Bất động sản toàn cầu tăng giá: Ấm lên vì COVID-19?

Theo Công ty đại lý bất động sản Centaline Property Agency - công ty chuyên theo dõi giá cả thị trường nhà đất Hong Kong (Trung Quốc) từ năm 1993 - giá nhà trên thị trường thứ cấp tại Hong Kong đã tăng 0,65% trong tuần kết thúc vào ngày 8-8. Kỷ lục cuối cùng về chỉ số giá bất động sản mà công ty này ghi nhận được là vào giữa năm 2019. Kể từ đầu năm nay, giá nhà tại Hong Kong đã tăng 8,6%.

Không chỉ Hong Kong, dữ liệu do Hiệp hội Môi giới quốc gia Mỹ (NAR) công bố ngày 22-7 cho thấy, giá bán trung bình một ngôi nhà ở Mỹ đã tăng lên mức cao kỷ lục 363.300 USD vào tháng 6, tức là tăng 23,4% so với mức 294.000 USD trong cùng kỳ năm 2020. Doanh số bán nhà tại Mỹ tháng 6 đã tăng 1,4%. Cũng trong tháng này, giá nhà ở Mỹ đã tăng hơn 20% trong vòng 12 tháng, lập kỷ lục mới về mức tăng hàng năm đối với lĩnh vực bất động sản.

Đây chỉ là 2 trong số rất nhiều ví dụ về đợt tăng nóng đang diễn ra trên thị trường bất động sản toàn cầu. Từ Auckland đến Thượng Hải, Munich và Miami, giá nhà dường như đang bất chấp mọi quy luật thị trường để tăng trưởng một cách chóng mặt.

Nguyên nhân phía sau

Những tưởng đại dịch COVID-19, vốn đã khiến nhiều thành phố trên thế giới đặt trong tình trạng phong tỏa, các doanh nghiệp đóng cửa, hàng chục triệu người lao động phải mất việc làm, sẽ khiến cho thị trường bất động sản nhiều nơi cũng phải đóng băng. Thế nhưng ngược lại, giá nhà ở đã tăng vọt ở khắp nơi trên thế giới. Trong quý đầu tiên của năm 2021, 37 nước thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) đã chứng kiến mức tăng giá nhà hàng năm đạt 9,4% - mức tăng nhanh nhất trong 30 năm.

Một phân tích từ giới quan sát cho thấy một chỉ dấu bất ngờ, đại dịch COVID-19 lại chính là nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Do tình hình đại dịch, chính phủ trên khắp thế giới đã mở các gói hỗ trợ trị giá hàng nghìn tỷ USD cho người lao động và doanh nghiệp. Thêm vào đó, việc cắt giảm lãi suất cũng như việc giảm thuế mua nhà tạm thời ở một số thị trường đã thúc đẩy thị trường mua bán bất động sản.

Giá nhà ở của châu Âu tiếp tục tăng bất chấp triển vọng kinh tế ảm đạm. Một phần là do  chính phủ liên tục hỗ trợ các gia đình bằng trợ cấp tiền lương khi hoàn trả các khoản vay. Đó cũng là do lãi suất tại đây vẫn ở mức thấp bất thường, với lãi suất thế chấp trung bình là 1,35% trên toàn khu vực. Ở Đan Mạch, những người vay thế chấp đã có thể vay tiền với lãi suất âm, có nghĩa là người đi vay chỉ phải trả cho ngân hàng một khoản phí quản lý nhất định. Michael Stausholm, một đại lý bất động sản ở Copenhagen, cho biết anh đã bán được 45 căn nhà trong vòng chưa đầy ba tháng đầu năm 2021 do người mua nhà muốn đổ tiền vào bất động sản. Doanh số này giúp anh vượt qua kỷ lục 161 căn của năm ngoái, bất chấp các hạn chế vì COVID-19.

Bên cạnh đó, tình trạng phải ở trong nhà trong thời gian dài cũng là một nguyên nhân thúc đẩy hoạt động mua bán nhà đất. Khi phải chuyển đổi nhà ở thành văn phòng và lớp học, nhiều người phải đánh giá lại điều kiện sống trong ngôi nhà của mình. Ở một số quốc gia, nhiều người đã rời khỏi các thành phố để tìm những ngôi nhà lớn hơn ở ngoại ô với nhiều không gian ngoài trời.

Henry Pryor, một đại lý mua bán bất động sản ở Anh, nhận xét: “Trong 38 năm mua bán nhà, chúng tôi chưa từng chứng kiến một thị trường nào như thế này”. Giá nhà ở Anh tăng 8,5% vào năm 2020 bất chấp cuộc suy thoái tồi tệ nhất trong hơn 3 thế kỷ. Đó là tốc độ tăng trưởng hàng năm cao nhất kể từ năm 2014, theo Văn phòng Thống kê Quốc gia.

