Nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp: Ngổn ngang trăm mối tơ vò

Việc tỉnh Bình Dương công bố kế hoạch xây dựng tới 64.700 căn hộ dành cho công nhân và lao động nhập cư trong 5 năm và sau 3 năm thực hiện đã có gần 5.000 căn hộ được khánh thành với giá bán chỉ có 100 triệu đồng/căn; số lượng nhà này hiện đã được đối tượng công nhân, lao động nhập cư mua theo hình thức vay trả góp và dọn vào ở kín. Đồng thời địa phương này đang tiếp tục cho động thổ xây dựng hơn 10.000 căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH)…

Có nhà giá rẻ phục vụ người thu nhập thấp thì không có gì bằng. Song cùng với đó, các nhà quản lý cũng phải dần tính đến quy hoạch cho phù hợp để làm sao trong thời gian tới, những khu NƠXH không sớm trở thành vấn đề nan giải như đã từng đối với các khu chung cư cũ.

Căn hộ nhỏ, ít tiền dành cho người thu nhập thấp  

Thông tin về giá bán NƠXH cực rẻ được loan đi từ Bình Dương lập tức nhận được những phản ứng trái chiều từ giới chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) tại TP HCM. Điều đầu tiên được nhiều người khẳng định là với thực trạng giá đất quá cao trong khi TP HCM thiếu quỹ đất sạch để làm dự án NƠXH.

Nên cho dù đã được hưởng nhiều ưu tiên, ưu đãi, việc các chủ đầu tư dự án BĐS có thể xây dựng được những căn hộ có giá 100 triệu đồng như ở Bình Dương là không khả thi. Nhưng nhiều chủ dự án BĐS đều cho rằng, ở những khu vực có đông công nhân như khu chế xuất - khu công nghiệp (KCX - KCN), nếu được ưu tiên về giá đất, doanh nghiệp (DN) vẫn có thể làm được những căn hộ diện tích nhỏ, có giá bán rẻ phù hợp với người thu nhập thấp của thành phố.

Dự án căn hộ diện tích nhỏ, tổng giá trị nhà thấp Thái An.

Được cho là tiên phong, kiên trì theo đuổi việc xây căn hộ diện tích nhỏ với nhà ở giá rẻ từ cách đây vài năm, dự án căn hộ diện tích nhỏ tại quận 12 chỉ có 39m² đã bán chạy như tôm tươi vào thời điểm thị trường căn hộ ế ẩm, đóng băng, tồn kho tăng cao kỷ lục. Lý do đưa ra để giải thích cho việc nhà nhỏ bán chạy này hết sức đơn giản, rằng căn hộ nhỏ với giá bán từ 13 - 15 triệu đồng/m² vào thời điểm đó đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người thu nhập thấp, khi tổng giá trị một căn nhà để ở chỉ trên 500 triệu đồng. Tuy vậy, thời điểm dự án căn hộ nhỏ của dự án này được chào bán, đại diện nhiều chủ đầu tư dự án BĐS ở TP HCM đã thẳng thắn khẳng định rằng, đây là loại căn hộ có diện tích nhỏ nên tổng giá trị căn nhà thấp chứ giá bán chưa chắc đã rẻ.

Minh chứng rõ nhất cho lập luận này, cách đây 1 - 2 năm, một loạt các dự án căn hộ thương mại giá rẻ ở các quận, huyện vùng ven đã được chủ đầu tư chào bán. Chẳng hạn, ở quận 12 dự án 12 View có giá bán chỉ khoảng 11,3 triệu đồng/m²; dự án Hưng Ngân Garden ở cùng quận này giá bán khoảng 10,9 triệu đồng/m²; dự án An Tuấn Appatmet ở huyện Nhà Bè bán với giá hơn 10 triệu đồng/m²; dự án đất nền Tân Tạo Garden ở quận Bình Tân giá bán chỉ 8,5 triệu đồng/m². Ngay ở quận Gò Vấp, hiện dự án căn hộ Hưng Long chủ đầu tư cũng chỉ chào giá bán 11,9 triệu đồng/m2…

Với giá bán này, nếu phần lớn các căn hộ thương mại trên được thiết kế giảm về mức tối thiểu theo quy định là 45m²/căn, tổng giá trị một căn hộ, nền đất chỉ ở mức trên dưới 500 triệu đồng, tương đương với giá bán căn hộ là NƠXH tại thành phố. Điều này sẽ tạo cơ hội rất lớn cho những người thu nhập thấp như công nhân, viên chức, người lao động nhập cư có thể mua được nhà. Hơn thế, khi mua loại nhà này nhiều người được hứa hẹn sẽ được vay vốn từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ, khi đó mua căn hộ thương mại cũng tương tự như một loại NƠXH.

Anh Hữu Trung, hiện đang sống trong căn hộ nhỏ thuộc dự án Thái An, chia sẻ, với thu nhập khoảng 13 triệu đồng/tháng của hai vợ chồng công nhân như gia đình anh, chi tiêu tiết kiệm mỗi tháng cũng có thể dành ra được khoảng 4 - 5 triệu đồng để trả góp tiền mua nhà. Trước đây khi còn phải đi thuê phòng trọ, hàng tháng vợ chồng anh cũng phải trả 2 - 3 triệu đồng nhưng không đọng lại được gì.

Còn nay thì khác, cứ trả tiền mua nhà được bao nhiêu là của mình bấy nhiêu. Về diện tích sử dụng, anh Trung cho rằng vợ chồng anh đã phải đi thuê ở phòng trọ chỉ chừng 20 - 25m² trong nhiều năm, nên diện tích sinh hoạt này là quá đủ với hai vợ chồng và một con nhỏ. Tuy vậy, anh Trung cũng mong muốn rằng nếu những căn hộ diện tích nhỏ này có thêm được một phần gác lửng, người mua nhà sẽ thoải mái và yên tâm hơn trong sinh hoạt hàng ngày.

Nhà ở xã hội 180m²?

Trước thông tin gây sốc về NƠXH trị giá 100 triệu đồng của Bình Dương, ngày 2-4 vừa qua trong văn bản góp ý với Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH do Bộ xây dựng chủ trì, Hiệp hội BĐS TP HCM cũng đã lên tiếng về vấn đề này. Đồng tình cao với dự kiến cho phép thiết kế căn hộ NƠXH có diện tích tối thiểu là 25m² sàn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng loại căn hộ này đáp ứng được nhu cầu của đông đảo hộ gia đình trẻ gồm vợ, chồng và 1 - 2 con hoặc những hộ chỉ có 2 người, hộ độc thân.

Nhưng nếu cứ quy định loại căn hộ NƠXH có diện tích tối thiểu 25m² sàn, tối đa không quá 90m² sàn; tỷ lệ căn hộ có diện tích sàn từ 25m² đến dưới 30m² sàn và từ trên 70m² đến dưới 90m² sàn không quá 20% tổng số căn hộ của dự án… thì theo ông Châu, căn hộ NƠXH có diện tích đến 90m² sàn sẽ có khoảng 3 phòng ngủ, trong giai đoạn hiện nay là chưa phù hợp vì đa số người thu nhập thấp còn nghèo, ngân sách hỗ trợ cũng còn eo hẹp.

Hơn thế, mục tiêu phát triển NƠXH là nhằm để đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản, tối thiểu, phổ biến của đông đảo người thu nhập thấp đô thị, chứ không nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở tối đa của một số ít trường hợp hộ đông nhân khẩu đặc thù. Do đó, với căn hộ 90m² sàn, chỉ có được một hộ thụ hưởng, trong lúc nếu xây dựng thành 3 căn hộ 30m² sàn thì sẽ có ba hộ có cơ hội được sở hữu nhà ở giá rẻ.

Việc Bộ Xây dựng dự kiến cho phép xây NƠXH dạng liền kề thấp tầng cũng vậy, nếu cho phép diện tích đất xây dựng mỗi căn nhà tối đa từ 90m2 trở lại, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2 lần, tỷ lệ nhà liền kề thấp tầng này chiếm 10% tổng số căn nhà của dự án… khi đó nhiều căn NƠXH sẽ được phép xây 2 tầng và có tổng diện tích sàn là 180m²/căn. Đây là diện tích khá lớn, so với diện tích nhà ở bình quân đầu người/m² tại TP HCM, diện tích này phải dành cho cả chục người ở. Hộ gia đình được nhận nhà này coi như được một đặc ân khi được hưởng hỗ trợ quá lớn từ ngân sách.

Và cũng tương tự như trường hợp căn hộ chung cư làm NƠXH có diện tích đến 90m² sàn, ông Lê Hâoàng Châu cho rằng phát triển những loại NƠXH có diện tích lớn này sẽ làm giảm đi cơ hội tiếp cận, sở hữu nhà ở của nhiều người thu nhập thấp khác.

Dự án căn hộ có giá bán thấp luôn được người mua nhà quan tâm.

Do vậy, Hiệp hội BĐS thành phố đề nghị với NƠXH liền kề thấp tầng, nên quy định diện tích đất xây dựng của mỗi căn không vượt quá 70m² với hệ số sử dụng đất không vượt quá một lần, có nghĩa chỉ được xây 1 tầng. Bởi với các chính sách ưu tiên ưu đãi dành cho NƠXH như miễn tiền sử dụng đất; thuế GTGT bằng 5%; thuế thu nhập DN bằng 10%; lãi suất tín dụng ưu đãi áp dụng trong năm nay chỉ có 5%/năm… như hiện nay, rõ ràng người mua được căn hộ NƠXH diện tích nhỏ sẽ được hỗ trợ ít; người mua được căn hộ vừa thì được hỗ trợ vừa, còn những người may mắn mua được căn hộ diện tích lớn càng được hưởng lợi.

Quy định thì vẫn tréo ngoe

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để có NƠXH với giá rẻ, phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, TP HCM cần giải quyết một loạt các vấn đề liên quan. Trước tiên là việc xác định quỹ đất phát triển các dự án NƠXH. Theo ông Châu, ngay khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng KCX - KCN… cơ quan quyết định cần xác định rõ diện tích đất để xây dựng NƠXH. Đây là cơ sở để phát triển các dự án NƠXH theo quy hoạch, tạo nên những đô thị vệ tinh và cũng là nơi để sử dụng nguồn tiền do các chủ dự án BĐS nộp tương đương với giá trị quỹ đất phải dành làm NƠXH.

Hàng trăm ngàn công nhân, lao động nhập cư vẫn phải thuê trọ trong những khu trọ lụp xụp do chưa có cơ hội tiếp cận mua nhà giá thấp.

Về vay vốn để mua, thuê, thuê mua NƠXH, quan điểm của ông Châu là khi vay tiền, người vay bắt buộc phải có số tiền đáp ứng phần vốn tự có theo quy định nên không cần thiết buộc người vay phải gửi tiền đủ vào tài khoản. Mức vốn vay khi mua, thuê mua NƠXH nếu chỉ dừng ở con số 70% giá trị hợp đồng thuê, thuê mua và mua NƠXH là thấp. Nguyên do, hiện nay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đã cho phép người đủ điều kiện mua nhà được vay đến 80% trên giá trị hợp đồng mua - bán hoặc hợp đồng cho thuê, mua NƠXH. Để phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người thu nhập thấp, thời hạn cho vay cũng nên được xem xét ở mức 20 năm.

Hiện thông lệ phổ biến trong xã hội về tiền đặt cọc thuê nhà, mua nhà đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ ở mức từ 1 - 3 tháng tiền thuê. Đối với người thuê NƠXH, khả năng tài chính càng hạn chế hơn. Do vậy, nếu quy định tiền đặt cọc lên đến 6 tháng là quá cao so với mặt bằng chung và gây khó thêm cho đối tượng mua nhà là người thu nhập thấp.

Theo các quy định hiện hành, người lao động có thu nhập thấp là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, tổng thu nhập của đối tượng thuộc diện này phải ở mức không đóng thuế, tức chỉ từ 9 triệu đồng/tháng trở lại. Bộ Xây dựng cũng đã quy định người lao động có tổng thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân 9 triệu đồng/tháng mới là người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại lại cho rằng, người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập chịu thuế sẽ không đủ điều kiện về chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay khi tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng nên đương nhiên sẽ không đủ điều kiện được vay để mua nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định tréo ngoe trên đang gây ách tắc, ảnh hưởng đến tiến độ xét duyệt và kết quả giải ngân gói tín dụng ưu đãi trên. Do đó đến nay dù đã có 15 ngân hàng thương mại tham gia thực hiện cho vay gói này, nhưng kết quả giải ngân chỉ mới đạt được hơn 20% là quá thấp, quá chậm và không đạt như kỳ vọng để hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận, sở hữu nhà ở, tránh được cảnh phải đi thuê trọ quanh năm suốt tháng.

Điều khiến nhiều người thu nhập thấp và cả chủ dự án lo lắng là chỉ còn hơn một năm nữa, đến ngày 1/6/2016 gói tín dụng ưu đãi cho vay mua nhà này sẽ hết thời hạn giải ngân.

Để giải quyết vấn đề này, ngày 8/4 vừa qua Hiệp hội BĐS TP HCM tiếp tục có văn bản góp ý với Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan hữu quan của thành phố, rằng Bộ Xây dựng cần xem xét điều chỉnh, sửa đổi quy định cho phù hợp sẽ tháo gỡ ách tắc trong việc xác định đối tượng người có thu nhập thấp đô thị tham gia gói tín dụng ưu đãi trên nhằm hỗ trợ người nghèo tạo lập nhà ở và thúc đẩy nhanh tiến độ giải ngân.