Mắc kẹt vì mua nhà bằng hợp đồng vay vốn

Tiền đã giao từ lâu, nhà vẫn không thấy đâu

Ngày 25/10/2011, ông Nguyễn Trường Sơn, Phó tổng giám đốc Housing Group (bên A) ký với anh Vũ Minh Sơn (bên B) bản "Thỏa thuận vay vốn" số 1081 dài tới 6 trang giấy A4 với tất cả 11 điều.

Theo đó anh Sơn cho Housing Group vay 450 triệu đồng với lãi suất 0,6%/ tháng/ số dư nợ vay và không thay đổi trong suốt thời gian vay. Đổi lại, anh Sơn "được quyền mua sản phẩm nhà ở thuộc dự án do bên A làm chủ đầu tư theo vị trí, diện tích và hướng do bên B lựa chọn và đăng ký với bên A tại các dự án do bên A làm chủ đầu tư khi dự án đủ điều kiện bán" mà cụ thể tại dự án B5 Cầu Diễn. Căn hộ mà anh Sơn được mua có diện tích (tạm tính) là 75m² với giá 15 triệu đồng/m², tổng giá trị căn hộ (gồm VAT) là 1.237.500.000 đồng. Tiến độ xây dựng dự kiến: khởi công năm 2010; hoàn thành quý IV/2015.

Tại điều 5 của thỏa thuận còn ghi chi tiết rằng nếu anh Sơn đồng ý mua sản phẩm của Housing như thỏa thuận thì khi sản phẩm nhà của Housing đủ điều kiện góp vốn hoặc mua bán theo quy định của pháp luật, Housing có trách nhiệm làm đầy đủ các thủ tục góp vốn hoặc mua bán theo nhà ở cho anh Sơn. Trường hợp hết thời hạn vay, khi Housing chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm nhà ở của dự án, hai bên sẽ thỏa thuận để gia hạn thỏa thuận vay vốn. "Các bên thỏa thuận rằng nợ gốc tiền vay theo thỏa thuận này sẽ được chuyển thành tiền ứng trước của hợp đồng góp vốn hoặc mua bán nhà ở trong tương lai, trường hợp này lãi suất tiền vay theo thỏa thuận bên A trả cho bên B bằng 0".

Housing khẳng định nếu sau 12 tháng kể từ ngày vay vốn, anh Sơn "không có nhu cầu góp vốn hoặc mua bán nhà ở theo thỏa thuận thì bên A sẽ thanh toán đầy đủ cả gốc và lãi cho bên B".

Kèm theo bản thỏa thuận, anh Sơn còn phải ký vào một "Đơn đề nghị" được in sẵn có đóng dấu treo của Housing với nội dung: "Căn cứ thỏa thuận vay vốn số 1081, tôi tham gia tự nguyện góp vốn xây dựng căn hộ thuộc dự án "B5 khu đô thị thành phố giao lưu". Nay tôi làm đơn này xin đăng ký căn hộ chi tiết như sau: diện tích: 75m2; tên căn hộ: 2901; tầng: 29; tòa nhà: CT5C".

Cũng như anh Sơn, ngày 29/10/2011, chị Nguyễn Thị Tuyết Mai cũng ký "Thỏa thuận vay vốn" với Phó tổng giám đốc Housing Nguyễn Trường Sơn. Chị Mai cho Housing vay 500 triệu đồng, đổi lại, chị Mai sẽ được mua một căn hộ có diện tích (tạm tính) là 81m² với giá 15 triệu đồng/m². Tổng trị giá căn hộ này là 1.336.500.000 đồng. Trong "Đơn đề nghị" kèm theo thỏa thuận vay vốn, căn hộ mà chị Mai đăng ký mua là căn hộ số 3306, tầng 33 tòa nhà CT1.

Nhưng anh Sơn, chị Mai chỉ là 2 trong số nhiều người đã giao tiền cho Housing thông qua những "thỏa thuận vay vốn" với hy vọng sẽ được mua một căn hộ chung cư tại dự án B5 Cầu Diễn.

Có lẽ cũng phải mở ngoặc một chút về cách huy động vốn này. Để đầu tư vào một dự án bất động sản luôn cần một số vốn rất lớn nên hầu hết  các chủ đầu tư đều phải đi vay ngân hàng hoặc huy động vốn từ khách hàng.

Dự án B5 Cầu Diễn.

Thời điểm những năm 2009 - 2010, khi thị trường bất động sản đang  "sốt nóng", chủ đầu tư chỉ cần có quyết định giao đất là đã có thể ung dung thu tiền bởi ngoài những người có nhu cầu mua nhà để ở thì còn rất đông những người đầu tư "lướt sóng" luôn xếp hàng và chấp nhận chi tiền chênh từ vài chục triệu tới vài trăm triệu/ suất để được mua nhà. Vì vậy, chẳng chủ đầu tư nào "dại dột" đi vay ngân hàng với lãi suất cao ngất ngưởng mà thường sẽ huy động vốn từ chính khách hàng, đối tượng luôn rất sẵn tiền mặt mà lại không phải trả lãi.

