Lại đến thời kiếm tiền từ bất động sản?

Muốn mua nhà lại phải mất tiền chênh

Đã nửa tháng nay, vợ chồng chị Huyền ở Cầu Giấy, Hà Nội loay hoay đi tìm mua nhà. Chồng là bộ đội, vợ làm nhân viên ở một cơ quan hành chính, vì thế tiền nong cũng chẳng dư giả. Bao nhiêu năm nay gia đình ở nhà tập thể của cơ quan chồng, nhưng mới đây anh chuyển công tác sang đơn vị mới nên đương nhiên phải trả lại nhà cho đơn vị cũ. Tích cóp gần chục năm, huy động hết cả hai bên nội ngoại và tất cả các mối thân quen mới có được 1,5 tỉ đồng, hai vợ chồng loay hoay nửa tháng mới tìm được một dự án đang thi công ở khu vực Mai Dịch có loại căn hộ vừa tầm tiền.

Đây là một dự án đã từng "đắp chiếu" 3 năm vì thiết kế toàn loại căn hộ trên 100m² nên không huy động được vốn, chủ đầu tư đã từng định "bán lúa non" nhưng chẳng ai mua. Cuối năm 2013, sau khi được phép điều chỉnh diện tích căn hộ, chủ đầu tư đã chia nhỏ căn hộ phần lớn là loại diện tích từ 70 - 90m². Đầu năm 2014, khi xây lên tầng 3, chủ đầu tư mở bán với mức giá 14,7 triệu đồng/m².

Tìm đến đơn vị bán hàng, sau khi được giới thiệu, chị Huyền mới biết mức giá 14,7 triệu đồng/m2 mà chủ đầu tư quảng cáo là giá "thô" thôi, nghĩa là chưa có 10% thuế VAT, chưa có 2% phí bảo trì. Nếu cộng cả hai khoản này vào thì thành hơn 16,4 triệu đồng/m². Nhưng chưa hết, nếu chấp nhận mua thì sẽ phải trả 90,4 triệu đồng "phí tư vấn" nữa cho "chuyên viên bán hàng", nói nôm na là tiền chênh cho sàn bất động sản.

Sau vài năm chờ đợi, thời điểm này nhiều người đã quyết định đi mua nhà.

Tính ra tổng cộng các khoản này, để mua được căn hộ 90,45m², chị Huyền phải trả tổng cộng 1,6 tỉ đồng. Chưa kể sau khi nhận nhà, sẽ phải mất khoảng 200 triệu đồng nữa để hoàn thiện thì mới ở được vì chủ đầu tư chỉ bàn giao nhà thô. Chị Huyền đã nhờ người quen đưa đến gặp trực tiếp chủ đầu tư nhưng ông giám đốc bảo rằng bây giờ nếu muốn mua trực tiếp thì ông cũng chỉ còn vài căn nhưng toàn loại diện tích từ 95m² trở lên chứ nhỏ hơn thì chịu vì các sàn đã ôm hết loại này từ khi dự án mới động thổ rồi.

"Tiền ít mà đi mua nhà mới thấy cái khó bó cái khôn. Rẻ hơn thì chỉ còn cách lên tận Hoài Đức, Đan Phượng nhưng cơ quan mình ở tận phố Trần Hưng Đạo, mua nhà ở đấy sau này hàng ngày đi làm cũng chết; chưa kể chuyện học hành của hai đứa trẻ nữa".

Nhưng, chẳng riêng gì chị Huyền, thời điểm này, nhiều người đi mua nhà lại phải chấp nhận mất tiền chênh cho sàn từ vài chục triệu tới cả trăm triệu đồng/ căn hộ. 

Như tại dự án CT1 Trung Văn do Công ty Vinaconex 3 làm chủ đầu tư, mặc dù quảng cáo là "giá chỉ từ 1,5 tỉ đồng, khách hàng đã sở hữu một căn hộ hơn cả mong muốn", nhưng thực tế lại không như vậy. Tại phòng bán hàng đặt ngay tại công trình, một nhân viên của sàn bất động sản Phú Quý cho biết thời điểm này, nếu mua căn hộ loại 93m², được giới thiệu là loại có thiết kế đẹp nhất vì đều là căn góc, khách hàng phải trả tới 180 triệu đồng tiền chênh ngoài hợp đồng.

