Tính diện tích căn hộ theo Thông tư 16: Ai được, ai mất?

Nhiều tranh chấp

Không phải đến bây giờ, những tranh cãi về việc tính diện tích căn hộ chung cư mới xảy ra. Từ 3 năm nay, đã có rất nhiều tranh cãi, thậm chí kiện tụng nhau ra tòa giữa khách hàng và chủ đầu tư các chung cư vì mâu thuẫn trong việc tính diện tích.

Đỉnh điểm của những mâu thuẫn này là tháng 7/2012, một nhóm khách hàng mua nhà tại tòa nhà Keangnam đã nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân (TAND) huyện Từ Liêm, (Hà Nội) đề nghị tuyên vô hiệu Hợp đồng bán nhà thuộc công trình Tổ hợp khách sạn - Trung tâm thương mại - Văn phòng và Căn hộ do Công ty TNHH một thành viên Keangnam - Vina làm chủ đầu tư. Một trong những lý do để những hộ dân này kiện Keangnam ra tòa là diện tích thực tế của căn hộ không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng.

Bà Bùi Bảo Quyên, chủ một căn hộ có diện tích trong hợp đồng là 206,95m² cho biết hầu như căn hộ nào cũng thiếu từ 15m² tới 30m², căn hộ của bà bị thiếu tới 30m² vì phải mua cả diện tích tường, cột và hộp kỹ thuật. Theo bà Quyên thì "tính ra cả tòa nhà này chúng tôi mất khoảng 1.000 tỉ". Cần phải nhắc lại giá bán căn hộ ở Keangnam có giá từ 2.500 USD đến  3.000 USD/m², chưa kể hàng tháng sẽ phải trả phí dịch vụ với mức giá không hề rẻ.  

Mặc dù tòa án đã thụ lý đơn, nhưng việc kiện tụng này cho đến nay vẫn chưa đến hồi kết. Theo bà Quyên, trước đó, căn cứ để phía chủ đầu tư đưa ra khẳng định họ đã tính đúng vì căn cứ theo Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Nhưng không chỉ ở Keangnam, tại nhiều khu chung cư khác ở Hà Nội thời gian qua đã phát sinh tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư mà nguyên nhân cũng từ cách tính diện tích.

Nội dung liên quan tới Thông tư 16 dẫn tới mâu thuẫn trong thời gian vừa qua chính là quy định tại Điều 21 "Hợp đồng về nhà ở", trong đó tại Khoản 2 quy định: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ các nội dung: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)…

Trong buổi làm việc về các nội dung có liên quan tới Thông tư 16/2010/TT-BXD do Vụ Pháp luật - Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức mới đây với sự tham gia của các cơ chức năng của Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trường (TN&MT)…

Báo cáo của nhóm nghiên cứu thuộc Vụ Pháp luật (Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) khẳng định:

Theo Thông tư 17/2009/TT-BYNMT của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đối với căn hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ.

Mặc dù Thông tư 16 không quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng nhưng cách xác định diện tích theo tim tường đã gián tiếp chuyển phần diện tích thuộc sở hữu chung thành sở hữu riêng cho người mua căn hộ. Trường hợp không ghi diện tích căn hộ theo hợp đồng mua bán sẽ xảy ra việc diện tích sàn căn hộ mua bán sẽ lớn hơn nhiều so với diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà vì sẽ phải trừ phần sở hữu chung. Điều này sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ chung cư.

"Do cách xác định diện tích sàn căn hộ theo phương thức tính từ tim tường bao, tường phân chia căn hộ đã dẫn tới các hợp đồng mua bán không thể xác định được đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng (vì phần diện tích tường bao và tường phân chia căn hộ thuộc sở hữu chung). Vì vậy, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân thì cơ quan TN&MT cũng không thể xác định được diện tích thuộc phần sở hữu chung, trường hợp người mua căn hộ không thắc mắc thì cơ quan đăng ký sẽ ghi diện tích vào Giấy chứng nhận theo diện tích ghi trong hợp đồng mua bán, trường hợp có ý kiến khác thì sẽ cấp theo diện tích đo thực tế và trừ đi phần diện tích thuộc sở hữu chung".   

Bất đồng với chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ, các hộ dân ở Keangnam đã khởi kiện ra tòa.

Ai được, ai mất vì quy định trong Thông tư 16?

Tại cuộc họp báo thường kỳ tháng 2 do Văn phòng Chính phủ tổ chức ngày 28/2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã khẳng định việc ban hành Thông tư 16 là đúng luật, đúng thẩm quyền.

Theo ông Nam, việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho Bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường.

"Về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy, mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có). Nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m² sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m² sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi".

Đề cập tới việc người dân bị ép tính diện tích căn hộ theo tim tường, Bộ Xây dựng lý giải nhiều người mua nhà không nắm rõ quy định của pháp luật cũng như quyền của mình mà pháp luật đã quy định nên không yêu cầu chủ đầu tư phải thỏa thuận cách tính diện tích sàn căn hộ. Có chủ đầu tư cũng lợi dụng tình trạng sốt nóng của thị trường mà ép người mua phải thỏa thuận ý chí chủ quan của mình.

Tuy nhiên, báo cáo của nhóm nghiên cứu thuộc Vụ Pháp luật (Ủy ban Pháp luật của Quốc hội) cho rằng việc tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo nguyên tắc tính tim tường bao, tường phân chia căn hộ thì diện tích sàn căn hộ sẽ tăng lên. Như vậy khi tính giá dịch vụ chung cư cho các chủ sở hữu căn hộ sẽ được tính tương ứng trên mỗi mét vuông sàn, chủ sở hữu sẽ phải đóng tiền phí dịch vụ hàng tháng tăng thêm tương ứng với hàng chục năm sử dụng tiếp theo.

Do cách quy định như vậy tạo ra sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của khách hàng vì đa số chủ đầu tư đều lợi dụng hướng dẫn này để niêm yết đơn giá mà không chỉ rõ cách tính diện tích sàn (mà thường niêm yết theo diện tích xây dựng là phổ biến). Việc quy định về cách tính diện tích theo nguyên tắc tính tim tường bao và phân chia căn hộ ngoài việc không đảm bảo tính minh bạch còn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ.  

Thực tế, dù lý giải kiểu gì thì việc đưa ra hai cách tính diện tích trong Thông tư 16 là một trong những nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong thời gian qua. Vì thế,  ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03 "Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở".

Theo Thông tư 03 (có hiệu lực thi hành từ ngày 8/4/2014), cách tín diện tích chỉ còn một là tính theo thông thủy.

Từ câu chuyện này, vấn đề đặt ra là các cơ quan quản lý nhà nước khi ban hành văn bản pháp luật cần phải tính đến những tác động của văn bản đó tới đời sống xã hội. Bởi pháp luật là phải rõ ràng, cụ thể chứ không thể đưa ra nhiều phương án để cho dân tự lựa chọn