Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XIII: Đất đai làm “nóng” nghị trường

Tuy nhiên, tại phiên thảo luận cuối cùng vừa diễn ra đầu tuần này, vẫn còn rất nhiều ý kiến được đưa ra với Ban soạn thảo…

Trưng mua hay thu hồi đất?

Đề cập tới vấn đề thu hồi đất, đại biểu Trần Ngọc Vinh (Chủ tịch Hội Luật gia TP Hải Phòng) cho rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, do đó không thể dùng cơ chế trưng mua đất được, nhưng quyền sử dụng đất lại khác.

Dự thảo Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 Điều 58 quy định "quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ", Bộ luật dân sự năm 2005 thì quyền tài sản là tài sản, do đó có đầy đủ các quyền như mua, bán, tặng, cho, thế chấp. Vì vậy, khi Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân thì quyền sử dụng đất đó cần được bảo hộ và trường hợp cần thiết vì lý do phát triển kinh tế Nhà nước sẽ trưng mua lại quyền sử dụng đất đã giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng trước đó.

Doanh nghiệp và người dân đều là những chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai. Vì vậy, các chủ thể này phải được đối xử bình đẳng trước pháp luật, cả về quyền lợi và nghĩa  vụ, nếu chỉ quy định thu hồi đất thì rõ ràng đang đối xử không công bằng với người dân, lợi ích chính đáng của họ trước pháp luật chưa được tôn trọng và bảo vệ, người dân vẫn sống trong cảnh thụ động, với tâm lý có thể bị tước đoạt tài sản bất cứ lúc nào.

Đối với tài sản gắn liền với đất như nhà ở, các công trình kiến trúc. Đây là tài sản thuộc sở hữu của người dân, họ phải đổ mồ hôi, công sức và cả tính mạng để xây dựng nên, không phải sở hữu của Nhà nước như lâu nay chúng ta đã đánh đồng 2 làm 1 là thu hồi tất.

Vì vậy ông Vinh "đề nghị Ban soạn thảo làm rõ cơ sở pháp lý nào để chúng ta thu hồi cả tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người dân. Tại sao chúng ta không dùng cơ chế trưng mua hay cơ chế thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân về giá bồi thường đối với loại tài sản này. Nếu tiếp tục quy định thu hồi đất đối với loại tài sản này có vi hiến hay không?".

Theo ông Vinh, cần phải bảo đảm hài hòa mục tiêu đất để phát triển kinh tế-xã hội với vấn đề an dân. Nếu coi nhẹ vấn đề an dân thì mục đích phát triển kinh tế - xã hội cũng khó có thể đạt được. Vì lòng dân chưa thuận sẽ tiếp tục tình trạng khiếu kiện tranh chấp về đất đai, tình trạng hoang phí, lãng phí đất đai tiếp tục tồn tại. "Tôi đề nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu thấu đáo vấn đề này để bảo đảm phát triển kinh tế ổn định và bền vững".

Đề cập tới vấn đề sinh kế của người dân sau khi đất, nhà của họ bị thu hồi, ông Vinh đưa ra 3 kiến nghị với Ban soạn thảo:

Thứ nhất, nghiên cứu áp dụng cơ chế giá công bằng, đất đổi đất, nhà đổi nhà, người dân không phải bỏ thêm tiền, đồng thời Nhà nước phải hỗ trợ thêm kinh phí để người dân bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống tại nơi ở mới.

Thứ hai, nâng mức bồi thường cho người nông dân bị thu hồi đất nông nghiệp, đồng thời Nhà nước bắt buộc phải đào tạo nghề để chuyển đổi nghề nghiệp cho người nông dân sau khi bị thu hồi đất.

Thứ ba, xây dựng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất và cơ chế tự thỏa thuận về giá đất bồi thường giữa doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi.

Cùng chung quan điểm này, đại biểu Nguyễn Thanh Thụy (Bình Định) cho rằng đối với các trường hợp thu hồi đất có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước phải trưng mua, bởi nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức và cá nhân thì Nhà nước không thể thu hồi lại càng không thể coi đây là việc bồi thường tài sản gắn liền với đất là hệ quả của quyết định thu hồi đất.

Theo bà Thụy, riêng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội cần có những quy định chặt chẽ hơn để chứng minh được các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn những dự án mang tính kinh tế đơn thuần vì lợi ích của nhà đầu tư thì để nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Tại Hà Nội hiện còn nhiều khu đất vàng đang bị bỏ hoang.

Tính giá bồi thường ra sao?

Cũng đề cập tới việc thu hồi đất thực hiện dự án, đại biểu Nguyễn Công Bình (Yên Bái) nêu lên thực tế tại dự án xây dựng đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất chỉ đến sân nhà. Do vậy nhà bị treo cao trên ta luy đường từ 10 đến 15m hoặc bị lấp sâu dưới nền đường. Nhiều diện tích lúa bị ngập úng không thể trồng cấy được. Vì vậy, ông Bình đề nghị cần quy định bổ sung về trách nhiệm của Nhà nước khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng thì phải quy hoạch và tổ chức thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình bị ảnh hưởng để hỗ trợ cho người dân.