Còn một dự án nhà liền kề ở quận Hoàng Mai, trong khi báo cáo của Bộ Xây dựng nhắc đến như một điển hình của phân khúc nhà thấp tầng có diện tích nhỏ, giá hợp lý rằng "giá đất nền chỉ từ 25-27 triệu đồng/m², một nền đất 60m² có giá khoảng 1,7 tỉ đồng, tương đương mua một căn hộ 80m²", nhưng thực tế để mua được những lô đất này, khách hàng sẽ phải trả từ vài trăm triệu tới 2 tỉ đồng tiền chênh cho sàn giao dịch.

Thực tế này đang đặt ra câu hỏi phải chăng lợi dụng thị trường đã có dấu hiệu tốt nên chủ đầu tư và sàn giao dịch bắt tay nhau làm giá?

Tiền đang quay lại bất động sản

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, thị trường bất động sản  có nhiều dấu hiệu khởi sắc và có thể lạc quan về tương lai của thị trường này trong thời gian tới. Giá bất động sản nói chung là không giảm mà có nhiều nơi còn tăng lên, tồn kho bất động sản giảm, tính đến ngày 15/4/2014, tồn kho bất động sản giảm 34,4%.

Thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước thì đến ngày 28/2/2014, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 266.728 tỉ đồng, tăng 1,8% so với cuối năm 2013. Trong đó riêng dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê là 35.972 tỉ đồng, tăng 1% so với cuối năm 2013 và chiếm tỉ lệ 13,5% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản; dư nợ cho vay mua quyền sử dụng đất là 16.924 tỉ đồng, tăng 7,5% so với cuối năm 2013 và chiếm tỉ lệ 6,3% so với tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Để mua được nhà tại dự án này, khách hàng phải chấp nhận trả tiền chênh cả trăm triệu đồng.

Có một thực tế là sau vài năm chờ đợi giá nhà giảm, thời điểm này nhiều người có nhu cầu đã quyết định "xuống tiền" mua nhà bởi tại những nơi gần trung tâm, có hạ tầng xã hội tốt giá không thể giảm thêm được nữa.

Mặt khác, sau hàng loạt chính sách của Chính phủ, cùng với lãi suất huy động tiếp tục giảm, đặc biệt là các doanh nghiệp đã chủ động xin điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp với nhu cầu thị trường (theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ, với số lượng căn hộ ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ. Trong đó tại Hà Nội, đã cho phép điều chỉnh 33 dự án, trong đó 7 dự án đã có quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ; TP HCM đã có 5 dự án được phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ) đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng thì niềm tin của khách hàng đối với thị trường đang dần được khôi phục. Phân khúc nhà ở xã hội và những căn hộ nhà ở thương mại có diện tích nhỏ được người dân quan tâm và đã có nhiều giao dịch thành công hơn trước; giá nhà có dấu hiệu chững lại, không giảm liên tiếp như năm ngoái, thậm chí có dự án tăng giá nhẹ tại Hà Nội và TP HCM.

"Từ đầu năm đến nay, trên địa bàn Hà Nội có khoảng 2.300 giao dịch thành công, trong đó riêng quý I có trên 1.500 giao dịch, gấp gần 2 lần so với cùng kỳ năm 2013. Trong đó, giao dịch tăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giao thông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện. Một số dự án nhà ở thương mại có giá thấp, tuy xa trung tâm nhưng có tiến độ thi công đảm bảo và sắp bàn giao cũng có giao dịch tốt".

Tại TP HCM, sau 3 năm giảm giá, nay có xu hướng giữ giá không giảm tiếp nữa, nhưng để thu hút khách hàng các chủ đầu tư đã có các hình thức khuyến mại như cho mua nhà trả góp, trả dần không tính lãi, hỗ trợ lãi suất vay... các giao dịch thành công chủ yếu là các loại căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m².

Theo đánh giá của  Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản năm 2014 sẽ có chuyển biến theo hướng tích cực. Thị trường nhà ở sẽ tiếp tục có sự điều chỉnh về cơ cấu sản phẩm, nguồn cung sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc bình dân, diện tích vừa và nhỏ, giá bán dưới 20 triệu đồng/m², đây cũng là loại sản phẩm tiếp tục được người tiêu dùng quan tâm. Các dự án căn hộ, trung và cao cấp đã xong phần thô đang hoàn thiện, có vị trí thuận lợi cũng sẽ có giao dịch tốt hơn.

Các dự án bất động sản xa trung tâm, hạ tầng không thuận lợi sẽ vẫn ít có giao dịch. Các nhà đầu tư không có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đầu tư các dự án không phù hợp với nhu cầu của thị trường hoặc có lượng vốn vay lớn sẽ tiếp tục gặp khó khăn, thậm chí sẽ phải rời bỏ thị trường, nhường thị trường cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp