Nhà ở xã hội: Ước vọng và trăn trở

Đầu năm 2010 sẽ duyệt đối tượng được mua nhà

Xây dựng trên khu đất 14.300m², mật độ xây dựng 25%, 300 căn hộ cho thuê, mua được Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội đầu tư bằng vốn vay từ Quỹ Đầu tư phát triển thành phố gồm các tòa nhà cao 6 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ là 35m², 45m², 50m² và 60m². Với 500 căn hộ cho thuê sẽ được xây dựng bằng ngân sách thành phố. Tổng kinh phí đầu tư khoảng 250 tỉ đồng.

Theo đề án nhà ở xã hội, những người được mua, thuê nhà là cán bộ, công nhân, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, người đã trả nhà ở công vụ... mà chưa có nhà thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân dưới 5m² một người. Khi thuê mua nhà xã hội, người mua sẽ phải trả trước 20% giá trị căn hộ, sau đó trả góp hàng tháng...

Vậy là với động thái có thể nói là rất tích cực này, ước vọng của người nghèo được làm chủ một căn nhà đã sắp thành hiện thực bởi theo Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn, đầu năm 2010, cơ quan này sẽ tiếp nhận đơn mua nhà và xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở đây.

Còn nhiều trăn trở

Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế thì 800 căn hộ này quá ít ỏi. Bởi theo chính Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp ở Hà Nội đang rất lớn, đó là 26.000 căn hộ cho cán bộ công nhân viên, 250.000 chỗ ở cho sinh viên và 350.000 chỗ ở cho công nhân khu công nghiệp. Và như vậy thì để đáp ứng được hết nhu cầu này còn rất nan giải.

Cùng với đó, hiện có không ít băn khoăn xung quanh chương trình có ý nghĩa xã hội rất lớn này. Đó là với cơ chế như hiện nay, có đủ hấp dẫn doanh nghiệp tham gia hay không? Với số tiền bỏ ra để kích cầu, Nhà nước nên đầu tư cho doanh nghiệp hay đầu tư cho chính những người thuộc diện chính sách này?

Là một trong những người tiên phong trong việc xây nhà ở xã hội, ông Nguyễn Chí Sỹ, Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng số 2, cho rằng với thực tế 8 năm đầu tư, xây dựng và điều hành Làng sinh viên Hacinco, có rất nhiều khúc mắc đối với nhà ở xã hội cần có giải pháp đồng bộ mới có thể tháo gỡ được.

Nhà ở xã hội cho công nhân ở Đông Anh, Hà Nội.

8 năm trước, từ mảnh đất sẵn có ở quận Thanh Xuân, Hacinco đã tiên phong xây nhà cho sinh viên thuê, mở ra hướng mới trong việc xã hội hóa xây dựng ký túc xá sinh viên. Theo đề án ban đầu, chủ đầu tư sẽ được cho vay 50% vốn đầu tư với lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, thực tế đã không được như vậy và thời gian cho vay chỉ trong 5 năm, "chúng tôi kêu mãi mới được tăng lên 10 năm".

Cho tới nay, sau 8 năm đầu tư và vận hành, làng sinh viên có quy mô cho 3.000 sinh viên và Hacinco đã đầu tư ngót 300 tỉ đồng cho dự án. Theo ông Sỹ, với mức thu 150.000đ/ sinh viên như hiện nay, nếu chỉ trông chờ vào tiền thuê nhà của sinh viên thì sẽ không bao giờ hoàn được vốn.

Vì vậy, Hacinco đã phải mở nhiều dịch vụ từ cho thuê vị trí ở tầng 1 làm dịch vụ, xây một khách sạn thể thao để kinh doanh... nghĩa là phải tận dụng tối đa để có thể thu hồi được vốn, nhưng thời gian sẽ rất dài. Có lẽ vì thế mà cho tới bây giờ chưa doanh nghiệp nào mặn mà với việc xây nhà cho sinh viên thuê.  

Ngoài làng sinh viên, Hacinco cũng từng tham gia xây nhà ở cho người thu nhập thấp. Mấy năm trước, khi làm một dự án Cầu Diễn, từ quỹ đất 20% dành cho xây nhà giá rẻ, công ty đã xây lên mấy khu. Nhưng theo lời ông Sỹ thì "đến nay cũng chết dở vì

Bao nhiêu năm nay, đầu tư rất nhiều, rồi vay cả vốn ngân hàng, nhưng cuối cùng nhà xây xong... không biết bán cho ai cả vì tiêu chí thế nào thì không ai duyệt. Mãi tới khi xảy ra vụ cháy mấy khu nhà gỗ ở Chương Dương, thành phố mới lấy để di dời dân về đây ở. Bây giờ nhà đã giao mà vẫn chưa quyết toán được". 

Từ những kinh nghiệm "xương máu" này, mà ông Sỹ cho rằng cách làm như hiện nay nếu không cẩn thận sẽ tạo ra cơ chế xin cho. Tự cách làm này đã không tạo ra sản phẩm tốt bởi nó được tạo ra từ ý chí chủ quan của nhà quản lý. Nhà nước cấp không tiền đất cho doanh nghiệp, sử dụng vật liệu rất rẻ, căn hộ diện tích rất khiêm tốn để đưa ra căn hộ trị giá 200 triệu, nhưng nó tập trung ở những nơi không hấp dẫn trong thị trường.  --PageBreak--

Vậy phải làm thế nào? Ông Sỹ cho rằng thay vì đầu tư cho doanh nghiệp, Nhà nước nên đầu tư trực tiếp cho người mua. Trước hết phải làm công khai, minh bạch những tiêu chí cụ thể với đối tượng cần được hỗ trợ. Khi đã có số lượng cụ thể, Nhà nước đưa ra giải pháp kích cầu bằng cách giúp những người này đi mua hoặc thuê nhà.

Khi đã đăng ký mua, Nhà nước hỗ trợ bằng cách nếu mua thì được Nhà nước cho vay vốn và ấn định cụ thể cho vay 100 hay 200 triệu không có lãi suất trong 5 năm hay 10 năm. Đây là cho vay có điều kiện và giới hạn với tài sản ấy không được chuyển nhượng.

Trong 5-10 năm ấy, sẽ có không ít người không còn là người nghèo nữa, khi họ không còn nhu cầu về căn hộ ấy, sẽ đi mua chỗ khác. Lúc đó có thể bán, nhưng khi bán phải hoàn trả Nhà nước số tiền anh vay và phải trả lãi suất. Như vậy Nhà nước vừa bảo toàn được vốn, còn đời sống con người ta phát triển tích cực.

Ý nghĩa tích cực của cách làm này là người được hỗ trợ có quyền tự định đoạt nên mua nhà ở đâu cho phù hợp với hoàn cảnh, công việc của họ. Không những thế với mấy ngàn tỉ đồng Nhà nước hỗ trợ cho người nghèo mua nhà như vậy sẽ tạo ra thị trường rất lớn, buộc các nhà đầu tư phải tính toán lại chiến lược kinh doanh, tự họ sẽ phải chuyển sang xây những căn nhà phù hợp với đối tượng này.

Như vậy yếu tố động lực thị trường mới phát huy và có thể tạo ra sản phẩm và có giá cạnh tranh nhất. Và như vậy vừa xóa được cơ chế xin - cho, vừa lành mạnh thị trường. "Chứ như cách làm hiện nay, chúng ta vẫn đang luẩn quẩn" - ông Sỹ nói.

Là người từng làm công tác quản lý lĩnh vực xây dựng, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng ý tưởng của đề án là tốt nhưng mới tập trung vào yếu tố kích cầu hơn là làm sao để có hệ thống nhà ở xã hội phục vụ tốt nhu cầu thực tế của người dân.

