Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Mệt mỏi vì chờ

18:30 16/08/2011

Thống kê mới nhất của Sở Xây dựng Hà Nội đưa ra con số giật mình: từ khi thực hiện phương thức xã hội hóa trong việc cải tạo chung cư cũ, chỉ thực hiện được có… 1%. Nếu tính từ năm 2002, khi thành phố chọn dự án khu Văn Chương làm thí điểm cải tạo chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa, thì gần 10 năm qua, Hà Nội mới làm được 1%. Sự chậm trễ này khiến không chỉ người dân mệt mỏi mà ngay cả lãnh đạo thành phố cũng thấy sốt ruột…

Tường trình từ những khu nhà… chờ đập

- Sáng nay ông không đến đây mà chụp ảnh, nước tràn từ tầng 4 tới tầng 1, nhà nào cũng phải "đắp đê" mà nước bẩn vẫn tràn vào lênh láng.

Thấy tôi đến, ông Trần Duy Hùng, Tổ trưởng dân phố nhà C5 Quỳnh Mai than thở rồi dẫn tôi đi để được "tận mắt chứng kiến sự khốn khổ của dân nhà C5".

Khu nhà này vốn là khu tập thể của Công ty Cơ khí công trình (Bộ GT-VT) được xây dựng từ năm 1956 và đưa vào sử dụng năm 1960. Ngày ấy, đây là khu tập thể cho những cán bộ công nhân viên độc thân, nên toàn bộ 95 căn phòng được chia đều từ 15 đến 18m2/phòng, không có bếp, không có công trình vệ sinh riêng mà đều bố trí hai khu vệ sinh, nhà tắm và bếp công cộng ở hai phía đầu nhà. Sau nửa thế kỷ, những thanh niên độc thân ngày nào giờ đều đã thành chủ của những gia đình 4 - 5 người nên hầu như nhà nào cũng phải sống cảnh chen chúc.

Là một trong những công dân đầu tiên của nhà C5, ông Hùng bảo rằng ngày ấy khu Quỳnh Mai này toàn ruộng rau muống nên được ở cái nhà này chẳng khác gì thiên đường.

Nhưng "thiên đường" của nửa thế kỷ trước giờ là ngôi nhà nhếch nhác và chỉ còn có… 3 tầng rưỡi vì một nửa tường của tầng một giờ đã thành… tường âm. Sau nửa thế kỷ phơi mưa nắng, giờ đây toàn bộ phía ngoài của khu nhà vữa bong tróc, mốc loang lổ.

Tôi theo ông Hùng đi hết 4 tầng nhà mới thấy ngôi nhà này vẫn còn tồn tại đến bây giờ cũng là "chuyện khó tin nhưng có thật". Đi khắp 4 tầng nhà chỗ nào cũng thấy những mảng tường vữa tróc loang lổ và ẩm mốc vì ngấm nước. Chỉ vào những mảng vữa mới trát lại, ông Hùng bảo rằng cứ trát được một thời gian là nó lại tự rơi ra vì vữa cũ mục hết nên trát vữa mới vào nó cũng không "ăn" được lâu. Thậm chí cả những dầm bê tông chịu lực nhưng bê tông cũng cứ thế rơi ra để lộ cốt thép đã… gỉ sét gần hết. Trần tầng 4 vốn dĩ làm bằng vôi rơm, sau nửa thế kỷ giờ chỉ còn trơ lại những mảng cốt tre mục nát, đứng dưới nhìn xuyên qua trần là thấy… trời vì nhiều mảng ngói đã mục nát. Để chống dột, những nhà ở tầng 4 đành phải đi mua bạt về phủ lên mái ngói.

Chỉ khoảng trần ngay trước cửa giờ đã rơi hết vữa, chỉ còn lại mấy thanh tre mục đen xỉn, bà Nguyễn Thị Tẻo, chủ căn phòng 408, bảo rằng cả buổi sáng bà phải khốn khổ vì mái dột. Bình thường mưa nhỏ thì còn lấy xô hứng được, chứ cơn mưa buổi sáng 8/8 to quá, nước tràn lênh láng khắp cả hành lang tầng 4. Trong căn phòng chỉ có 18m2 là nơi sinh sống của 5 người ấy không còn một chỗ trống khiến căn nhà càng trở nên tù túng. "Mấy tháng trước trong nhà cũng dột nên mỗi khi mưa xuống là khốn khổ vì vừa phải dẹp đồ vừa phải hứng nước mưa".

Nhưng ở tầng cao vẫn còn… đỡ khổ, vì dù sao còn có nắng vào nhà. Với những hộ ở tầng 1 thì đã hơn 30 năm nay, dù ngày hay đêm đều phải bật điện. Nguyên do là nhà C5 được xây đầu tiên nên người ta chưa tính tới cốt nền cho cả khu Quỳnh Mai. Tới những năm 1978 - 1980, khi hàng loạt khu nhà cao tầng được xây dựng ở Quỳnh Mai thì tất cả đều xây cao hơn nhà C5, tới khi làm đường, người ta cứ tôn cao lên. Vậy là nhà C5 "bỗng nhiên" từ nhà 4 tầng trở thành nhà 3 tầng rưỡi.

Bị chôn một nửa xuống đất nên toàn bộ hành lang tầng 1 giờ như một đường hầm ngầm. Để vào nhà, các hộ tầng 1 đều phải phá cửa sổ làm cửa  chính, nhưng mỗi khi vào nhà vẫn phải cúi khom người; trong nhà, dù đã phải tôn nền lên hết cỡ tới mức có thể đứng dưới đất là có thể chạm tay vào… trần. Nhưng để nước không tràn vào nhà, tất cả các hộ tầng 1 đều phải "đắp đê" trước cửa và mỗi khi mưa xuống còn phải "kè" thêm một tấm gỗ nữa. Nhưng cũng chỉ ngăn được phần nào chứ phải hôm mưa to chỉ còn mỗi cách là… tát nước mà thôi.

Dẫn tôi vào căn nhà 3 phòng nhưng nền nhà phải "giật cấp" thành 3 cấp, bà Phạm Thị Thoa, chủ căn phòng 103, chỉ cái hố ở góc nhà bảo đấy là cái hố… thu nước. Nói rồi bà sách cái xô vào múc nước. Bà bảo chẳng biết nước từ đâu mà bất kể ngày nắng hay ngày mưa nước vẫn cứ chảy ra, cứ vài tiếng lại phải múc một lần chứ không là nước tràn ra lênh láng.

Cùng chung cảnh ngộ với bà Thoa, bà Lê Thị Yên, chủ căn phòng 101 nhà C5B, bảo cách đây hơn 2 tháng, buổi trưa cả nhà bà đang ngủ  bỗng thấy "rầm" một cái, hóa ra trần nhà được ghép bằng những tấm bê tông đúc sẵn đã rơi ra. Bây giờ, vết tích ấy vẫn còn. Trong câu chuyện, bà Thoa bảo rằng bà có hai cậu con trai đều sắp tới tuổi lấy vợ nhưng "nhà cửa thế này chẳng biết có con dâu về thì ở vào đâu".

Trong câu chuyện với tôi, ông Hùng bảo rằng mấy năm trước, cũng thấy người ta về điều tra xã hội học nhưng rồi từ đấy đến giờ chẳng thấy động tĩnh gì khiến bà con "hy vọng mãi rồi cũng chán" chẳng biết có làm nữa hay không.

Theo tìm hiểu của chúng tôi thì năm 2009, UBND TP Hà Nội đã có văn bản giao Tổng Công ty Đầu tư phát triển nhà và Đô thị chủ trì, phối hợp với Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Sông Hồng nghiên cứu lập quy hoạch toàn bộ khu Quỳnh Mai với diện tích nghiên cứu là 12,5ha. Tuy nhiên, theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội thì "tiến độ quá chậm".

Cũng như C5 Quỳnh Mai, nhà B1 khu tập thể Văn Chương, được đưa vào sử dụng từ năm 1966 nhưng từ 20 năm nay cũng đã "chìm" xuống hơn 1m, bịt mất cả lối đi vào cầu thang nên bà con đành phải phá lan can ra, góp tiền xây cái cầu thang ngoài lên thẳng tầng 2.

