Doanh nghiệp được mua đất của dân để phát triển nhà ở - "mũi tên" trúng nhiều đích

Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XV đang diễn ra, vấn đề này cũng đã được đưa ra thảo luận và thu hút nhiều sự chú ý của dư luận. Tại sao cần có một Nghị quyết của Quốc hội về thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất? Việc triển khai thí điểm này sẽ mang lại những lợi ích gì trong việc giải quyết bài toán nhà ở cho người dân, liệu có xảy ra tiêu cực không khi triển khai chính sách? Xung quanh câu chuyện này, PV Báo CAND đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh.

PV: Đầu tháng này, Quốc hội đã chính thức đưa dự thảo thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất để thảo luận. Theo tôi được biết, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh là cơ quan rất tâm huyết góp ý về vấn đề này. Tại sao lại cần có một Nghị quyết của Quốc hội về vấn đề này, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Tại sao cần thiết phải có thì Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng ban hành ngày 16/6/2022 đã chủ trương các phương thức tiếp cận đất đai chủ yếu gồm: Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hai phương án này đã được luật hoá trong Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, trong Nghị quyết 18 này còn có nhắc đến 1 phương thức nữa là cho phép doanh nghiệp thỏa thuận với người sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, đô thị thương mại.

Như vậy, Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng đã cho phép thực hiện cơ chế này. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai 2024, tại điểm c, khoản 1, điều 127 và khoản 6 điều 127 lại chưa có quy định cơ chế cho phép vấn đề này. Chính vì thế, nếu không có một Nghị quyết thí điểm của Quốc hội thì cơ chế này sẽ không thể thực hiện được.

PV: Như thế, có nghĩa việc cần có một Nghị quyết thí điểm của Quốc hội là để hiện thực hoá Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng và cũng là lấp đầy "khoảng trống" do Luật Đất đai 2024 để lại, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Đúng như thế. Tại nhiều cuộc góp ý chính sách, cũng như triển khai thực hiện các luật liên quan, tôi đã nói rằng đây chính là "khoảng trống" trong Luật Đất đai 2024. Rất mừng là Chính phủ đã đồng tình với các kiến nghị, góp ý và đã có 2 lần đề nghị Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm. Lần thứ nhất là tại kỳ họp Quốc hội thứ 7 tháng 6 vừa qua. Và tại kỳ họp lần thứ 8 của Quốc hội đang diễn ra, Chính phủ tiếp tục đề nghị và được Quốc hội đưa vào chương trình kỳ họp và thảo luận.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm này có thời hạn trong vòng 5 năm và cũng đã có các quy định về tiêu chí để thực hiện. Trong tiêu chí, quan trọng nhất là các địa phương được chấp thuận cho phép các nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hoặc có các đất khác không phải là đất ở có quy mô, diện tích thí điểm tối đa bằng 30% diện tích đất ở được quy hoạch xây dựng nhà ở thương mại của địa phương trong giai đoạn 2021 - 2030. Ví dụ ở địa phương A, có quy hoạch nhà ở thương mại trong giai đoạn 2021 - 2030 là 1.000 ha thì sẽ được thực hiện thí điểm theo phương án này tối đa không quá 30% của 1.000 ha đó. Trong dự thảo Nghị quyết này cũng không quy định danh mục các dự án thí điểm là rất phù hợp với thực tiễn.

Dự thảo Nghị quyết thí điểm nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp được tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, "thuận mua vừa bán" giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Bên cạnh các phương thức tiếp cận đất đai thông qua thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất đã có trong Luật Đất đai 2024 thì điều này sẽ có thêm phương thức tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

PV: Như ông nói thì điều này là có lợi cho doanh nghiệp khi có thêm cơ hội tiếp cận đất đai, triển khai dự án. Tuy nhiên, đối với người dân thì câu hỏi đặt ra là, họ sẽ được lợi gì khi chính sách được triển khai, chính sách này giúp gì cho bài toán giải quyết nhà ở cho người dân, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Tôi xin nhắc lại là Nghị quyết thí điểm này nếu được thông qua và triển khai thì sẽ thực hiện đầy đủ được chủ trương của Nghị quyết 18 của Ban chấp hành Trung ương Đảng về các phương thức tiếp cận đất đai. Điều này sẽ giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và giúp tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực tham gia phát triển nhà ở xã hội đối với các khu vực đất đai được quy hoạch để xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại nhưng Nhà nước chưa có đủ khả năng tài chính để ra quyết định thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Với các quy định trong Luật Đất đai 2024, Nhà nước muốn đưa đất ra đấu giá thì phải thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư cho người dân. Có nghĩa Nhà nước phải bỏ ra một khoản tiền lớn, sau đó mới đấu giá được. Trường hợp nữa là Nhà nước đấu thầu thì nhà đầu tư phải bỏ ra một khoản tiền ứng trước cho Nhà nước để bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc có thêm phương thức này sẽ góp phần khơi thông nguồn lực đất đai theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng, sử dụng đất có hiệu quả để thực hiện các dự án phát triển nhà ở. Thông qua phương thức này, Nhà nước sẽ không phải bỏ ra nguồn tiền lớn từ ngân sách nhà nước để thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Cùng với đó, tôi cho rằng, phương thức này còn tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Nguồn cung dự án sẽ tăng khi doanh nghiệp có thêm phương thức nữa để tiếp cận đất đai. Trong bối cảnh giá nhà trên thị trường đang tăng cao như hiện nay, việc tăng nguồn cung dự án nhà ở sẽ giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường. Hiện nay, nhu cầu lớn nhưng nguồn cung lại đang thiếu hụt trầm trọng dẫn đến giá nhà tăng liên tiếp, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Tăng nguồn cung góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho người dân và bình ổn thị trường nhà ở.

