Phê duyệt quy hoạch Hà Nội: Thị trường nhà đất sẽ ổn định?

Một diện mạo mới cho thủ đô Hà Nội đã mở ra với rất nhiều kỳ vọng để Hà Nội không chỉ là Thủ đô ngàn năm văn hiến mà còn "là trung tâm đầu não chính trị, hành chính của cả nước, đô thị đặc biệt, trung tâm văn hóa, giáo dục đào tạo và khoa học kỹ thuật quan trọng của cả nước, là một trung tâm kinh tế, du lịch, thương mại, dịch vụ của khu vực châu Á - Thái Bình Dương…".

I - Có lẽ không ở đâu người dân lại nhạy cảm với chuyện quy hoạch như Hà Nội. Vì thế từ hai năm nay, câu chuyện quy hoạch Hà Nội luôn là chuyện thời sự và thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân mà bằng chứng rõ nhất là qua những cơn sốt đất vì… tin đồn quy hoạch.

Đầu năm 2010, sau khi Hà Nội tổ chức triển lãm quy hoạch "Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050", trong đó công bố 5 đô thị vệ tinh của Hà Nội và trục Thăng Long bắt đầu từ đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi Ba Vì, rồi lại rộ lên tin đồn rằng trong quy hoạch sẽ di dời các cơ quan của Chính phủ lên Ba Vì, lập tức "có cơn sốt đất Ba Vì". Chỉ trong vòng 1 tháng, những mảnh đất vườn heo hút ở Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên Bình đã bị cò đất đẩy giá tăng gấp 2, 3 lần vì hàng đoàn người từ nội thành Hà Nội lên mua để đầu cơ "đón đầu quy hoạch".

Trong những ngày lọ mọ đi lấy tư liệu viết bài về cơn sốt đất Ba vì, tôi được nghe vô số những câu chuyện "cười ra nước mắt" về mánh chào hàng của những chủ đất ở Ba Vì. Để cho mảnh đất của mình tăng giá trị, hầu như ai cũng đưa ra thông tin về trục Thăng Long sẽ… đi qua chính mảnh đất của mình, thậm chí có anh láu cá còn tự đóng cọc bê tông lên mảnh đất của mình rồi quảng cáo đó là… mốc giới quy hoạch trục Thăng Long. Vậy mà cái mánh ấy đã khiến không ít người tưởng thật.

Sau cơn sốt đất, không ít người nhanh chân "lướt sóng" đã kịp kiếm tiền tỉ từ tin đồn quy hoạch, nhưng phần đông những người đi mua đất theo phong trào đã lâm vào cảnh "chết đứng như Từ Hải" vì đất Ba Vì.

Đầu năm 2011 này, khi tin đồn về quy hoạch Hà Nội sẽ di dời hàng loạt trường đại học sang Sóc Sơn, một cơn sốt đất Sóc Sơn lại diễn ra. Tuy không nóng như cơn sốt đất Ba Vì nhưng cũng đủ để không ít người lỡ "chôn" tiền xuống đất.

Suốt hơn 2 năm qua có những người cũng "đứng ngồi không yên" chờ quy hoạch thủ đô, đó là các doanh nghiệp bất động sản. Cả Hà Nội bây giờ như một đại công trường với hàng trăm dự án khu đô thị. Trong số ấy có rất nhiều dự án được phê duyệt từ thời còn là đất của tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc. Vì thế sau khi sáp nhập về Hà Nội, đã có tới 785 đồ án, dự án trên địa bàn Hà Nội (chiếm quy mô đất đai gần 77.000 ha) được đưa vào diện rà soát, sau đợt 1 với 244 đồ án, dự án được "giải phóng", số còn lại là trên 540 đồ án, dự án "nín thở" chờ đợi trong rà soát đợt 2.

Mục tiêu đặt ra là xây dựng Hà Nội trở thành thành phố "Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại".

