểm. Các ngân hàng có trách nhiệm trả lãi tái cấp vốn hằng tháng cho Ngân hàng Nhà nước.

Về lãi suất cho vay, dự kiến áp dụng lãi suất ổn định 6%/năm đến thời điểm 15/4/2016 (trong 3 năm). Sau thời điểm này, khách hàng tiếp tục được hưởng chính sách lãi suất hỗ trợ theo công bố của Ngân hàng Nhà nước.

Trong đó, thời hạn cho vay đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà tối thiểu 10 năm và tối đa là 5 năm đối với doanh nghiệp.

Về số tiền được vay, các khách hàng vay mua, thuê, thuê mua nhà thì số tiền vay tối thiểu là 80% phương án vay và 70% đối với doanh nghiệp (khách hàng có vốn tham gia vào phương án vay theo quy định của ngân hàng nhưng không quá 20% đối với người mua, thuê, thuê mua nhà và 30% đối với doanh nghiệp).

Ngân hàng Nhà nước cũng dự kiến thời hạn được hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm (dự kiến đến ngày 15/4/2023 các ngân hàng hoàn trả hết khoản vay tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước và dư nợ còn lại của khách hàng tại các ngân hàng từ thời điểm này được chuyển sang hình thức cho vay bằng nguồn vốn của ngân hàng).

Về điều kiện cho vay, khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở phải có hợp đồng với chủ đầu tư theo quy định; cam kết vay vốn để mua, thuê, thuê mua một căn nhà duy nhất để ở và chưa được vay vốn hỗ trợ lãi suất để mua, thuê, thuê mua nhà ở tại các ngân hàng khác.

Với khách hàng là các doanh nghiệp, dự thảo yêu cầu phải có tên trong danh mục chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, dự án chuyển đổi công năng từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng thông báo cho Ngân hàng Nhà nước.

Đầu tư nhà ở xã hội vẫn là lợi thế của các doanh nghiệp nhà nước.

Nhiều doanh nghiệp muốn làm nhà thương mại giá rẻ

Sau khi Công ty Vinaconex 2 đề nghị chuyển 1 tòa chung cư tại dự án khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ sang nhà ở xã hội, mới đây Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) và Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị Kiến Hưng - chủ đầu tư dự án khu đô thị Kiến Hưng (Hà Đông) thống nhất đề nghị UBND TP Hà Nội cho phép làm chủ đầu tư khu nhà ở xã hội tại quỹ đất 20% của dự án này.

Như vậy, đến thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp lớn của Bộ Xây dựng và Hà Nội như Vinaconex, HUD, Viglacera, Handico đều đã tham gia làm nhà ở xã hội, trong đó có những dự án lên tới hàng ngàn căn hộ như dự án khu nhà ở xã hội Bắc An Khánh (xã Vân Canh, huyện Hoài Đức) của liên danh Vinaconex - Handico với quy mô hơn 5.000 căn hộ; hay Tổng công ty HUD có dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh II với quy mô hơn 2.000 căn hộ…

Tuy nhiên, giám đốc một công ty cổ phần đang làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Hà Đông cho rằng, làm nhà ở xã hội không hề "ngon ăn" bởi dù nhận được nhiều ưu đãi như được tiếp cận gói tín dụng lãi suất ưu đãi 6%, miễn tiền đất, thuế VAT…, nhưng nhiều ràng buộc về chính sách đi kèm như mức lợi nhuận và đối tượng mua nhà xã hội bị khống chế, vì vậy lợi thế chỉ thuộc về "ông lớn" bởi các doanh nghiệp này có quỹ đất sạch lớn, có điều kiện dễ hơn để tiếp cận nguồn vốn giá rẻ. Doanh nghiệp tư nhân không có được lợi thế ấy nên vào thời điểm thị trường khó khăn như hiện nay, hướng mà các doanh nghiệp nhỏ chọn là đầu tư vào phân khúc nhà thương mại giá rẻ, vì đây là phân khúc đang có thanh khoản rất tốt.

Ông Nguyễn Trọng Tấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinaconex 7 cho biết, đầu tháng 3/2013, sau khi quyết định giảm giá bán căn hộ tại dự án ở 34 Cầu Diễn xuống 15,2 triệu đồng/m2, chỉ sau 10 ngày đã cơ bản bán hết số căn hộ đưa ra đợt này, với mức giá này phù hợp với túi tiền của nhiều người, doanh nghiệp chấp nhận "ăn ít" nhưng đổi lại thanh khoản cao.

Thực tế hiện nay, những dự án chung cư ở khu vực Hà Đông, Từ Liêm nếu có căn hộ diện tích khoảng 70m2 và giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2 thì vẫn bán rất tốt bởi nhu cầu ở phân khúc này khá lớn. Vì thế nếu có dự án ở vị trí tốt thì đầu tư vào phân khúc nhà thương mại giá rẻ vẫn là hướng đi đúng và có thanh khoản cao. Và theo đánh giá của nhiều doanh nghiệp đây sẽ là phân khúc sản phẩm giúp làm ấm thị trường bất động sản

Nguyễn Thiêm (nguyenthiemantg@gmail.com)
.
.