Bất động sản Nam Đà Nẵng: Bài học “chọn mặt gửi vàng”

• Những lý do gây "sốt" bất động sản Nam Đà Nẵng

Tuy vậy, làm thế nào để không tái diễn tình trạng chủ đầu tư bán đất nền khi chưa đủ điều kiện, tránh “vết xe đổ” của những dự án từng khiến người mua đất kéo đến UBND tỉnh, đến tòa án các cấp kêu cứu nhiều lần?

Xuống tiền và... đợi

Sau hơn một năm im ắng, thị trường đất nền dự án thuộc Khu đô thị (KĐT) Điện Nam- Điện Ngọc và Điện Dương (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam; thường được quảng bá với tên gọi BĐS Nam Đà Nẵng) đang được quan tâm trở lại. Cùng với việc đẩy nhanh tiến độ thi công hạ tầng, nhiều doanh nghiệp cũng tăng cường công tác truyền thông, giới thiệu sản phẩm để sẵn sàng bán ra khi đủ điều kiện.

Bên cạnh đó, đã xuất hiện tình trạng chủ đầu tư chào bán khi dự án chưa hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Sáng 21-6, tại quán cà phê Amazon ở khu biệt thự Đảo Xanh (phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng), chúng tôi tình cờ được nhân viên một công ty môi giới BĐS mời lên tầng 2 để giới thiệu về một dự án ven sông ở Điện Dương, Điện Bàn. Lúc này, có khoảng 10 khách hàng “tiềm năng” được số nhân viên môi giới đông gấp 3-4 lần “chăm sóc”.

Theo thông tin trong tờ rơi trao cho khách hàng, dự án được chào bán có quy mô hơn 34 ha, cơ sở hạ tầng căn bản hoàn thiện, có đủ cơ sở pháp lý để mở bán, được ngân hàng cam kết cho vay 40% giá trị... 

Một sàn giao dịch bất động sản giới thiệu hình ảnh khách đến tìm hiểu dự án ven sông Cổ Cò.

Nhân viên môi giới cung cấp bảng giá của từng lô đất, có con dấu của đơn vị chủ đầu tư cũng như lộ trình thanh toán tiền. Đầu tiên, khách hàng chọn lô và đặt cọc 50 triệu đồng. Số tiền còn lại được thanh toán linh hoạt làm 8 đợt. Trong vòng 7 ngày sau khi cọc, nếu khách hàng thanh toán 30% giá trị lô đất thì sẽ được chiết khấu 3%, nếu thanh toán đến 90% lô đất sẽ được chiết khấu 7%. Các khoản tiền này được nộp thẳng vào tài khoản của chủ doanh nghiệp đầu tư dự án.

Các nhân viên môi giới nhấn mạnh dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý để được mở bán và thúc giục đề nghị khách hàng chọn lô, đặt cọc. Với đề nghị tham quan trực tiếp dự án, chúng tôi được đưa vào dự án tại Điện Bàn. Thực tế, lối vào được thảm nhựa một đoạn chừng 500m, các tuyến đường còn lại đang làm cống, đổ cấp phối đá dăm, xen lẫn một số ngôi nhà của dân chưa giải tỏa hết... 

Thấy chúng tôi có vẻ lưỡng lự, các nhân viên môi giới đã cho xem nhiều tin nhắn của các ngân hàng xác thực giao dịch thành công với nội dung nộp tiền cọc đất. “Tiền gửi ngân hàng lãi thấp quá, có tiền nên đầu tư đất. Mua vào chờ đó, sớm muộn gì chẳng lời. Nếu chưa đủ tiền, có ngân hàng lo” - một nhân viên ra sức thuyết phục.

Ghé một sàn môi giới tại KĐT mới Điện Nam-Điện Ngọc, chúng tôi được giới thiệu lô đất biệt thự tại dự án của một công ty khác. Lô đất này chủ đầu tư đã bán thông qua sàn giao dịch từ năm 2018, nay khách hàng muốn bán lại. Sàn giao dịch cũng hứa đến cuối năm 2020, chủ đầu tư sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng cho từng lô đất đã bán. Nếu đồng ý mua, hai bên đến công ty này để sang tên hợp đồng. Tuy nhiên, qua tìm hiểu, dự án đang thi công như kiểu “da beo” vì còn nhiều hộ dân chưa chấp thuận nhận đền bù, bàn giao mặt bằng.

Đồng thời, chủ đầu tư cũng chưa hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Các môi giới đều lấy lý do đất chưa có sổ nên mới có giá rẻ. Họ nói rằng các dự án đều đã được thông qua chủ trương đầu tư, mua vào chờ vài tháng là có lời ngay.

Không chỉ trên các trang Facebook về BĐS, việc quảng bá, chào bán đất nền tại khu vực Nam Đà Nẵng còn được truyền thông rộng rãi với hàng loạt bài PR nhằm quảng bá thương hiệu và sản phẩm của doanh nghiệp. Tất nhiên, các bài viết này chỉ nói tốt cho các dự án mà ít đề cập chi tiết đến việc dự án có được bán nền hay chưa.

Đổi tên dự án, giao dịch công khai

Ông Trịnh Xuân Thái, Chánh Thanh tra Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam nhìn nhận có thực trạng một số chủ đầu tư liên kết với các sàn giao dịch, các nhà phân phối ở ngoài địa bàn hành chính (ngoài tỉnh) chào bán đất nền dự án khi chưa được phép. Các sàn giao dịch đổi tên, đặt tên mới cho dự án khác với tên trong hồ sơ phê duyệt nên cơ quan chức năng khó kiểm soát việc này. Thanh tra Sở Xây dựng cũng đã nghe thông tin và cử người ra bám sát nhưng việc giao dịch thường được thực hiện “ngầm” nên khó phát hiện.

Trao đổi về việc các sàn giao dịch rao bán một dự án không đúng với dự án đã được phê duyệt, không hề tồn tại trong các hồ sơ pháp lý, ông Thái lý giải, việc xử lý là rất khó. Ví như có lần Chủ tịch UBND tỉnh nghe tin có sàn giới thiệu sản phẩm (khi chưa đủ điều kiện mở bán) nên đã trực tiếp chỉ đạo thanh tra đến để nắm bắt sự việc nhưng dù phát hiện thì cũng không thể lập biên bản vì họ giao dịch ngoài địa bàn tỉnh. Ngay cả việc giao dịch được thực hiện trên địa bàn tỉnh nhưng trong giấy thỏa thuận không có từ “chuyển nhượng” thì việc xử lý cũng khó.

Cách lý giải của Chánh Thanh tra Sở Xây dựng là chưa thuyết phục. Qua thực tế, chúng tôi nhận thấy hiện vẫn có dự án tại khu vực sông Cổ Cò dù chưa đủ điều kiện đang mua bán công khai ngay nhiều ngày. Điều đó cho thấy việc quản lý, kiểm tra, giám sát của các cơ quan chức năng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam chưa chặt chẽ, quyết liệt.

Một dự án còn ngổn ngang nhưng được giới thiệu thi công gần xong cơ sở hạ tầng.

Trên thực tế, việc HĐND tỉnh Quảng Nam chấp thuận chủ trương đầu tư đối với 21 dự án tại thị xã Điện Bàn vào tháng 10-2019 và cuối tháng 4-2020 là quy trình ngược như kiểu “sinh con rồi mới sinh cha”. Bởi đây là các dự án đã giao cho các doanh nghiệp từ nhiều năm trước và đã được triển khai, thậm chí từng mở án, thu tiền. Tuy vậy, phần lớn các dự án chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách, chưa hoàn thành đền bù giải tỏa, chưa hoàn thiện hệ thống giao thông, điện, nước. Một số dự án cần điều chỉnh quy hoạch hoặc điều chỉnh, hoàn thiện thủ tục pháp lý do sự thay đổi về chính sách của Nhà nước...

Việc thông qua chủ trương đầu tư và các quyết sách của chính quyền tỉnh Quảng Nam đối với các dự án đình trệ ở thị xã Điện Bàn được xem như một cuộc “giải cứu” mà các chủ đầu tư dự án phải nắm lấy thời cơ, khẩn trương và nghiêm túc thực hiện. UBND tỉnh Quảng Nam cũng yêu cầu chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và huy động vốn trái phép. Tuy nhiên, vẫn còn xảy ra trình trạng một số ít chủ đầu tư vi phạm vì tiềm lực kinh tế có hạn nên tìm cách “xoay xở” bằng cách làm trái quy định.

Ông Trịnh Xuân Thái nói rõ, theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS hiện nay, những dự án đã được cấp “sổ đỏ” từng lô mới được chuyển nhượng cho khách hàng. Từ đầu năm 2020 đến nay, chưa có dự án đất nền nào tại thị xã Điện Bàn đủ điều kiện mở bán. Vậy nhưng, vẫn có dự án nhận tiền cọc, thu tiền của khách hàng theo tiến độ dự án và hẹn 9 tháng đến 1 năm sẽ có “sổ đỏ”.

Cần tăng cường quản lý

Việc giao dịch đất nền cần tuân thủ quy định, tránh đi theo vết xe đổ của các dự án trước đây, khi chủ đầu tư nhận số tiền lớn trực tiếp từ khách hàng hoặc các đơn vị phân phối nhưng không thể giao đất đúng cam kết, khiến khách thiệt hại nặng. Điển hình là sự cố tại các dự án ở KĐT mới Điện Nam-Điện Ngọc liên quan đến Công ty Bách Đạt An và đơn vị phân phối là một minh chứng sống động.

Hiện nay, UBND tỉnh Quảng Nam đã tạo các điều kiện thuận lợi, TAND qua 2 phiên xét xử đã yêu cầu Bách Đạt An tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký kết với đơn vị phân phối, tiếp tục thi công, hoàn chỉnh thủ tục pháp lý của dự án. Tuy vậy, những người đã mua đất từ dự án vẫn đang “dài cổ”, chưa biết bao giờ mới có “sổ đỏ”. Vì vậy, vai trò kiểm tra, giám sát của chính quyền các cấp và các sở, ngành chức năng phải luôn được nghiêm túc thực thi.

Rút kinh nghiệm và bài học từ vụ việc này, hiện nay chủ đầu tư dự án tại Điện Bàn chỉ thuê các đơn vị môi giới chào bán và trả tiền hoa hồng thay vì hợp tác đầu tư, phân phối. Theo đó, chủ đầu tư sẽ trực tiếp ký “Hợp đồng cam kết chuyển nhượng” với khách hàng và trực tiếp nhận tiền, không còn qua khâu trung gian như trước đây. Điều này loại trừ được một số bất trắc.

Tuy nhiên, việc mua BĐS chưa đủ điều kiện mở bán đối với khách hàng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu vì một lý do bất khả kháng nào đó mà chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, không hoàn thiện được cơ sở hạ tầng. Vì vậy, từng khách hàng phải tỉnh táo, xem xét kỹ tính pháp lý và uy tín của từng chủ đầu tư trước khi “xuống tiền”. Không thể vội vàng “ôm đất chờ thời” dựa vào lời hứa của chủ đầu tư hay các công ty môi giới.

Tỉnh Quảng Nam đang tập trung đầu tư để kết nối hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội các xã vùng cát ven biển nằm giữa Đà Nẵng và TP Hội An. Dự án xây dựng Làng đại học Đà Nẵng, mà một phần lớn diện tích sẽ nằm trên địa giới Điện Bàn cũng đang được ủng hộ về chủ trương.

Theo kế hoạch, dự án khơi thông sông Cổ Cò từ Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng) qua Điện Bàn, kéo dài đến Hội An cũng được đẩy nhanh tiến độ trong năm nay để mở ra tuyến du lịch đường sông. Các dự án đô thị ven biển thị xã Điện Bàn vì vậy cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư bởi mức giá phù hợp, đồng thời có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai không xa.

Việc triển khai nhiều dự án đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Nam nói chung, tại thị xã Điện Bàn nói riêng bị đình trệ, kéo dài do vướng mắc trong công tác giải tỏa đền bù, trong việc xác lập, phê duyệt giá đất của từng dự án để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cùng với việc giám sát, chấn chỉnh tình trạng mua bán BĐS trái quy định, chính quyền địa phương và các ngành chức năng của Quảng Nam cần tiếp tục tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ giải quyết để các dự án sớm hoàn thành và cung cấp sản phẩm ra thị trường, góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS, khơi thông nguồn vốn, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương...