Đi mua nhà thời “bất động sản ấm lên”

"Mở bán các lô biệt thự đẹp nhất khu đô thị Xuân Phương Viglacera, trung tâm quận mới Nam Từ Liêm. Khách hàng có thể nhận nhà ở ngay với mức giá chào bán hấp dẫn 3,5 tỉ/căn (đã bao gồm VAT, tiền đất, xây thô, hoàn thiện mặt ngoài).

Toàn bộ các dịch vụ tiện ích ở Xuân Phương Viglacera đã được hoàn thiện, đảm bảo một cuộc sống đẳng cấp và tiện nghi cho cư dân nơi đây: sân bóng đá, sân tennis; hồ điều hòa không gian xanh; khu vui chơi giải trí; bể bơi; hệ thống an ninh 24/24 với công nghệ quản lý hiện đại nhất. Các công trình nhà ở có kiến trúc hiện đại, tinh tế, phù hợp với phong cách sống của người Việt. Khuyến mãi: tặng xe Piaggio Vespa LX 65 triệu; miễn phí dịch vụ 1 năm đầu tiên; chiết khấu 2,5% tiền đất cho khách hàng đóng ngay 97% giá trị hợp đồng…".

Bị lôi cuốn bởi những dòng quảng cáo "không thể hấp dẫn hơn" về các căn nhà liền kề ở khu đô thị Xuân Phương Viglacera, cô bạn tôi, một người đang muốn "hạ sơn" từ tầng 20 chung cư ở Mỹ Đình xuống đất, rủ tôi "lọ mọ" tìm đến dự án này vào một buổi chiều.

Theo quảng cáo thì dự án "nằm trên trục đường 70, gần tuyến đường nối đường 70 với đường Lê Đức Thọ, với thiết kế mặt cắt đường 50m, quy mô 8 làn xe. Giao thông đến các khu vực lân cận như Đại Lộ Thăng Long, đường 32 rất thuận lợi. Chỉ cách Trung tâm Hội nghị Quốc gia 2,5km, cách Bệnh viện 198 2km, cách siêu thị Big C chỉ 10 phút xe chạy...".

Nhưng, từ Quốc lộ 32, rẽ vào đường 70, chạy thêm vài cây số nữa trên con đường chật hẹp, nhiều đoạn hai xe tránh nhau cũng khó, mới tìm thấy cổng vào khu đô thị này. Ngay ở cổng đã thấy chủ đầu tư dựng tấm panô to đùng quảng cáo về những căn nhà liền kề có giá chỉ 3,5 tỉ đồng. Hai bên đường vào khu đô thị cũng thấy la liệt các biển quảng cáo treo trên các cột đèn về chương trình tặng xe Vespa cho khách hàng "nhanh tay" mua nhà.

Thấy chúng tôi dừng xe, một thanh niên liền hăm hở đến chào giới thiệu là Khánh, nhân viên của Công ty Viglacera Land và mời vào tham quan nhà mẫu cũng là văn phòng giao dịch, bán hàng của chủ đầu tư. Sau khi quảng cáo một hồi về những tiện ích của khu đô thị, nghe chúng tôi phàn nàn về việc đi mãi mới tới nơi, Khánh liền bảo rằng do không biết đường, chứ nếu đi từ Đại lộ Thăng Long về đây thì rất gần; rồi "theo quy hoạch thì sẽ có một con đường lớn nối thẳng với khu đô thị Mỹ Đình nên từ đây ra Mỹ Đình chỉ hơn 2km thôi; rồi liên tục quảng cáo rằng "trong số các khu đô thị quanh khu vực này, chỗ của bọn em là có sinh khí nhất đấy vì đã có hơn 20 hộ về sinh sống từ trước tết rồi.

Đợt này mà anh chị mua sẽ được bên em tặng xe Vespa LX, anh chị có thể nhận xe hoặc quy ra tiền trừ luôn vào hợp đồng". Nghe chúng tôi hỏi về hạ tầng xã hội và dịch vụ, anh chàng đành phải nói thật là "nếu anh chị có người quen muốn đầu tư mở nhà trẻ, siêu thị mini trong khu đô thị thì giới thiệu, bên em sẽ có chính sách ưu đãi".