II - Nói thế để thấy rằng quy hoạch thủ đô không chỉ làm "nóng" diễn đàn Quốc hội, không chỉ là việc của chính quyền Hà Nội và các bộ, ngành nữa mà nó luôn thu hút sự quan tâm đặc biệt của mỗi người dân và tác động rất mạnh tới đời sống kinh tế - xã hội.

Với diện tích 3.324,92km², Hà Nội bây giờ  đứng đầu cả nước về diện tích và nằm trong số 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới. Để xứng tầm với một thủ đô ngàn năm tuổi, trong quy hoạch lần này, mục tiêu đặt ra là xây dựng Hà Nội trở thành thành phố "Xanh - văn hiến - văn minh - hiện đại", đô thị phát triển năng động, hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế.

Để đạt mục tiêu ấy, tổ chức không gian đô thị Hà Nội sẽ theo mô hình chùm đô thị, gồm khu vực đô thị trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các thị trấn được kết nối bằng hệ thống giao thông đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên kết với mạng lưới giao thông vùng và quốc gia.

Khu vực đô thị trung tâm được phát triển mở rộng từ khu vực nội đô về phía Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phía Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên. Đây là trung tâm chính trị hành chính, kinh tế, văn hóa, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao của TP Hà Nội và cả nước. Dự báo dân số đến năm 2020 đạt khoảng 3,7 triệu người; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 45.300 ha. Đến năm 2030, dân số đạt khoảng 4,6 triệu người; diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha, gồm:

- Khu vực nội đô gồm khu nội đô lịch sử, giới hạn từ phía Nam sông Hồng đến đường vành đai 2, là khu vực bảo tồn di sản văn hóa Thăng Long, các giá trị truyền thống của người Hà Nội. Bảo tồn, cải tạo không gian kiến trúc cảnh quan đô thị và tôn vinh văn hóa lịch sử truyền thống của khu phố cổ, phố cũ, Hồ Gươm, Hồ Tây, thành cổ. Khu vực này sẽ hạn chế nhà cao tầng và kiểm soát gia tăng dân số cơ học, giảm từ 1,2 triệu người xuống khoảng 0,8 triệu người.

-  Khu nội đô mở rộng giới hạn từ đường vành đai 2 đến sông Nhuệ là khu vực phát triển các đô thị mới, trung tâm văn hóa, dịch vụ - thương mại chất lượng cao. Dân số khu vực này đến năm 2030 khoảng 0,85 - 0,9 triệu người.

- Khu mở rộng phía Nam sông Hồng gồm chuỗi các khu đô thị: Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì.

- Khu mở rộng phía Bắc sông Hồng, Nam sông Cà Lồ gồm 3 khu vực chính: Khu đô thị Long Biên - Gia Lâm - Yên Viên (phát triển dịch vụ thương mại, giáo dục, trung tâm y tế... gắn với các ngành công nghiệp công nghệ cao theo hướng các quốc lộ 5 và quốc lộ 1); khu đô thị Đông Anh (phát triển thương mại giao dịch quốc tế, công nghiệp kỹ thuật cao, du lịch sinh thái, giải trí gắn với bảo tồn phát huy các giá trị văn hóa truyền thống khu di tích Cổ Loa, sông Thiếp và đầm Vân Trì; hình thành khu thể thao mới TP Hà Nội và của Quốc gia, trung tâm triển lãm, thương mại Hà Nội và vui chơi giải trí của thành phố); khu đô thị Mê Linh - Đông Anh (phát triển dịch vụ và các ngành công nghiệp sạch, kỹ thuật cao gắn với dịch vụ hàng không, sân bay Nội Bài, trung tâm trưng bày, hội chợ hoa và trung tâm khoa học công nghệ chuyên ngành hoa và cây cảnh).

- Khu vực hai bên sông Hồng là trục không gian cảnh quan trung tâm của Thủ đô, là nơi bố trí các công viên, công trình văn hóa, giải trí lớn để tổ chức những sự kiện có ý nghĩa của Thủ đô. Trên dọc tuyến sông Hồng, phần đất đoạn tuyến đi qua Tứ Liên không xây dựng công trình cao tầng làm ảnh hưởng tới trục không gian cảnh quan kết nối Hồ Tây - Cổ Loa.