Nguy cơ vỡ bong bóng

Các nhà hoạch định chính sách vốn đã lo lắng về giá bất động sản cao ở các khu vực Châu Âu, Châu Á và Canada trước đại dịch. Nhưng giờ đây, hàng nghìn tỷ USD kích thích nền kinh tế đang được tung ra trên toàn thế giới để chống lại ảnh hưởng của Covid-19, cùng với những thay đổi trong nhu cầu của khách hàng khi ngày càng có nhiều người làm việc tại nhà, đang thúc đẩy thị trường nóng hơn nữa.

Tình trạng này đang đặt các nhà hoạch định chính sách vào thế nan giải. Nhiều nước muốn tiếp giữ lãi suất ở mức thấp để duy trì sự phục hồi kinh tế trong bối cảnh đại dịch, nhưng song hành cùng với đó là lo lắng về việc người dân phải gánh quá nhiều nợ để mua những căn nhà mà giá có thể đi ngang hoặc giảm sau đó.

Ngân hàng Trung ương Đan Mạch đã cảnh báo rằng nguồn tài chính trong thời kỳ đại dịch có thể dẫn đến việc người dân phải gánh thêm nợ để mua nhà và giá bất động sản tăng theo chiều xoắn ốc. Karsten Biltoft, Trợ lý Thống đốc Ngân hàng Trung ương Đan Mạch, nhấn mạnh: “Rõ ràng là việc giá nhà tăng từ 5% đến 10% hàng năm là không bền vững về dài hạn”. Ngân hàng Trung ương Hà Lan cũng lo ngại giá bất động sản tăng mạnh có thể khiến các hộ gia đình phải chấp nhận rủi ro lớn quá mức để đủ tiền mua nhà. Giá nhà ở Hà Lan đã tăng 7,8% trong năm ngoái, sau khi tăng 6,9% vào năm 2019.

Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada, Tiff Macklem, cho biết vào tháng 2 đã có những dấu hiệu ban đầu về “sự sôi nổi quá mức” trên thị trường nhà ở Canada. Theo Hiệp hội Bất động sản Canada, mức giá đã tăng 17% trong khoảng thời gian một năm. Ông Macklem cho biết các quan chức sẽ theo dõi tình hình chặt chẽ.

Các chính phủ cho biết họ cũng lo lắng về việc giá nhà trên thị trường cao hơn so với điều kiện kinh tế của nhiều gia đình. Điều này sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng mất cân bằng vốn đã tồi tệ do đại dịch và có thể khiến những người trẻ tuổi không dám sinh con. Tại Seoul, nơi giá nhà có thời điểm tăng gần 15% vào năm ngoái, một số cặp vợ chồng đang hoãn đăng ký kết hôn để hy vọng mua nhà dễ dàng hơn. Ngưỡng thu nhập đối với các khoản vay mua nhà lãi suất thấp ở Hàn Quốc dành cho các cá nhân thấp hơn so với các cặp vợ chồng.

Chính phủ vào cuộc

Ở một số quốc gia, các chính phủ đã và đang tìm cách để ngăn thị trường nhà ở của họ quá nóng. Tại New Zealand, nơi giá bất động sản nhà ở trung bình tăng hơn 24% trong năm tính đến tháng 3, mức cao kỷ lục, chính phủ đang chịu áp lực bình ổn thị trường. Vào tháng 3, chính phủ New Zealand đã công bố một loạt các biện pháp mà họ hy vọng sẽ "hạ nhiệt nhu cầu từ các nhà đầu tư" và làm chậm tốc độ tăng giá. Ví dụ, các lỗ hổng về thuế đã được thắt chặt và các bộ trưởng đang xem xét việc hạn chế các khoản cho vay chỉ tính lãi đối với các nhà đầu cơ.

Những ngân hàng trung ương khác cũng đang cân nhắc về giải pháp này. Giữa tháng 4, Chủ tịch Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB) Christine Lagarde cho biết, việc đo lường vai trò của nhà ở đối với sự gia tăng chi phí sinh hoạt đã trở thành điểm mấu chốt trong các chính sách chiến lược trong năm nay của ECB.

Tại Trung Quốc, nơi giá nhà ở “các thành phố cấp 1” bao gồm Bắc Kinh, Thâm Quyến, Thượng Hải và Quảng Châu tăng trung bình 12% so với cùng kỳ năm ngoái vào tháng 3, Bắc Kinh đã quyết tâm kiềm chế đòn bẩy tài sản. Michelle Lam, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc của Societe Generale cho biết: "Hơn 30 thành phố, chiếm 1/5 tổng doanh thu toàn quốc vào năm 2019, đã triển khai các biện pháp thắt chặt. Những điều này bao gồm hạn chế mua và bán, hạn chế tín dụng, tăng thời gian giữ bất động sản để được miễn thuế”.