PV: Vậy là rất nhiều kỳ vọng được đặt ra đối với dự thảo Nghị quyết thí điểm này, thế nhưng như trên nghị trường Quốc hội đã thảo luận, và dư luận còn băn khoăn, có thể xảy ra nguy cơ "ngoại biên chính sách". Chẳng hạn như có thể xảy ra tình trạng mua gom, đầu cơ đất đai thông qua chính sách này, ông nghĩ thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Rõ ràng là sẽ không có chính sách nào hoàn hảo cả và có thể sẽ có những tác động tiêu cực khi triển khai. Do đó, tôi luôn nhấn mạnh việc ở đây phải có sự quản lý từ phía các địa phương. Các địa phương trước hết nên khuyến khích sử dụng phương án này cho những khu vực đất đai dùng để phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nếu các địa phương làm rõ thêm tiêu chí này thì sẽ góp phần chuyển đổi cơ cấu sản phẩm của thị trường bất động sản. Tức là khi thực hiện nghị quyết thí điểm này, kết hợp với chuyện địa phương khuyến khích, ưu tiên cho các dự án nhà ở thương mại giá thấp, việc này sẽ tuỳ theo quy hoạch. Địa phương phải lựa chọn, phải tính toán để cùng nhà đầu tư chuyển đổi cơ cấu thị trường bất động sản đang mất cân đối nghiêm trọng hiện nay. Làm sao để thúc đẩy có nhiều nhà ở vừa túi tiền đưa ra thị trường, cân đối cung cầu và kéo giảm giá nhà, tạo cơ hội cho người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình tạo lập được nhà ở.

Rõ ràng, việc thí điểm này có thể sẽ là mũi tên trúng nhiều đích, vừa giúp hiện thực hoá được tinh thần của Nghị quyết 18 của Trung ương Đảng, vừa giúp doanh nghiệp có thêm phương án tiếp cận đất đai, vừa giúp cơ quan quản lý nhà nước điều hành tốt hơn thị trường nhà ở, giúp giải quyết bài toàn nhà ở cho người dân. Nhưng chúng ta cần thêm những quy định nữa để quản lý việc thực hiện dự án khi nhà đầu tư triển khai, nhất quyết không để nhà đầu tư găm đất. Khi nhận chuyển nhượng đất thì doanh nghiệp triển khai dự án ra sao, thời gian bao lâu phải thực hiện, cần phải có những quy định chặt chẽ để quản lý, không để doanh nghiệp mua gom, đầu cơ đất đai.

PV: Chính sách nếu được Quốc hội thông qua sẽ có tác động lớn. Do vậy, nếu thí điểm ngay lập tức trên diện rộng thì việc xử lý các tác động của chính sách sẽ rất phức tạp. Ông có cho rằng, nếu chính sách này được thông qua, cần làm rõ hơn căn cứ của việc lựa chọn phạm vi thí điểm trên toàn quốc hoặc sẽ thí điểm ở một số địa phương sau đó mới áp dụng trên diện rộng?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi là không cần phải thực hiện thí điểm tại một số địa phương trước và dự thảo Nghị quyết cũng đã đề ra tinh thần triển khai trên diện rộng, ở tất cả các địa phương. Chỉ có khống chế không quá 30% diện tích đã được quy hoạch trong giai đoạn 2021 - 2030 của các địa phương. Đây sẽ là tiêu chí gốc, khống chế tỷ lệ, còn tuỳ từng địa phương triển khai theo thực tế. Bởi chắc chắn sẽ có những địa phương thực hiện đủ tỷ lệ 30% này, nhưng cũng sẽ có địa phương nói rằng nhu cầu của chúng tôi chỉ triển khai thực hiện 20%, thậm chí sẽ có địa phương làm 5%. Cái này tuỳ nhu cầu từng địa phương.

Và một việc đương nhiên khi làm thí điểm là phải định kỳ đánh giá, để trên cơ sở đó, sau khi hết thời gian thí điểm 5 năm thì xem xét có nên tiếp tục triển khai tiếp hay không. Nếu tốt thì có thể luật hoá luôn hay sẽ phải dừng lại, đó sẽ là câu chuyện sau này. Bây giờ, trước hết như Thủ tướng đã nói là không nên bàn lùi và phải bàn thẳng vào công việc, là Quốc hội cho phép thì triển khai thế nào, các quy định để hạn chế tác động tiêu cực ra sao.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!