Định giá đất: Đừng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” (bài 2)

Tuy nhiên, điều chỉnh tài chính về đất đai và giá đất là vấn đề pháp lý nên cần phải có cơ sở khoa học và phù hợp với thực tiễn.

Thị trường đất chưa minh bạch gây nhiều hệ lụy tiêu cực

Theo PGS.TS Ngô Trí Long hiện nay các quy định về giá đất và định giá đất đã được pháp luật đất đai quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định cần được tiếp tục điều chỉnh, hoàn thiện. Chính vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, làm rõ những hạn chế, bất cập trong quy định về giá đất của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là điều rất quan trọng và cấp thiết.

Thời gian qua cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường gây thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp, chưa sát với giá trên thị trường có thể do: Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch; thông số đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiếu chính xác, thiếu độ tin cậy (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế do người dân kê khai giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập; giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt). Bên cạnh đó, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó thu thập; chưa có kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của các phương pháp định giá đất, phán ánh kịp thời chính xác các biến động của giá thị trường…

Những bất cập trên đã gây nhiều hệ lụy tiêu cực, tham nhũng về đất đai do cơ chế định giá, ảnh hưởng đến chính sách đất đai của Nhà nước và gây rối loạn thị trường bất động sản. Giá đất và định giá đất là vật cản trở cho sự phát triển thị trường đất đai, gây ra nhiều hệ lụy, tác động xấu. Ở các nước phát triển, giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức độ sai lệch chỉ ở mức 5% - 7%.

Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị trường. Do đó, cần phải tìm cho được cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước ban hành sát với giá thị trường. “Đồng thời, chúng ta cũng phải giải được câu hỏi đặt ra là tại sao chúng ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, nhưng giá đất do Nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường. Định giá đất là vấn đề không đơn giản, làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ánh sát giá thị trường. Tôi cho rằng, đây cũng là câu hỏi được đặt ra của các nhà quản lý khi xây dựng quy định pháp luật”, PGS.TS Ngô Trí Long phân tích.

Chuyên gia đưa ra nhiều đề xuất để xác định giá đất.

Thứ nhất, trong hoạt động định giá tài sản nói chung, trong đó có định giá đất đai, hầu hết các nước đều xây dựng tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá tài sản, trong đó có định giá đất. Trong tiêu chuẩn (chuẩn mực) định giá đó bao gồm nhiều nội dung cho hoạt động định giá tài sản, trong có định giá đất: khái niệm giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, nguyên tắc định giá, quy trình, trình tự phương pháp định giá đất, chuẩn mực đạo đức hành nghề…

Thứ hai là, giải pháp tối ưu để giá Nhà nước sát với giá thị trường, đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Đây là lĩnh vực đòi hỏi tính chuyên nghiệp hóa cao, với những kiến thức chuyên sâu, có tiêu chuẩn đạo đức hành nghề, là sự độc lập, không chịu sự chi phối hay sức ép về tài chính hay quyền lực của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Điều này để tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép”, đây vẫn là một vấn đề đáng lo ngại hiện nay ở nước ta.

Thứ ba là nâng cao năng lực của đội ngũ định giá đất.

Bốn là, xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu định giá đất và quy định về chủ thể công bố giá thị trường theo từng thời điểm. PGS.TS Ngô Trí Long đề xuất nghiên cứu tạo các kênh thông tin chính thống, đủ tin cậy, đáp ứng được nhu cầu thực tiễn nhằm phản ánh kịp thời các biến động của giá thị trường. Theo đó, hướng tới hoàn thiện hệ thống giá đất trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó các trường dữ liệu sẽ chủ yếu được hình thành trên cơ sở thu thập giá thông qua các giao dịch thực để đảm bảo độ tin cậy cho việc tham chiếu với kết quả thu thập, khảo sát của đơn vị tư vấn.

Năm là, cần có quy định cụ thể hơn về tổ chức tư vấn định giá đất. Mặc dù hiện nay đã có những quy định cụ thể về các nguyên tắc, chuẩn mực, phẩm chất và kỹ năng cần có của các chủ thể thực hiện công việc xác định giá đất hay cơ chế giám sát, đánh giá chất lượng của hoạt động tư vấn định giá đất nhưng những quy định này còn chung chung. Do đó, PGS.TS Ngô Trí Long kiến nghị, quy định về tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đánh giá chất lượng dịch vụ tư vấn định giá đất cũng là vấn đề cần được quan tâm, pháp luật cần bổ sung các quy định về vấn đề này để chuyên nghiệp hóa dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Điểm thứ 6 PGS.TS Ngô Trí Long đề xuất là mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Ông Long cho rằng, thực tế nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng “cơ chế xin - cho” khi thẩm quyền quyết định hành chính thuộc về một người, cũng  như  sự “nhũng nhiễu” của đội ngũ cán bộ nhà nước về thủ tục hành chính.

“Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp lý để đẩy mạnh việc thực hiện đấu giá đất đối với tất cả các mục đích; Quy định về thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một số năm, giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền thuê đất; gắn với đó là tăng cường công tác công khai, minh bạch trong hoạt động đấu giá”, PGS.TS Ngô Trí Long phân tích. Đi liền với đó, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình định giá đất ở các địa phương một cách thường xuyên và chuyên nghiệp, nghiên cứu việc thanh tra đột xuất trong quá trình thực hiện những dự án trọng điểm. Từ đó, kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm trong xây dựng, thi hành các chế tài xử phạt tương ứng với mức độ nghiêm trọng của mỗi hành vi.

Tính giá thị trường theo cách nào?

Chung quan điểm, GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân khẳng định: “Nguyên nhân căn bản nhất là khi chúng ta xây dựng Luật Đất đai 2013, chủ yếu dùng cơ chế hành chính, cơ chế áp đặt của Nhà nước thay cho các quan hệ thị trường. Điển hình nhất là liên quan đến giá đất. Luật Đất đai 2013 quy định có khung giá đất do cơ quan Nhà nước ban hành ra, các địa phương thì xây dựng khung giá đất riêng dựa trên quy định đó. Chính vì như thế khi các địa phương ban hành bảng giá đất đã không phản ánh đúng giá trị đất đai. Khi bảng giá không phản ánh đúng giá trị đất đai thì khi Nhà nước thực hiện các chính sách như: thu hồi, đền bù, các quan hệ đất đai… mới sinh ra những bức xúc, khiếu kiện”.

Ông Cường nhấn mạnh, đây là gốc rễ của những bức xúc, khiếu kiện liên quan đến đất đai thời gian qua. Rồi những hoạt động chuyển đất đai của cơ quan Nhà nước cho các doanh nghiệp, các đơn vị tư nhân sử dụng đất, người ta cũng bám vào bảng giá đất. Như vậy vô hình chung đã tạo ra những thất thoát rất lớn. Chưa kể trong đó còn có những sự bắt tay với nhau để phát sinh tham nhũng. Nghị quyết 18 lần này sẽ có thay đổi rất lớn đó là bỏ khung giá đất để xây dựng bảng giá sát với giá thị trường. Khi đó các quan hệ về đất đai sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích.

Chính sách cốt lõi - GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích - là chúng ta phải sử dụng cơ chế thị trường. Xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. “Tôi xin lưu ý ở đây là hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đang dùng từ chưa đúng. Dự thảo đưa ra là xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường. Giá thị trường không thể nào sát được. Giá trị thị trường là giá người mua và người bán thống nhất và hình thành nên. Cùng một mảnh đất có người bán giá cao, có người vì cần tiền bán giá thấp hơn, giá cả có thể thay đổi theo ngày. Do đó chúng ta không thể xây dựng giá sát với giá trị thị trường được. Dù người mua và người bán có đưa ra những mức giá khác nhau, nhưng nó sẽ xoay quanh một mức giá chung và đó người ta gọi là giá trị thị trường. Do đó chúng ta phải xây dựng bảng giá đất theo giá trị thị trường. Khi có bảng giá đất sát với giá trị thị trường thì khi chúng ta thực hiện các chính sách như thu thuế, người dân cũng thấy hợp lý. Hoặc khi giao đất cho nhà đầu tư thì nhà đầu tư cũng phải nộp tiền với mức giá phù hợp, sẽ không còn được hưởng lợi nhiều quá nữa, không phát sinh tiêu cực, tham nhũng nữa.

Tiếp đó là xây dựng công cụ, kỹ thuật định giá. Khâu này chúng ta cần phải sử dụng những người chuyên nghiệp có đầy đủ thông tin, kỹ năng, công cụ. Cơ quan định giá phải chuyên nghiệp và độc lập. Tránh tình trạng như Luật Đất đai 2013, thành lập hội đồng định giá ở các địa phương xây dựng khung giá đất. Nó chỉ là ý chí chủ quan của một số người, chứ nó không phản ánh giá trị thị trường. Đó chỉ là một trong những vấn đề, còn nhiều cơ chế khác chúng ta cũng cần có sự điều chỉnh. Ví dụ như trong lĩnh vực bất động sản, Nhà nước phải quản lý các hoạt động giao dịch, chuyển nhượng, mua bán liên quan đến đất đai bởi đất đai là tài sản quốc gia. Các hoạt động này phải được đăng ký.

Khi có sự đăng ký rồi thì hệ thống thông tin về đất đai sẽ được kiểm soát. Từ đó sẽ không còn những trường hợp như tự ý phân lô bán nền, mua bán trao tay để đẩy giá. Nó sẽ giúp minh bạch thị trường. Do đó, bên cạnh các công cụ về mặt kinh tế như chúng ta đã nói thì cũng cần phải có sự kiểm soát hành chính. Nếu giao dịch mà anh không đăng ký thì sẽ bị xử lý bởi anh không đăng ký anh có thể tạo ra sự nhiễu loạn thị trường, hoặc có thể anh trốn thuế…

Tuy nhiên, định giá đất sát giá thị trường là điều không dễ dàng. TS Cấn Văn Lực, đại diện nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu của BIDV cho rằng, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất, bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. Theo ông Lực, cần cân nhắc lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường và thí điểm ở một số địa phương lớn trước.

Để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, ông Lực lưu ý, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước: Lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; UBND cấp tỉnh/huyện trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể (có tham vấn Tổ chức tư vấn định giá đất); công bố Bảng giá đất.