Trong tháng 2, Chính phủ Hàn Quốc cho biết sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở như một phần nỗ lực kiểm soát vấn đề giá nhà tăng cao. Theo kế hoạch này, Chính phủ sẽ cung cấp thêm hơn 800.000 căn nhà, trong đó tại Seoul là 332.000 căn từ nay đến năm 2025. Theo Matthias Holzhey, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản Thụy Sĩ tại UBS, các cơ quan quản lý ngân hàng cũng có thể thắt chặt các quy định cho vay thế chấp để hạ nhiệt thị trường. Ví dụ, các nhà hoạch định chính sách có thể tăng thuế đối với đất đai và các giao dịch.

Đánh giá đúng rủi ro

Nhưng ngay cả khi chính phủ đang dùng các biện pháp để xem xét và đánh giá lại về cơn sốt thị trường nhà ở, các nhà phân tích cũng không dự đoán được chắc chắn khi nào giá nhà sẽ “hạ nhiệt”. Nhìn chung, nhiều chuyên gia cho rằng “cơn sốt” bất động sản sẽ vẫn còn tiếp tục trong thời gian tới bởi yếu tố quyết định quan trọng nhất là lãi suất cho vay dự kiến sẽ tiếp tục ở mức thấp.

Các công cụ mà chính phủ sở hữu để hạ nhiệt nhu cầu mua nhà, chẳng hạn như hạn chế thế chấp chặt chẽ hơn, không phải lúc nào cũng hiệu quả hoặc đang gặp khó khăn để triển khai trong bối cảnh các nhà chức trách vẫn đang phải cố gắng đảm bảo tăng trưởng kinh tế vĩ mô đi đúng hướng dưới tình hình đại dịch. Nhìn lại trong lịch sử, những giai đoạn giá bất động sản yếu thường chỉ được kích hoạt khi lãi suất tăng. Trong khi đó, các ngân hàng trung ương lớn đã nhấn mạnh họ muốn để nền kinh tế “nóng” hơn bình thường như một phần giải pháp để giúp tăng trưởng và tạo việc làm.

Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng cuộc khủng hoảng nhà ở toàn cầu năm 2008, khiến thế giới rơi vào suy thoái, khó có thể tái diễn ở thời điểm hiện tại. Các thị trường nóng có thể hạ nhiệt một cách tự nhiên mà không gây ra thiệt hại lớn hơn. Tương tự như ở Mỹ, phần lớn việc mua nhà trên toàn cầu đang được thúc đẩy bởi nhu cầu thực chứ không phải do đầu cơ, khi các gia đình đang tìm cách chuyển đổi sang các bất động sản phù hợp hơn trong bối cảnh đại dịch.

Adam Slater, nhà kinh tế hàng đầu tại Oxford Economics, cho biết tài sản ở các nền kinh tế phát triển đang được định giá cao hơn khoảng 10% so với xu hướng dài hạn. Điều này khiến cho đợt bùng nổ giá nhà đất hiện nay trở thành một trong những đợt tăng giá lớn nhất kể từ những năm 1900 - mặc dù tất nhiên không thể so với đợt tăng giá dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng lưu ý rằng một số yếu tố đẩy giá hiện nay chỉ là tạm thời, chẳng hạn như chương trình ưu đãi thuế của chính phủ và những bất ổn kinh tế liên quan đến đại dịch như gián đoạn chuỗi cung ứng toàn cầu. Tăng trưởng tín dụng hiện ở mức thấp hơn so với thời điểm trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu là một chỉ dấu cho thấy “nguy cơ vỡ bong bóng thấp hơn so với giai đoạn 2006-2007”.

Trong khi đó, chuyên gia tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cho rằng tăng trưởng thế chấp chủ yếu được thúc đẩy bởi những người có tình hình tài chính vững chắc và ở hầu hết các quốc gia phát triển, nơi các hộ gia đình có nợ thấp hơn so với thời điểm trước cuộc khủng hoảng tài chính. Điều này cho thấy rủi ro thấp hơn và khó có khả năng tình hình sẽ đi theo con đường tương tự với làn sóng vỡ nợ giai đoạn 2006-2007.

Ngoài ra, còn một yếu tố quan trọng khiến bối cảnh hiện nay không thể so với giai đoạn âm ỉ của cuộc khủng hoảng tài chính cách đây gần 15 năm, đó là các ngân hàng trung ương bị ảnh hưởng bởi vụ việc đó giờ đây đã có sự chuẩn bị tốt hơn.