Theo quy định của Luật Nhà ở (có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2006) thì: "Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng".

Nghị định 71/2010/NĐ-CP "Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở" cũng quy định rất cụ thể điều kiện chủ đầu tư dự án được phép huy động vốn.

Theo đó, chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã   thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở...

Để có thể bán nhà trên giấy khi dự án mới chỉ là bãi đất trống, nhiều  chủ đầu tư đã "sáng tạo" ra những "Thỏa thuận vay vốn" hay "Hợp đồng góp vốn".

Vì thế, không chỉ ở dự án B5 Cầu Diễn, tại nhiều dự án khác, chủ đầu tư cũng đã huy động vốn khi dự án mới chỉ là bãi đất trống như các dự án của Công ty VinaMegastar; các dự án của Công ty AZ…

Hiện nhiều khách hàng đứng ngồi không yên khi đã góp vốn vào dự án Hesco Văn Quán của Công ty VinaMegastar từ cuối năm 2009, nhiều người đã nộp 25 - 55% giá trị căn hộ. Theo tiến độ thì chủ đầu tư sẽ giao nhà vào năm 2012 nhưng tới lúc này, dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, còn ông Nguyễn Hoàng Long, Chủ tịch HĐQT công ty thì đã bị khởi tố, bắt tạm giam cách đây vài tháng.

Tại dự án làng BIDV ở Mê Linh của Công ty TNHH Một thành viên 508, dù khách hàng đã góp vốn vào dự án được 3 năm nay qua một doanh nghiệp thứ cấp nhưng hiện dự án vẫn đang để cỏ mọc.

Cuối tháng 9 vừa qua, nhiều khách hàng đã tố Công ty TNHH Quản lý Bất động sản Thế Kỷ (Công ty Thế Kỷ) chiếm dụng vốn vì sau 3 năm góp vốn vào dự án chung cư Binh đoàn 12 tại thôn Ngọc Đại, Xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm, nhưng đến nay dự án vẫn đắp chiếu.

Vào năm 2010, bà Trần Thị Thanh Bình, Giám đốc Công ty Thế Kỷ đã ký "hợp đồng vay vốn" với nhiều khách hàng. Theo các điều khoản của hợp đồng này, khách hàng sẽ đồng ý cho Công ty Thế Kỷ vay tiền trong thời hạn 9 tháng. Đổi lại, khách hàng sẽ được quyền mua căn hộ tại dự án Binh đoàn 12.

Sau khi huy động vốn từ khách hàng, Công ty Thế Kỷ cũng lại mang tiền đi cho chủ đầu tư dự án chung cư Binh đoàn 12 là Công ty cổ phần Kiến trúc đô thị Nam Thăng Long vay với lãi suất 9%/năm, thời hạn vay 9 tháng. Việc cho vay này bản chất cũng là giao dịch mua bán căn hộ trong tương lai bởi đổi lại, Công ty Thế Kỷ sẽ được mua chung cư tại dự án với giá 15,5 đến 16,2 triệu đồng/m².

Những bản “thỏa thuận vay vốn” mà Housing Group đã ký với khách hàng .

Muốn lấy lại tiền: Phải chờ!

Sau khi đã giao hàng chục tỉ đồng cho Công ty cổ phần Kiến trúc đô thị Nam Thăng Long mà mãi không thấy nhà đâu, bà Đỗ Thị Thanh Bình đã làm đơn tố cáo gửi Cơ quan Công an. Mới đây, Cơ quan CSĐT Công an Hà Nội đã có văn bản trả lời bà Bình rằng việc cho vay này là quan hệ dân sự nên không khởi tố. Còn Công ty Nam Thăng Long đề nghị Công ty Thế Kỷ cho gia hạn hợp đồng, tiếp tục hợp tác đầu tư; nếu Công ty Thế kỷ kiên quyết đòi thì sẽ trả theo lộ trình. Hệ lụy là cho tới lúc này, nhiều khách hàng cũng đang mắc kẹt tại dự án.  

Tại dự án B5 Cầu Diễn, theo cơ quan chức năng, ông Nguyễn Văn Tuẫn đã ký hợp đồng vay vốn, hợp tác đầu tư với hàng trăm cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua nhà tại dự án B5 và đã hơn 263,3 tỉ đồng. Nhưng sau đó đã dùng số tiền này đi buôn sắt thép xây dựng, và các thiết bị cơ giới nhưng đều thua lỗ. Ông Tuẫn còn sử dụng tiền để đầu tư vào dự án khu biệt thự nhà vườn tại xã Xuân Tiến, huyện Thạch Thất, TP Hà Nội. 

