Để người dân không chịu thiệt khi bị thu hồi đất

Thu hồi đất như thế nào cho phù hợp

Một trong những nội dung có nhiều ý kiến đưa ra "mổ xẻ" là quy định về các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội. 

Theo Dự thảo Luật, có 8 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội, đó là để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình sự nghiệp công, trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình thuộc hệ thống giao thông, điện lực, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; công trình thu gom, xử lý chất thải; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới, chỉnh trang đô thị…

Theo báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, giải trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội quy mô lớn, quan trọng của đất nước.

Tuy nhiên, theo đại biểu Trần Ngọc Vinh (Hải Phòng) cần làm rõ khái niệm thu hồi đất phục vụ mục đích kinh tế - xã hội. Đây là một khái niệm không thật rõ ràng, cần được làm rõ để tránh lợi dụng. Phải phân loại chính xác các loại dự án phát triển kinh tế - xã hội cho các mục đích và lợi ích cụ thể, tách các dự án kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư ra khỏi phạm vi các dự án phát triển kinh tế - xã hội trong chính sách thu hồi đất này, nhằm tránh lợi dụng và tạo ra các bất bình xã hội.

Ông Vinh cho rằng cần làm rõ thêm 4 vấn đề:

Thứ nhất, chỉ những dự án do Nhà nước quyết định phê duyệt đầu tư thì Nhà nước mới thu hồi đất. Với dự án mà cơ quan nhà nước chỉ ra thông báo hoặc chấp nhận đầu tư thì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, phải trưng mua quyền sử dụng đất. Quyền lợi, lợi ích giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi thuộc quan hệ dân sự được pháp luật bảo vệ.

Thứ hai, cơ quan soạn thảo và cơ quan thẩm tra làm rõ căn cứ vào yếu tố nào để đưa các dự án nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội vào diện Nhà nước cần phải thu hồi đất.

Thứ ba, để đảm bảo tiết kiệm, chống lãng phí trong sử dụng tài nguyên đất, cần bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm và thẩm quyền thu hồi đất nhằm tránh tình trạng áp dụng một cách tràn lan và quá giới hạn thu hồi đất.

Thứ tư, cần làm rõ hơn thời điểm thu hồi đất diễn ra khi nào, tránh tình trạng cứ quy hoạch là thông báo thu hồi rồi để treo, lãng phí rất lớn nguồn tài nguyên đất.

Chung quan điểm này, đại biểu Huỳnh Minh Hoàng (Bạc Liêu) kiến nghị: Đối với các dự án phát triển kinh tế vì lợi ích thuần túy của nhà đầu tư thì Nhà nước không áp dụng thu hồi đất mà phải áp dụng cơ chế góp đất, điều chỉnh lại đất đai. Có nghĩa là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Theo ông Hoàng, đây là phương thức quản lý và giải quyết tài chính trong phát triển đô thị đã được áp dụng rộng rãi ở hầu hết các nước phát triển, các nước công nghiệp mới và hiện nay đã được áp dụng ở nhiều nước châu Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia. Theo đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thực hiện dự án góp đất và điều chỉnh lại đất đai tại một địa điểm nhất định trên nguyên tắc chuyển đất đang sử dụng vào mục đích phát triển đô thị hoặc chỉnh trang đô thị cũ.

Một diện tích đất sản xuất kinh doanh nhất định được đưa ra đấu giá để có kinh phí thực hiện toàn bộ dự án. Toàn bộ việc triển khai thực hiện dự án được cộng đồng những người đang sử đụng đất, cộng đồng dân cư thảo luận và đồng thuận trong triển khai dự án. Như thế đảm bảo hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư, người bị thu hồi đất.

Theo đại biểu Lê Đắc Lâm (Bình Thuận), cần quy định rõ về phạm vi và thẩm quyền thu hồi đất như cụ thể về hạng mức thu hồi, Quốc hội, Chính phủ được thu hồi đến mức nào và giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đến mức nào. Luật cũng phải có chế tài quy định rõ ràng trách nhiệm của cơ quan thu hồi đất các cấp, vì thực tế nhiều vấn đề liên quan đến sản xuất, cuộc sống, việc làm, học hành của con em người dân sau khi thu hồi đất chưa được quan tâm giải quyết thấu đáo, tạo ra bức xúc, khiếu nại kéo dài, vượt cấp rồi cũng không ai chịu trách nhiệm.

Định giá đất thế nào cho sát giá thị trường

Một vấn đề từ nhiều năm nay luôn là nguyên nhân gây ra khiếu kiện đó là giá đất. Dù Luật Đất đai 2003 quy định giá đất phải sát với giá thị trường, nhưng làm thế nào, quy trình thủ tục ra sao để đảm bảo giá đất sát thị trường thì không được quy định rõ ràng và minh bạch.

Theo đại biểu Huỳnh Minh Hoàng (Bạc Liêu) giá qua đấu giá chính là giá thị trường chứ không phải giá đất Nhà nước công bố hàng năm. Do đó, khi thu hồi đất cần phải công khai, minh bạch, giá cả cần phải được thỏa thuận với cộng đồng dân cư chứ không phải theo hình thức họp dân như hiện nay, bởi thực chất đã do chính quyền quyết định rồi, việc họp dân chỉ mang tính chất thông qua mà thôi.

Ông Hoàng kiến nghị Nhà nước cần thành lập cơ quan định giá đất, người dân bị thu hồi đất có quyền giới thiệu danh sách các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập, tham gia đấu thầu định giá đất để xây dựng phương án bồi hoàn, hỗ trợ và tái định cư sao cho có lợi cho người bị thu hồi đất, bỏ hẳn cơ chế giao đất xin cho.

Nhìn nhận từ góc độ một chuyên gia pháp luật, Trung tướng, PGS - Tiến sĩ Trần Văn Độ, Phó Chánh án Tòa án nhân dân tối cao, Chánh án Tòa án Quân sự Trung ương (đại biểu tỉnh An Giang) cho rằng những bất cập về định giá đất trong thực tiễn vẫn chưa được giải quyết toàn diện, triệt để trong dự án lần này. Cụ thể:

Thứ nhất, chính sách hai giá đất quá bất hợp lý vẫn còn đó, dự thảo luật hầu như chưa có quy định để thu hẹp và xóa bỏ tình trạng hai giá đất để khắc phục tình trạng không công bằng giữa người có đất bị thu hồi và những người có đất thương mại. Thứ hai, chưa có một quy định thật cụ thể thể hiện là giá đất được định giá phù hợp với cơ chế thị trường là như thế nào? Thứ ba, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định giá đất. Nhưng trong dự thảo lại không hề thấy bóng dáng của quy trình định giá đất, không có quy định về cơ quan tham mưu đặc biệt là cơ quan thẩm định giá đất độc lập. Việc luật giao cho UBND cấp tỉnh, vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền định giá đất, tức là vừa đá bóng, vừa thổi còi.

Lãng phí đất đai đang diễn ra ở nhiều nơi.

Dự thảo có quy định về tổ chức tư vấn định giá đất nhưng giá đất do tư vấn xác định cũng chỉ có giá trị tham khảo, đặc biệt là không có cơ chế bắt buộc đối với cơ quan nhà nước mà chỉ khi cơ quan nhà nước yêu cầu thì cơ quan tham mưu, tư vấn định giá đất mới cung cấp tư vấn của mình. Do đó, tư vấn chủ yếu có ý nghĩa trong hoạt động thương mại về đất đai mà ít có ý nghĩa về góc độ quản lý nhà nước, nhất là trong bồi thường đất.

Ngoài ra quyết định thu hồi đất, quyết định giá đất là quyết định hành chính, người bị thu hồi đất có quyền khởi kiện vụ án hành chính ra trước tòa án và theo Luật tố tụng khi giải quyết vụ án, tòa án thành lập cơ quan định giá đất độc lập và giá đó là cơ sở để tòa án quyết định. Như vậy cũng không có sự thống nhất giữa hoạt động quản lý hành chính nhà nước và hoạt động tư pháp về vấn đề định giá đất, điều này có thể dẫn đến việc tăng vụ kiện hành chính về quyết định bồi thường ở tòa án một cách không cần thiết.

Để giải quyết những bất cập trên, ông Độ đề nghị:

Một là bổ sung một điều về cơ chế tham mưu thu hồi đất, trong đó có quy định về cơ quan tham mưu thu hồi đất.

Hai là bổ sung một điều về cơ quan thẩm định đất độc lập trong từng trường hợp thu hồi đất cụ thể do UBND cấp tỉnh thành lập, trong đó có đại diện các cơ quan chức năng của UBND, HĐND và một số chuyên gia độc lập trong lĩnh vực tài chính, môi trường, bất động sản v.v... và cũng quy định là giá trị pháp lý về giá đất do cơ quan thẩm định này xác định. Việc có một cơ quan định giá đất độc lập sẽ làm cho việc định giá đất khách quan hơn.

Ba là quy định cơ chế giám sát đặc thù của HĐND, của công dân trong thu hồi, định giá đất