Nếu là kích cầu thì cũng nên tạo cơ chế để nhà ở xã hội nhân đà phát triển. Nếu không, khi Nhà nước xây xong, cầu lớn mà cung không đáp ứng đủ sẽ nảy ra cơ chế xin - cho.

Theo ông Liêm, cần phát triển nhà để bán và nhà cho thuê vì như vậy sẽ tạo ra sự cạnh tranh và cũng phù hợp với mọi đối tượng, vì với người thu nhập 2-3 triệu đồng/tháng thì rất khó có thể mua được nhà. Về đối tượng được mua nhà ở xã hội, nên ưu tiên cho người "giàu nhất trong những người nghèo" vì họ đã gần đủ tiền.

Vấn đề đặt ra là dùng nguồn lực nào để xây nhà ở xã hội?

Nếu chỉ thực hiện bằng nguồn lực Nhà nước thì chúng ta thất bại. Nhà nước từng xây rất nhiều khu tập thể nhưng cũng chỉ đáp ứng được mấy chục phần trăm cán bộ, công chức chứ chưa nói toàn dân.

Lâu nay, nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là rất lớn nhưng các chủ đầu tư ít quan tâm bởi nhu cầu đó không đi kèm với điều kiện thanh toán. Muốn tăng khả năng thanh toán cho đối tượng này thì đương nhiên  Nhà nước phải giúp bằng cách làm thế nào để người bán hạ giá xuống và người mua có khả năng thanh toán để người bán và người mua gặp nhau.

Để thu hút doanh nghiệp tham gia chương trình này, ngoài cho vay vốn trợ giúp lãi suất; tăng khả năng tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, ưu đãi về thuế để doanh nghiệp có suất lợi nhuận bằng lãi suất ngân hàng cộng thêm 5-7%... thì để có nhà giá rẻ ở mức 200-300 triệu đồng/căn hộ, ngoài việc doanh nghiệp phải áp dụng công nghệ tiên tiến để rút ngắn chi phí về vật liệu và thời gian xây dựng, Nhà nước phải đầu tư hạ tầng bên ngoài. 

Theo ông Liêm, quy định khu đô thị 5 ha phải trích 10% diện tích để xây nhà ở xã hội là sai lầm. Thay vì xây riêng một khu toàn nhà 6-7 tầng không có thang máy như vậy, sẽ lấy diện tích đất để đấu thầu; 6 tầng dưới cho người thu nhập thấp với diện tích đã quy định, còn lại xây nhà cao cấp bán cho người giàu. Thế thì có thể "thu tiền của anh giàu ở trên giúp cho anh nghèo ở dưới".

Có một thực tế khiến nhiều người quan tâm là với mức giá 200- 300 triệu đồng/ căn thì sẽ rất khó có những khu nhà ở xã hội ở gần trung tâm. Ngay như Hà Nội, nơi gần nhất để xây dựng nhà ở xã hội cũng là ở khu đô thị mới Việt Hưng, một trong những khu đô thị có vị trí xa trung tâm nhất hiện nay.

Trong khi đó với người Việt Nam, nhà ở không phải là nơi chỉ để ở mà còn gắn liền với thu nhập (thực tế rất nhiều khu đô thị dành cho người tái định cư ở Hà Nội và TP HCM người dân sau khi nhận nhà đã phải bán đi vì với rất nhiều người lên nhà cao tầng cũng đồng nghĩa với việc mất kế sinh nhai).

Vì vậy, ông Liêm cho rằng: "Nếu chỉ tập trung xây nhà giá rẻ ở xa trung tâm cũng sẽ thất bại vì khi đó sẽ tạo thêm áp lực cho giao thông đô thị. Giao thông đô thị ở ta hiện nay căng thẳng một phần do bố trí chỗ ở không thích hợp. Do đó, khu đô thị không phải chỉ là khu nhà ở mà phải đa chức năng, tạo việc làm"