Ngoài những khách hàng đã nộp tiền cho ông Tuẫn, những người đã ký "thỏa thuận vay vốn" với Housing cũng đang muốn rút tiền. Theo chị Nguyễn Tuyết Mai, sau gần 2 năm ký "thỏa thuận vay vốn", thấy dự án vẫn chỉ là khu đất trống, chị và một số người đã cho vay vốn đề nghị Housing trả lại toàn bộ tiền gốc, không lấy lãi và trả từng phần theo định kỳ 100 triệu đồng/lượt nhưng không được Housing chấp nhận.

Còn anh Sơn cho biết tháng 5/2013, anh làm đơn đề nghị rút vốn và thanh toán cả gốc lẫn lãi. Ngày 10/6, anh nhận được văn bản của Housing trả lời rằng công ty đang tổ chức thi công cọc đại trà sau đó tiến hành xây dựng phần móng thực hiện tiến độ hoàn thành dự án, bàn giao vào năm 2015. Vì vậy Housing "sẽ giải quyết nguyện vọng xin rút vốn của ông trong 2 trường hợp sau: Thứ nhất, dự án khu chung cư B5 Cầu Diễn dừng không triển khai hoặc có văn bản của cơ quan chức năng yêu cầu dừng thi công. Thứ hai, trường hợp quý khách hàng tự tìm được người thay thế hoặc công ty chúng tôi tìm được bên thứ 3 góp vốn theo nội dung thỏa thuận này". 

Vào thời điểm này, sau nhiều chuyện tai tiếng như vừa qua, để tìm được người thế chỗ mua nhà ở dự án B5 là "nhiệm vụ bất khả thi".

Sau khi đòi lại tiền cho vay mà không được, một số khách hàng đã làm đơn gửi cơ quan chức năng tố Housing chiếm dụng vốn. Trao đổi với chúng tôi qua điện thoại, ông Trần Văn Thành, Tổng giám đốc Housing Group cho rằng "dân (khách hàng) như thế là không tốt. Trước kia bằng mọi mối quan hệ đề nghị đưa tiền vào dự án bằng được, bây giờ chậm tiến độ, mà bất động sản ở Việt Nam chậm tiến độ là bình thường.

Khách hàng sau khi ký thỏa thuận vay vốn đã có đơn đề nghị gửi công ty là căn cứ vào thỏa thuận vay vốn, tham gia vào dự án B5 và cam kết xin chấp hành những quy định của công ty về việc góp vốn đầu tư xây dựng dự án và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vì vậy khách hàng đã đồng ý đầu tư vào dự án B5 rồi. Nếu không làm cái đơn đề nghị này, chỉ là cho tôi vay thì ông rút lúc nào tôi cũng phải trả. Đầu tư vào dự án, bây giờ tôi đang là người thi công mà lại đòi rút thì lấy đâu ra tiền mà trả. Nói xin lỗi nhé, tôi có thể rút thép, rút bê tông ở dự án về mà trả được đâu".

Đề cập tới việc Housing xin chuyển dự án B5 sang nhà ở xã hội, ông Thành cho biết việc này được Bộ Xây dựng đồng ý, UBND TP cũng đồng ý và khẳng định "chỉ chuyển đổi một tòa thôi, còn toàn bộ khách hàng không mất gì cả, kinh doanh nó phải có nhiều loại, người nọ mua loại nọ, người kia mua loại kia chứ, chứ một loại thì ế chổng thây lên à". Theo ông Thành dự án "chỉ chậm thời gian ban đầu thôi, trong thỏa thuận quy định năm 2015 dự án hoàn thành, cùng lắm đến năm 2016 là giao toàn bộ nhà".

Sẽ siết lại hoạt động kinh doanh bất động sản

Từ hàng loạt vụ tranh chấp như vừa qua, vấn đề đặt ra là làm thế nào để không có những vụ việc tương tự tái diễn. Mới đây, Bộ Xây dựng đã hoàn tất dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi với nhiều quy định chặt chẽ hơn.

Ngoài một số quy định hiện hành về điều kiện để đưa dự án vào kinh doanh, dự thảo luật sửa đổi còn bắt buộc chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, thay vì chữ "hoặc" như luật hiện hành.

Dự thảo luật cũng bắt chủ đầu tư phải ký quỹ cam kết trước khi thực hiện dự án, trừ một số trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để triển khai. Dự thảo cũng quy định các chủ đầu phải công khai thông tin tại dự án bất động sản, trụ sở làm việc và trang tin điện tử của doanh nghiệp mình. Trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải công khai tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng