Thứ Ba, 15/09/2009 - 2:00 PM

Chung cư tư nhân: Mang cả gia tài đi đánh bạc

Một chung cư mini đang được xây dựng ở quận Cầu Giấy.

Trên thị trường nhà đất thủ đô đang xảy ra chuyện như đùa: chung cư thương mại với đầy đủ tiêu chuẩn thì "ế", còn chung cư tự phát do tư nhân xây dựng "lụp xụp" lại trở thành mặt hàng... "nóng". Tuy nhiên, những khúc mắc về pháp lý đã khiến mặt hàng "nóng" này nhanh chóng trở thành nỗi lo của người mua và gây ra bối rối cho các nhà quản lý đô thị.

Tự phát nhưng... "hot"

Chung cư tư nhân, chung cư mini, chung cư tự phát... là những tên gọi tạm thời nhiều người dân sử dụng để gọi những khu nhà do tư nhân tự xây dựng, chia thành nhiều căn hộ và bán từng căn theo kiểu chung cư thương mại.

Điểm khác biệt lớn nhất mà các chung cư tư nhân tạo ra so với các chung cư thương mại trên thị trường nhà đất là giá rẻ, thủ tục mua bán đơn giản. Những yếu tố khác như vị trí, không gian, cơ sở hạ tầng đi kèm, thậm chí là chất lượng thì vẫn đang là một dấu hỏi lớn.

Tuy nhiên, việc mua bán theo kiểu tự phát khiến mặt hàng đang "cực hot" trên thị trường nhà đất này  nguy cơ trở thành nỗi lo lớn.

Để tìm hiểu thông tin về loại chung cư khá đặc biệt này, PV Chuyên đề ANTG đã tìm đến quận Cầu Giấy, Hà Nội - nơi được xem là có nhiều chung cư tự phát nhất.

Theo ghi nhận của phóng viên, tại khu vực tổ 19 phường Nghĩa Đô, có một chung cư tư nhân đang xây dựng dở.

"Nổi" nhất ở đây là căn chung cư mini có diện tích gần 400m2 nằm trong con hẻm đường vào hẹp, quanh co. Khu nhà 7 tầng, mỗi tầng được chia thành 4 căn hộ được thiết kế khá hiện đại, có cả cầu thang máy và cầu thang bộ, trông bề ngoài không khác gì những chung cư thương mại.

Các căn hộ ở đây đều đã có người đặt mua, chỉ còn duy nhất một phòng 403 đang cho thuê tạm thời. Diện tích 65m2, 2 phòng ngủ, phòng vệ sinh, nhà bếp, sân phơi với đầy đủ tiện nghi điều hòa, nóng lạnh, truyền hình cáp, mạng Internet... Vì thế giá phát ra cho căn hộ như thế cũng không "mềm" chút nào: 1 tỉ 150 triệu đồng.

Chung cư mini này có lẽ chỉ thua kém các căn hộ chung cư thương mại dạng trung bình ở chỗ: không gian không thông thoáng bằng, đường nhỏ, ôtô không vào được, không có khu vui chơi giải trí và các công trình phúc lợi, siêu thị, trường học. Riêng tầng 1 là nơi để xe, đặt phòng bảo vệ nhưng chủ đầu tư cũng tranh thủ "xắn" ra được 3 phòng nhỏ khoảng 35m2, mỗi phòng phát giá khoảng 600 triệu đồng.

Chị Nguyễn Thị Hiền, chủ của một căn hộ ở tầng 1 vừa dọn về được 3 tháng nay cho biết: Gia đình chị cũng đã đi rất nhiều nơi nhưng số tiền hai vợ chồng dành dụm cộng với của bố mẹ cho chỉ có hạn nên đành "liều" mua ở đây. Hiện tại nhà chị có 3 loại giấy tờ: Giấy mua bán viết tay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà và bản sao có công chứng sổ đỏ (đương nhiên là do... chủ nhà cấp).