Nhìn từ bên ngoài, khu nhà này cũng không khác gì một khu nhà bỏ hoang, tầng 1 đã lún xuống hơn 1m; bên ngoài tường mốc meo, giữa những mảng vữa tróc loang lổ là những khung cửa sổ xô lệch, chắp vá bằng đủ loại vật liệu. Vào bên trong càng lộ vẻ xập xệ. Đi khắp mấy dãy hành lang chật hẹp chỗ nào cũng loang lổ những bức tường bị bong lớp vữa trát; trần nhà cũng nham nhở những khoảng vữa vá víu.

Ngày xưa, do nhu cầu ở đơn giản nên mỗi căn phòng chỉ có diện tích chừng trên dưới 20m2, không có bếp cũng chẳng có khu vệ sinh. 3 hộ phải chung nhau một khu vệ sinh được xây ngay đối diện. Nhưng bây giờ, các gia đình mới tự cơi nới thêm ra phía hành lang để làm bếp, nhưng khu vệ sinh thì vẫn cứ phải chung.

Nhưng C5 Quỳnh Mai hay B1 Văn Chương chỉ là hai trong số 982 nhà chung cư cũ ở Hà Nội, trong số đó không chỉ riêng nhà C5 hay nhà B1 mà cả khu Quỳnh Mai và khu Văn Chương đều đã nằm trong diện phải cải tạo xây dựng lại toàn bộ, nhưng cho tới lúc này dự án cải tạo, xây dựng lại vẫn chỉ là… trên giấy. Vì vậy, mới đây, trong báo cáo gửi UBND TP Hà Nội, Sở Xây dựng Hà Nội đã lên danh sách 13 dự án chậm tiến độ, đó là các khu: Văn Chương, Quỳnh Mai, Khương Thượng, Hào Nam, Láng Hạ Láng Trung; Nam Đồng; Kim Giang; Nghĩa Tân… trong đó "chậm vô địch" là dự án khu Văn Chương tới mức Sở Xây dựng đã kiến nghị thay thế chủ đầu tư.

Hà Nội hiện có gần 1.000 khu chung cư cũ đã xuống cấp.

Vì sao tắc?

Theo đánh giá của Sở Xây dựng Hà Nội, một trong những khó khăn khiến các dự án chậm tiến độ là do sự thiếu linh hoạt của các chỉ tiêu quy hoạch khiến các chủ đầu tư khó đảm bảo yêu cầu về tái định cư, cải thiện diện tích về nhà ở của các hộ cũng như khả năng cân đối tài chính của dự án.

Không những thế, chính sách giải phóng mặt bằng, tạm cư, tái định cư cũng đang là cái khó với các chủ đầu tư. Bởi các chủ đầu tư đang trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hoàn tất các thủ tục về quản lý đầu tư xây dựng và các thủ tục về đất đai liên quan nhưng đã phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân, đặc biệt là quyền lợi; một số khác không chấp thuận nhà đầu tư đã được UBND TP giao nhiệm vụ… vì vậy trong công tác giải phóng mặt bằng, một số hộ gia đình cố tình không bàn giao mặt bằng…

Một nguyên nhân nữa là chính những quy định của Nhà nước. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, quy định về công tác kiểm định chất lượng công trình mới quan tâm đến các thông số kỹ thuật mà chưa quan tâm đến các yếu tố tác động đến môi trường sống, các yếu tố kinh tế - xã hội… tác động đến điều kiện sử dụng, đặc biệt là chế tài xử lý đối với yêu cầu tổ chức di dời các hộ gia đình đang cư trú tại một số nhà chung cư được xác định mức độ nguy hiểm cấp C, dù "các nhà lắp ghép tấm lớn chỉ có chiều dày 10cm liên kết bằng thép D6 D8 đến nay hầu hết đã bị phá hủy mối nối, nếu có động đất rất dễ xảy ra tai họa".

Một "ví dụ điển hình" của những ách tắc này là dự án xây dựng lại khu tập thể Văn Chương. Ngay từ năm 2002, UBND TP Hà Nội đã có chủ trương thí điểm đầu tư, cải tạo, xây dựng lại Khu tập thể Văn Chương và giao cho Công ty Đầu tư Xây dựng số 2 Hà Nội (Hacinco) nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, cho tới lúc này dự án vẫn chưa thể triển khai.