Chúng tôi theo Khánh đi một vòng quanh những khu nhà mà phần lớn đang bỏ không. Nhìn từ xa thì khá đẹp, nhưng vào gần mới thấy nhiều chỗ đã bắt đầu xuống cấp vì dãi dầu mưa nắng. Tất cả những ngôi nhà ở đây mới chỉ được hoàn thiện mặt ngoài, còn bên trong chưa hề được trát, lát nền vì đó sẽ là "không gian sáng tạo" của mỗi gia chủ, (cũng phải khen cho ai nghĩ ra cái từ "không gian sáng tạo" khi quảng cáo bán nhà không trát bên trong, không lát nền này bởi nó quá hay). Nghĩa là sau khi bỏ ra vài tỉ để mua nhà, tùy theo diện tích, khách hàng sẽ phải bỏ ra từ vài trăm triệu tới vài tỉ nữa để hoàn thiện ngôi nhà thì mới ở được.  

Nghe chúng tôi nói muốn xem căn nhà liền kề giá 3,5 tỉ đồng, Khánh ngần ngừ bảo "không biết có nên giới thiệu với các anh chị căn ấy không, hay anh chị chọn căn khoảng 4 tỉ đi, sẽ rất đẹp".

Lý do khiến Khánh ngần ngừ là vì những căn nhà liền kề có giá 3,5 tỉ ấy chỉ nằm cách… nghĩa địa có một con đường nội bộ. Dù chủ đầu tư đã cố tình xây bức tường rào nghĩa địa cao tới vài mét, nhưng khi lên tới ban công tầng 2 của dãy nhà này, khách hàng không khỏi ngài ngại vì  "view" của ngôi nhà sẽ nhìn thẳng ra nghĩa địa được xây đủ kiểu, đủ màu, khiến giữa ban ngày mà tôi cảm giác ớn lạnh.

Đối diện dãy nhà liền kề có giá 3,5 tỉ đồng ở khu đô thị Xuân Phương Viglacera là nghĩa địa.

Hóa ra, chỉ những căn nhà nằm đối mặt với nghĩa địa như thế mới có giá 3,5 tỉ, còn lại đều là từ 4 tỉ trở lên. Lẩm nhẩm tính toán một hồi, cô bạn tôi bảo rằng "nếu mua ở đây, để có nhà ở được, sẽ phải đầu tư tổng cộng cỡ 5 tỉ đồng, số tiền ấy, thời điểm này chịu khó săn lùng vẫn tìm được nhà trong các khu dân cư ở Cầu Giấy, Thanh Xuân có hạ tầng xã hội tốt hơn gấp nhiều lần. Ở đây, sáng ra có muốn ăn bát phở cũng phải lấy xe chạy cả mấy cây số. Mà tôi nói cho ông biết, cái con đường nối từ Mỹ Đình lên đây, tôi hỏi rồi, đúng là có quy hoạch nhưng 10 năm nữa chả biết có thành hiện thực hay không. Nó cứ quảng cáo thế thôi, chứ còn lâu mới lập đầy được, ngay khu Mỗ Lao với Văn Phú nằm giữa Hà Đông còn không có người ở nữa là chỗ heo hút này".

Trên đường về, chúng tôi rẽ vào dự án chung cư 136 Hồ Tùng Mậu của Công ty Vinaconex7. Dự án này gồm hai tòa chung cư 27 tầng, tòa 2A mới bắt đầu đổ mái được 2 tầng, Vinaconex7 mới mở bán sau khi được phép chia nhỏ diện tích căn hộ, trong đó căn nhỏ nhất chỉ hơn 60m², một phân khúc hiện nhiều người tìm kiếm. Vì thế, dù quảng cáo thì giá căn hộ ở đây "chỉ từ 14,7 triệu đồng/m², nhưng đó là giá chưa có thuế VAT. Thực tế, giá dao động từ khoảng 16,3 đến 16,7 triệu đồng/m².

Nhưng, giá này cũng chỉ là giao nhà thuộc loại "không gian sáng tạo", khách hàng nhận nhà nhưng chỉ có nền láng xi măng chống thấm, tường trát và các đầu chờ điện, nước. Muốn ở được sẽ mất thêm vài trăm triệu nữa để hoàn thiện. Đó là chưa kể sẽ phải chi "phí tư vấn" cho các em tiếp thị dự án 1 triệu đồng/m²; mua căn hộ bao nhiêu mét thì cứ thế nhân lên mà trả phí, tuy nhiên thời điểm này nhiều tầng loại căn hộ dưới 80m² đã bán hết.

Thực tế hiện nay, trong khi nhà liền kề, biệt thự ở các khu đô thị xa trung tâm hoặc căn hộ chung cư có diện tích hơn 120m² vẫn khá ế ẩm thì căn hộ chung cư có diện tích 60- 80m² tại các dự án gần trung tâm vẫn luôn là phân khúc có nhiều giao dịch thành công nhất; thậm chí khách hàng phải chấp nhận trả tiền chênh.  

Những ngôi nhà có giá nhiều tỉ đồng vẫn đang bỏ không.

Kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc

Thực tế hiện nay, phần đông những người đi mua nhà đều là người có nhu cầu ở thật, vì thế trước khi quyết định "xuống tiền", khách hàng đều kiểm tra rất kỹ không chỉ về dự án, uy tín chủ đầu tư mà cả các khoản phí dịch vụ sau này.

Ông Nguyễn Tiền Phong, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Lũng Lô 5, chủ đầu tư dự án Ao Sào ở quận Hoàng Mai cho biết, đầu năm 2014, Lũng Lô 5 quyết định mở bán nhà liền kề dự án Ao Sào, mặc dù mức giá đất tại dự án thấp hơn cả đất thổ cư xung quanh nhưng nhiều khách hàng sau rất nhiều lần xuống tận dự án xem chán chê, chỉ khi thấy chủ đầu tư đã làm xong móng, thậm chí có những căn xây đến tầng 2 rồi khách mới ký hợp đồng.

"Sau mấy năm đóng băng thị trường, Lũng Lô 5 quyết định ra hàng vào thời điểm này dù biết lợi nhuận sẽ không được như mong đợi nhưng còn hơn là cứ ôm đống đất, thực tế sau mấy tháng mở bán, chúng tôi đã bán được khoảng 100 lô, trong số đó đến nay chỉ có vài ba trường hợp mua đi bán lại vì thế rất kỳ vọng năm 2014, thị trường sẽ tốt hơn và khách hàng là người có nhu cầu thật" - ông Phong cho biết. 

Theo ông Trần Đức Minh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Kinh Đô TCI, từ đầu năm 2014 thị trường đã có nhiều dấu hiệu phục hồi tốt. "Là doanh nghiệp đang có dự án bán ra thị trường nên chúng tôi thấy rất rõ điều này, bởi tại Dự án 302 Cầu Giấy, có ngày chúng tôi bán được 4 - 5 căn hộ. Có thể thấy các chính sách đã bắt đầu tác động tích cực đến thị trường bất động sản.

Thời điểm này, tiền đã bắt đầu trở lại bất động sản bởi khi mà lãi suất huy động tiếp tục giảm, đầu tư vào vàng có quá nhiều rủi ro; các dự án có vị trí tốt cũng không thể giảm hơn được nữa thì ngoài các nhà đầu tư, ngay cả những người có nhu cầu mua nhà để ở cũng quyết định xuống tiền. Nếu sắp tới sửa đổi Luật Nhà ở, đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được mở rộng thì đây sẽ là lượng khách hàng rất lớn cho phân khúc chung cư trung, cao cấp và biệt thự". 

Cùng với việc tiền trong dân đang trở lại thị trường bất động sản, nhiều người đang kỳ vọng năm 2014, một lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài sẽ đầu tư vào lĩnh vực này.

Không chỉ các nhà quản lý mà các doanh nghiệp cũng đang kỳ vọng dòng vốn ngoại sẽ góp phần kích cầu thị trường bất động sản.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2013, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam đứng thứ 3 trong các lĩnh vực được đầu tư, với 20 dự án đầu tư mới (tăng 10 dự án so với năm 2012), tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD. Ngay tháng đầu năm 2014, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài, đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI. Tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm khoảng 176 triệu USD, chiếm gần 45% tổng vốn.

Theo ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC, thị trường bất động sản từ cuối năm 2013 đã có được những thanh khoản nhất định. Những công trình đang xây dựng đã khởi động trở lại, sàn giao dịch đã nhộn nhịp hơn. Bất động sản đã qua thời gian "đáy" đìu hiu trầm lắng. Điều ông Quyết kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ thay đổi là từ tháng 7/2014, khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, sẽ tạo hành lang pháp lý, giúp vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản có bước đột phá, lúc này mới có thể thu hút được các tập đoàn đa quốc gia rót vốn vào bất động sản.

"Tôi tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ trở thành sân chơi mới cho các tập đoàn đa quốc gia tham gia", ông Quyết nói