Hỏi chị liệu bao giờ chủ nhà sẽ tách sổ đỏ thì chị lại tỏ ra rất... tin tưởng: khi mua, chủ nhà bảo gia đình mình cứ giữ lại 50 triệu đồng, khi nào nộp nốt số tiền đó họ sẽ tách sổ đỏ cho?! Được biết các gia đình trong khu chung cư này cũng đều "giữ lại chút tiền làm tin" kiểu như vậy.

Trong quá trình khảo sát, chúng tôi cũng bắt gặp rất nhiều người đi "săn" nhà ở loại này, trong đó có nhiều cặp vợ chồng trẻ. Cũng thật dễ hiểu bởi các cặp vợ chồng trẻ, vốn tích lũy chưa nhiều lại nhanh chóng muốn có chỗ ở ổn định nên chung cư mini tương đối phù hợp. Hầu hết các khu chung cư loại này đều không còn phòng, một phần là do các trung tâm nhà đất đầu cơ và ăn chênh lệch 50-100 triệu đồng/căn.

Theo anh Nguyễn Văn Khải - Giám đốc Sàn bất động sản trực tuyến Tài Tâm - một trong những địa chỉ uy tín hàng đầu về bất động sản trực tuyến cho biết: Công ty của anh cũng đã nhận được khá nhiều yêu cầu của khách hàng tìm mua các chung cư mini nhưng phần vì "khan" hàng, phần vì cơ sở pháp lý cho nhà loại này đang bấp bênh nên công ty không thực hiện giao dịch được.

Chất lượng: Tùy vào "lòng tốt" của chủ đầu tư

Tuy nhiên, đây được xem là khu chung cư tư nhân "khá khẩm" nhất mà chúng tôi bắt gặp. Địa chỉ tiếp theo mà chúng tôi tìm đến là một chung cư mini  tại phố Yên Hòa - Cầu Giấy. Đường vào chung cư này còn ngoắt ngoéo hơn cả khu chung cư ở phường Nghĩa Đô. Chung cư 5 tầng, mỗi tầng được chia thành 3 căn hộ, mỗi căn có diện tích 50m2.

Cánh cửa sắt khóa im ỉm, khu nhà không thấy có bóng dáng bảo vệ, cũng không có hệ thống chuông riêng cho từng hộ gia đình. (Có lẽ khách của nhà nào đến chơi thì bắc loa tay hú gọi hoặc là... nháy máy điện thoại cho chủ nhà xuống đón). Khu nhà này không có cầu thang máy cũng chẳng có hệ thống báo cháy, bình cứu hỏa. Một người dân ở gần đó nói đùa với phóng viên: "Lỡ có cháy nổ chắc mấy hộ này ra sông Tô Lịch múc nước vào mà cứu hỏa".

Những chung cư mua đứt bán đoạn kiểu này, chủ đầu tư thu tiền xong coi như... mất hút, không còn trách nhiệm gì với khu nhà nữa. Như vậy, lại một vấn đề rắc rối cần phải đề cập đến cho các khu chung cư tư nhân: trong quá trình sử dụng nếu có xảy ra hỏng hóc, hay qua thời gian có thể khu nhà sẽ bị nứt, lún thì trách nhiệm sẽ thuộc về ai? Đấy là chưa kể, các khu chung cư kiểu này chất lượng chưa được ai kiểm chứng, việc gia cố nền móng trước khi xây có được tiến hành đảm bảo hay không...

Những chung cư còn lại hầu hết đều ở tình trạng "được cái lọ thì mất cái chai": chỗ thì không có bảo vệ, chỗ thì không có bình cứu hỏa, cầu thang máy... Hầu hết các khu chung cư mini đều có diện tích sử dụng chung ở tầng 1 dùng làm chỗ để xe,  người dân tự bàn bạc với nhau rồi bầu ra ban quản lý, thuê bảo vệ cho tòa nhà. Nhưng cũng có nhiều khu không có bảo vệ, trông xe mà mỗi nhà được phát chìa khóa và tự quản tài sản của mình.