Giám đốc Hacinco Nguyễn Chí Sỹ cho rằng, dự án chậm không phải lỗi do doanh nghiệp, bởi "quy hoạch chúng tôi đã đề xuất từ rất lâu rồi nhưng phải chờ duyệt. Nếu chưa xong quy hoạch thì không tài nào triển khai các khâu tiếp theo được. Nếu phương án quy hoạch sớm được phê duyệt ngã ngũ thì dự án sẽ được triển khai rất nhanh".

Theo ông Sỹ, ngay từ tháng 8/2005, Hacinco đã trình UBND TP, Sở Quy hoạch - Kiến trúc xem xét, phê duyệt đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng lại Khu tập thể Văn Chương tỉ lệ 1/500. Thời điểm đó, một số đối tác của Hàn Quốc, Nhật Bản cũng đã sang đặt vấn đề liên kết cùng đầu tư dự án.

Tại dự án Văn Chương, những vướng mắc về quy hoạch và cơ chế tái định cư đã khiến dự án bị đình trệ. Bởi nếu dự án xây dựng theo các chỉ tiêu quy hoạch đã được duyệt từ năm 2000 thì sau khi xây dựng các công trình về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các công trình nhà ở sẽ không đủ tái định cư cho chính số dân hiện có.

Tháng 4/2008, sau hơn một năm có Nghị quyết 34 của Chính phủ và UBND TP Hà Nội ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ thì mới giải tỏa được vướng mắc về cơ chế tái định cư và điều chỉnh quy hoạch cục bộ tại các khu chung cư cũ, trong đó có Văn Chương. Để tiếp tục triển khai các thủ tục, Hacinco đã phải lập lại nhiệm vụ quy hoạch tỉ lệ 1/500 và đã được UBND quận Đống Đa đồng ý trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc.

Theo ông Sỹ, cho tới thời điểm này, Hacinco vẫn chưa nhận được ý kiến chỉ đạo của Sở Qui hoạch - Kiến trúc và các cấp có thẩm quyền về nhiệm vụ thiết kế quy hoạch tỉ lệ 1/500 do Hacinco lập, dù quy hoạch này đã tính đến các chỉ tiêu về đất công cộng, cây xanh, giao thông... và các công trình thuộc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng cơ sở khác trong khu vực…

Xử lý thế nào?

Để khắc phục những bất cập này, mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã kiến nghị UBND TP cần sớm phê duyệt quy hoạch cải tạo các khu chung cư cũ đã có đề xuất phương án quy hoạch cải tạo chi tiết 1/500, được Sở Quy hoạch - Kiến trúc thẩm định. Sở Quy hoạch - Kiến trúc hướng dẫn các chủ đầu tư được giao nhiệm vụ quy hoạch các khu chung cư cũ hoàn thiện hồ sơ để thẩm định trình UBND TP tạo điều kiện cho các nhà đầu tư triển khai các bước tiếp theo để hoàn dự án và có thể di dời các hộ dân, phá dỡ công trình ngay trong những tháng đầu năm 2012.

Sở Xây dựng cũng kiến nghị  với khu vực không bị hạn chế sẽ quy hoạch, đôn đốc nhà đầu tư được giao tập trung lập quy hoạch để trình thành phố, nếu chậm sẽ thu hồ dự án. Với những khu chung cư cũ không thuộc trung tâm như ở Hoàng Mai, Thanh Trì nhưng công trình đã xuống cấp, đề nghị thành phố trích ngân sách hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình nghiên cứu lập dự án.

Trước những kiến nghị này, Phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Văn Khôi yêu cầu trong tháng 8/2011 Sở Quy hoạch - Kiến trúc phải cung cấp và công khai các thông số quy hoạch cho từng khu chung cư cũ. Yêu cầu Sở Xây dựng tổng hợp, rà soát tất cả các dự án, kể cả khu chung cư, nhà đơn lẻ để xác định lại nhà đầu tư được giao có đủ điều kiện thực hiện hay không. Nếu chủ đầu tư đủ điều kiện mà không thực hiện thì sẽ thay thế bằng chủ đầu tư khác, không để kéo dài

Nguyễn Thiêm