Ngoài đô thị trung tâm, sẽ có 5 đô thị vệ tinh có chức năng đặc thù riêng, đó là đô thị Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Mỗi đô thị này có chức năng hỗn hợp và đặc thù riêng, hoạt động tương đối độc lập để hỗ trợ và chia sẻ với đô thị trung tâm về nhà ở, đào tạo, công nghiệp, dịch vụ... Dự báo dân số đến năm 2020 khoảng 0,7 triệu người; đất xây dựng đô thị khoảng 24.300 ha. Đến năm 2030 dân số đạt khoảng 1,3-1,4 triệu người; đất xây dựng đô thị khoảng 35.200 ha.

III - Theo quy hoạch này, các cơ quan đầu não của Đảng, Quốc hội, Nhà nước, Chính phủ sẽ vẫn đặt tại khu vực Ba Đình. Nhưng sẽ rà soát và di dời trụ sở làm việc của một số cơ quan Trung ương ra ngoài nội đô đến khu vực Mễ Trì và Tây Hồ Tây. Ưu tiên vị trí tại khu vực Tây Hồ Tây để bố trí thêm trụ sở các cơ quan Trung ương làm việc, tạo điều kiện liên hệ thuận lợi với trụ sở của Trung ương Đảng, Quốc hội, Chủ tịch nước và Chính phủ.

Trụ sở cơ quan Thành ủy, HĐND, UBND thành phố bố trí tại khu vực xung quanh Hồ Gươm. Trên cơ sở di chuyển trụ sở một số cơ quan bộ - ngành, bố trí trụ sở các Sở, ngành của thành phố tại các vị trí phù hợp để liên hệ thuận lợi với trụ sở của Thành ủy, HĐND, UBND thành phố.

Một vấn đề quan trọng liên quan trực tiếp đến đời sống người dân đó là theo quy hoạch, đến năm 2030, diện tích bình quân nhà ở khu vực đô thị tối thiểu là 30m² sàn sử dụng/người và nhà ở nông thôn tối thiểu là 25m² sàn sử dụng/người. Khu vực nội đô, cải thiện điều kiện sống trong các khu ở, khu chung cư cũ, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức năng công cộng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật. Kiểm soát quy hoạch và kiến trúc đối với nhà ở dân tự xây. Xây dựng nhà ở đạt tiêu chuẩn quốc gia đáp ứng cho nhiều đối tượng sử dụng trong các đô thị vệ tinh và các đô thị mới để giảm tải cho đô thị trung tâm.

Để giảm áp lực giao thông, hạ tầng xã hội, cải thiện môi trường cho khu vực nội đô, một giải pháp lớn được đặt ra là sẽ tăng diện tích xây dựng các trường phổ thông và mầm non thông qua dự án tái đầu tư quỹ đất chuyển đổi chức năng các cơ sở khu cụm công nghiệp, các trụ sở cơ quan; phân bố, sắp xếp lại hệ thống các trường đại học và cao đẳng, khu vực nội đô khống chế khoảng 30 vạn sinh viên.

Xây dựng mới 3.500-4.500 ha các khu, cụm đại học, gồm: Gia Lâm khoảng 200-250 ha (5-6 vạn sinh viên); Sóc Sơn khoảng 600-650 ha (8-10 vạn sinh viên); Sơn Tây khoảng 300-350 ha (4-5 vạn sinh viên); Hòa Lạc khoảng 1.000-1.200 ha (12-15 vạn sinh viên); Xuân Mai khoảng 600-650 ha (8-10 vạn sinh viên); Phú Xuyên khoảng 100-120 ha (1,5-2 vạn sinh viên); Chúc Sơn khoảng 150-200 ha (2-3 vạn sinh viên).

Di chuyển các cơ sở y tế có mức độ lây nhiễm cao ra khỏi nội đô; dành quỹ đất cho các cơ sở nghiên cứu - đào tạo - khám chữa bệnh chất lượng cao. Nâng cấp các bệnh viện, cơ sở y tế hiện có trong nội đô, khai thác phục vụ cộng đồng theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

Đầu tư xây dựng các tổ hợp công trình y tế chất lượng cao tầm cỡ quốc tế, quốc gia như: trung tâm đào tạo - khám chữa bệnh, phục hồi chức năng, sản xuất dược - trang thiết bị y tế và cơ sở 2 cho các bệnh viện Trung ương và Thành phố tại các khu vực Gia Lâm - Long Biên (khoảng 50 ha), Hòa Lạc (khoảng 200 ha), Sóc Sơn (khoảng 80-100 ha), Phú Xuyên (khoảng 200 ha), Sơn Tây (khoảng 50 ha).

Ngoài đô thị trung tâm, Hà nội sẽ có 5 đô thị vệ tinh.

IV - Để giải quyết vấn đề giao thông, Hà Nội sẽ tăng cường phát triển hệ thống giao thông vận tải hành khách công cộng như xe buýt nhanh (BRT), đường sắt đô thị; xây dựng một số tuyến đường nhiều tầng từ vành đai 4 trở vào. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống đường cao tốc hướng tâm, bao gồm 7 tuyến: Hà Nội - Thái Nguyên, Hà Nội - Lào Cai, Hà Nội - Hạ Long, Hà Nội - Hải Phòng, Hà Nội - Hòa Bình, Cao tốc Tây Bắc - Quốc lộ 5, Hà Nội - Ninh Bình - Thanh Hóa. Xây mới các trục giao thông kết nối đô thị trung tâm với đô thị vệ tinh và các trục giao thông nội vùng: Ngọc Hồi - Phú Xuyên, Hà Đông - Xuân Mai, trục Hồ Tây - Ba Vì, Tây Thăng Long, Đỗ Xá - Quan Sơn, trục kinh tế Bắc - Nam, Miếu Môn - Hương Sơn, trục kinh tế phía Nam, Lê Văn Lương kéo dài - Chúc Sơn và các tuyến tỉnh lộ hướng tâm quan trọng. Sẽ có 8 cầu và hầm qua sông Hồng, 3 cầu qua sông Đuống, 2 cầu qua sông Đà.

Với hệ thống giao thông như vậy, Trung tâm hội chợ triển lãm thương mại cấp quốc gia, quốc tế sẽ đặt tại Mễ Trì và Đông Anh; trung tâm tài chính, ngân hàng, thương mại dịch vụ quốc tế tại Tây Hồ Tây và Đông Anh; trung tâm dịch vụ thương mại tài chính ngân hàng tại các khu đô thị Hà Đông, Đan Phượng, Hoài Đức, Thường Tín - Thanh Trì và dọc tuyến đường vành đai 4.

Đồng thời, hình thành 2 khu dịch vụ, phân phối, trung chuyển hàng hóa tại Sóc Sơn và Phú Xuyên. Xây dựng mạng lưới chợ đầu mối nông sản tổng hợp cấp vùng khoảng 20-30 ha/chợ gắn với các vùng nông nghiệp lúa, rau, hoa quả, sản lượng cao tại 5 khu vực: Phía Bắc (Mê Linh), phía Nam (Phú Xuyên), phía Tây (Quốc Oai), phía Đông (Long Biên, Gia Lâm) và phía Tây Bắc (Sơn Tây).

Nhìn vào quy hoạch tổng thể này, có thể hy vọng 20 năm nữa Hà Nội sẽ thực sự trở thành 1 trong 17 thủ đô lớn nhất thế giới không chỉ về diện tích. Dù biết rằng để đạt được mục tiêu ấy, trước mặt sẽ còn cả một núi việc phải làm và kèm theo đó là cả một… núi tiền (theo ước tính sẽ lên tới cả trăm tỉ USD) để thực hiện. Nhưng, hãy kỳ vọng với bản quy hoạch này của Hà Nội: "đường lớn đã mở để đi tới tương lai"…