Về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở, ông Bình đề nghị bổ sung thêm trường hợp bồi thường khi giá đất quá thấp mà chi phí đầu tư trên đất lại rất cao. "Điển hình như tại các xã vùng cao, vùng đồng bào dân tộc thiểu số, giá đất ở rất thấp, trong khi chi phí san tạo mặt bằng rất cao. Chi phí san tạo mặt bằng cho 1m² có thể gấp 5 đến 10 lần giá đất bồi thường cho 1m² đất ở. Do vậy, trong luật nên có quy định phân cấp cho Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét những trường hợp có chi phí đầu tư quá cao để bồi thường, hỗ trợ giảm bớt thiệt thòi cho người dân".

Theo đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hà (Hà Nội), Điều 84 quy định khu tái định cư phải có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ cũng khó khả thi trong thực tế. Hà Nội vì có nhiều dự án nên nhu cầu tái định cư rất lớn. Thường khi xây dựng khu tái định cư sẽ phục vụ cho nhiều dự án vì thế khu tái định cư có thể tốt hơn đối với nơi ở cũ này nhưng tại kém hơn nơi ở cũ kia.

Để khắc phục tình trạng này, bà Hà kiến nghị cần thực hiện nguyên tắc ngang giá. Giá tính bồi thường phải đủ mua được mảnh đất tương đương và giá khu tái định cư cũng phải được quy định theo nguyên tắc này.

Cần chế tài mạnh xử lý bỏ hoang đất dự án

Đại biểu Huỳnh Nghĩa (Đà Nẵng) đưa ra thực tế vừa qua một số dự án treo gây bất bình trong nhân dân, đất bỏ hoang không sử dụng, không cho dân sản xuất, không cho dân xây dựng nhà ở, có những dự án lợi ít, hại nhiều nhưng cũng không có ai chịu trách nhiệm, bị xử lý kỷ luật, bị truy tố trước pháp luật, nhiều dự án sau khi được phê duyệt nhưng nhiều năm không công bố quy hoạch, gây khó khăn cho công tác quản lý tại địa phương và ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.

"Khoản 3, Điều 48 quy định 3 năm công bố dự án mà chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ dự án, trường hợp cơ quan có thẩm quyền không công bố việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ dự án thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại Khoản 2, Điều 48. Tôi thấy quy định này chưa đủ mạnh, chưa đảm bảo tính khả thi của điều luật. Với quy định này về phía người dân không thể thực hiện được, nếu không có quyền, không hợp tác, chẳng hạn người dân muốn bán nhà, nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không giải quyết vì quy hoạch chưa bị hủy thì làm sao người dân thực hiện quyền bán nhà. Đây là vấn đề thực tế rất vướng, đề nghị Ban soạn thảo xem xét xử lý thì mới đảm bảo tính khả thi của luật".

Vì vậy đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hà (Hà Nội) cho rằng cần bổ sung chế tài vi phạm của các tổ chức đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng chậm đưa vào sử dụng để hoang hóa, lãng phí đất đai, đồng thời đưa ra cơ chế để không phát sinh thêm những trường hợp mới bằng các quy định.

Theo đó, đối với nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà nguyên nhân không phải do thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn, khủng hoảng kinh tế, tài chính v.v... thì phải nộp thuế lũy tiến theo quy định của pháp luật. Cần liệt kê tên cụ thể các loại thuế này, sau 24 tháng nộp thuế lũy tiến mà chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không được thanh toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Quy định điều kiện trước khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư, phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Theo đại biểu Dương Hoàng Hương (Phú Thọ), cần thu hồi đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án mà chậm hoặc không thực hiện trong một thời gian nhất định, trừ trường hợp bất khả kháng. Quy định về thu hồi đồng thời có tính đến yếu tố loại trừ này là hợp lý, thấu đáo nhằm vừa đảm bảo nguyên tắc pháp chế nghiêm minh của luật pháp với các vi phạm, đồng thời vừa tạo điều kiện, cơ hội cần thiết, đúng mức cho các chủ đầu tư dự án trong trường hợp thực sự gặp khó khăn khách quan trong quá trình thực hiện dự án.

Tuy nhiên, theo ông Hương, để đảm bảo sự thống nhất, minh bạch khi thực hiện quy định, tránh áp dụng tùy tiện, lạm dụng gây bất bình đẳng giữa các chủ đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và thiệt hại cho Nhà nước, tôi đề nghị cần phải xác định rõ ngay trong luật về các trường hợp cụ thể được coi là bất khả kháng. Đồng thời cũng cần bổ sung quy định theo nguyên tắc chỉ có khoảng thời gian nằm trong tình trạng bất khả kháng dẫn đến không thể thực hiện được hoặc chậm tiến độ thực hiện dự án mới được loại trừ khi xác định lỗi vi phạm về thời gian của chủ dự án. Khi không còn trong tình trạng bất khả kháng  việc tính thời gian làm căn cứ xác định lỗi vi phạm tiếp tục được thực hiện theo quy định chung