Ưu điểm của chung cư loại này là thủ tục "chìa khóa trao tay" rất nhanh chóng. Không cần phải "xí" chỗ trước cả mấy năm trời, cũng chẳng phải góp vốn đầu tư xây dựng như ở một số chung cư thương mại. Chỉ cần chồng đủ tiền, chủ nhà viết cho cái giấy mua bán trao tay, thế là giao chìa khóa và có thể đến ở ngay lập tức.--PageBreak--

Lợi nhuận chóng mặt

Những khu chung cư kiểu tự phát này mới được dư luận quan tâm thời gian gần đây nhưng theo một cán bộ nhà đất thì chúng xuất hiện ít nhất cũng đã 2 năm nay. Chủ đầu tư những khu chung cư này mang tư cách cá nhân hoặc của các công ty có số vốn nhỏ. Phải thừa nhận rằng, những chủ đầu tư này đã rất nhanh nhạy trong việc kích lợi nhuận.

Thử làm một phép tính đơn giản thế này: ví dụ bạn có một mảnh đất ở khu vực có độ "sốt" đất trung bình, ở trong ngõ ngách sâu, ôtô không vào được, địa thế, không gian không được đẹp cho lắm, nếu bán đi sẽ được khoảng 1 tỉ đồng chẳng hạn. Thế là bạn đầu tư thêm dăm trăm triệu chồng lên một căn nhà khoảng 5 tầng, khép kín riêng từng tầng.

Tầng 1 làm nơi để xe, 4 tầng trên, bạn rao bán từng tầng, mỗi tầng khoảng 600 triệu đồng. Như vậy, số tiền bạn bán được các căn hộ này đã lên đến 2,4 tỉ đồng. Trừ đi khoản tiền đầu tư xây dựng, lợi nhuận vẫn còn cao hơn nhiều so với số tiền bạn bán đất.

Tính đơn giản là vậy nhưng trên thực tế thì số tiền lãi mà các chủ đầu tư thu về còn "chóng mặt" hơn nhiều. Chủ một khu chung cư mini ở Dịch Vọng làm cho chúng tôi một phép tính kinh tế: đất ngõ ngách trong khu vực này có giá từ 18-20 triệu đồng/m2.

Cầu thang là lối thoát hiểm duy nhất của một chung cư mini ở Cầu Giấy.

Trên mảnh đất tổ tiên để lại 150m2 anh đầu tư xây dựng một khu nhà nhà 5 tầng. Tầng trệt làm nơi sinh hoạt chung, 4 tầng trên anh chia được thành 8 căn hộ, mỗi căn rộng 70m2. Anh chào bán mức giá trên dưới 1 tỉ đồng (từ 12-13 triệu đồng/m2 tùy theo tầng). Như vậy số tiền anh thu về không dưới 7 tỉ đồng (chưa trừ chi phí xây dựng).

Cơ quan quản lý bối rối, người mua nhà "ngồi trên đống lửa"

Chất lượng công trình chưa phải là vấn đề nóng nhất ở các chung cư mini. Thủ tục pháp lý, tính hợp pháp của những căn hộ này mới là điều cốt yếu.

Tham khảo ý kiến của nhiều người mua căn hộ loại này, chúng tôi nhận thấy có một tâm lý rất lạ là hầu hết họ đều tin tưởng 100% ở việc họ mua tài sản hợp pháp và chủ đầu tư sẽ lo trọn vẹn các thủ tục pháp lý. Chẳng biết có phải vì các những người kinh doanh nhà đất thường có kỹ năng nói thuyết phục người nghe quá hay không!

Chúng tôi đem nỗi băn khoăn này đến Văn phòng Đăng ký nhà và đất ở quận Cầu Giấy, Hà Nội. Khi nghe chúng tôi đặt vấn đề có một căn hộ chung cư như vậy và muốn đăng ký quyền sở hữu thì các cán bộ ở đây đều lắc đầu vì chủ đầu tư không có giấy phép xây chung cư mà chỉ có giấy phép xây nhà để ở. Vì vậy, không có cơ sở để cấp "sổ hồng" chứng nhận quyền sở hữu nhà được.

Chúng tôi đã trao đổi với ông Trần Huy Thanh - Phó trưởng phòng Quản lý đô thị quận Cầu Giấy - Hà Nội, khu vực có thể xem là đang bùng phát loại hình chung cư tự phát này. Ông cho rằng "chung cư tư nhân", "chung cư mini" chỉ là tên gọi tạm thời chứ những khu nhà như phản ánh chưa đủ tiêu chuẩn gọi là "chung cư" được. Theo Quyết định số 79/2007 của TP Hà Nội, mọi tổ chức, cá nhân khi có đủ điều kiện đều được cấp phép xây dựng. Về diện tích, chiều cao, mật độ xây dựng đều phải tuân thủ theo quy hoạch từng khu vực. Đó là những cơ sở pháp lý ban đầu. "Đơn giản nhất là chúng ta phải căn cứ vào giấy phép xây dựng.

Vừa rồi, có một số đơn thư của người dân phản ánh chuyện một số nhà dân xây nhà chung cư để bán. Trên thực tế khảo sát, những nhà dân xây khoảng hơn 100m2 thì không thể gọi là chung cư được, vả lại với những trường hợp đó, họ chỉ có giấy phép xây dựng nhà ở, không có giấy phép xây dựng chung cư".

Theo Điều 24, Luật Nhà ở quy định, nhà ở tại đô thị phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Còn theo khoản 4 điều này: "Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng".

Khi chúng tôi đề cập đến khả năng xảy ra tranh chấp, ông Thanh cho rằng: "Đương nhiên, nếu có tranh chấp bao giờ người mua cũng bị thiệt. Nhưng trong trường hợp này, những giấy tờ mua bán vẫn có giá trị khi xử lý tranh chấp nên người dân không nên quá lo lắng".

Qua việc tìm hiểu tư nhân "lách luật" xây nhà chung cư, chúng tôi cũng băn khoăn không hiểu vì sao nhiều người dân lại "liều" khi gửi cả gia tài vào nơi chưa có cơ sở pháp lý chắc chắn như vậy?

Nhưng vì sao lại có hiện tượng đó: ngoài việc thực trạng quản lý về nhà ở chưa theo kịp tình hình, cũng phải nhìn nhận một thực tế: người dân muốn mua một căn hộ chung cư hiện tại quá khó, quá rắc rối về mặt thủ tục cũng như là... quá đắt. Trong khi đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tư nhân vào cuộc thì sự việc được tiến triển nhanh đến mức... không ngờ.

Một vấn đề nữa cần đề cập là: lực lượng thanh tra xây dựng ở các địa bàn không hiểu vì sao lại bỏ sót hiện tượng này. Chúng tôi chưa đề cập đến vấn đề có tiêu cực hay không nhưng nếu xét về chuyên môn: những công trình được xây tương đối lớn như thế, trong một thời gian không phải là ngắn và được mua bán công khai nhưng hệ thống thanh tra xây dựng dày đặc từ các cấp phường, quận lại không phát hiện ra.

(Nhiều người nói với chúng tôi: thanh tra xây dựng họ "tinh" lắm, đổ một đống vật liệu xây dựng trên địa bàn là họ biết ngay và... đến liền). Vậy mà phải chờ đến khi người dân phản ánh, báo chí vào cuộc thì các nhà quản lý mới nháo nhào tìm biện pháp xử lý.

Theo thông tin từ Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, cơ quan này sẽ tiến hành khảo sát tại một số quận trên địa bàn thành phố có mô hình nhà này. Việc khảo sát này nhằm mục đích đề xuất sửa đổi, bổ sung các chính sách quản lý nhà chung cư cho phù hợp.

Trong khi cơ quan quản lý nhà nước đang tìm các biện pháp "chữa cháy" thì những người đã trót mua chung cư tư nhân cũng đang như... ngồi trên đống lửa!

Thắng - Linh
Phụ trách biên tập: Trần Thị An Bình - Nguyễn Trang Dũng - Trần Anh Tú
© 2004. Báo Công An Nhân Dân, Chuyên đề An Ninh Thế giới và Văn nghệ Công An. All rights reserved.
® Liên hệ với Tòa soạn khi phát hành lại thông tin từ Website này. Ghi rõ nguồn "CAND.com.vn"