Tại sao nguồn cung tăng, giá nhà vẫn leo thang?

Trước thực trạng này, Chính phủ và các bộ, ngành đã và đang triển khai hàng loạt giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn”, thúc đẩy nhà ở xã hội và hướng tới một thị trường phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Nguồn cung tích cực

Theo con số của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.071 dự án nhà ở thương mại đang trong quá trình triển khai. Đáng chú ý, có 73 dự án được khởi công mới với quy mô gần 32.000 căn (tăng 19,6% so với cùng kỳ năm 2024). Số lượng dự án đã hoàn thành cũng tăng 8,5% với 38 dự án. Điều này cho thấy nỗ lực của các doanh nghiệp trong việc tái khởi động và triển khai các dự án mới sau một thời gian thị trường trầm lắng. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng để người dân tự xây dựng nhà ở cũng có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Dù số dự án khởi công mới có giảm nhẹ, nhưng số dự án đã hoàn thành, đủ điều kiện giao dịch đã tăng tới 70% so với cùng kỳ năm 2024, với 64 dự án hoàn thành.

Từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương đã đẩy mạnh phát triển và phê duyệt các dự án khu đô thị mới, góp phần tăng nguồn cung nhà ở và quỹ đất phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể như: Tại Hà Nội, các dự án Vinhomes Global Gate (Cổ Loa, Đông Anh); Hải Phòng phát triển các khu đô thị Vinhomes tại Dương Kinh và Kiến Thụy; Đà Nẵng khởi công dự án Thuận Phước; TP. Hồ Chí Minh tập trung phát triển các khu đô thị trọng điểm Thủ Thiêm; Hưng Yên có nhiều dự án khu đô thị lớn được cấp phép mới trong năm 2025, điển hình như Khu đô thị Mỹ Hào Garden City, Tân Tiến và Văn Giang … Việc nhiều địa phương đang tích cực đẩy mạnh phát triển các khu đô thị mới, đồng bộ về hạ tầng, góp phần tăng nguồn cung nhà ở và quỹ đất cho phát triển kinh tế - xã hội.

 Cùng với đó, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) đã có những bước tiến vượt bậc nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ và các cơ quan chức năng. Tính đến nay, cả nước có 692 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô hơn 633.000 căn. Trong 9 tháng năm 2025, đã có 69 dự án NOXH mới được khởi công với quy mô hơn 54.000 căn. Tổng số căn hộ NOXH đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đã đạt 59,6% so với mục tiêu của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội” đến năm 2030.

Nghịch lý giá bán

Dù nguồn cung tích cực, nhưng Bộ Xây dựng cũng phải thừa nhận giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở, vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng, tạo ra một rào cản lớn cho người dân có nhu cầu ở thực. Đơn cử như tại thị trường Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đạt 70 – 80 triệu đồng/m² (tăng 5,6% so với đầu năm và tăng đột biến 33% so với cùng kỳ năm 2024). Một số dự án hạng sang thậm chí còn ghi nhận mức giá lên tới 150 – 300 triệu đồng/m². Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, giá sơ cấp trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², ổn định so với đầu năm nhưng đã tăng 36% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc nhà liền kề, biệt thự cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá.

Tại Hà Nội, giá phổ biến từ 100 – 200 triệu đồng/m². Trong khi tại TP Hồ Chí Minh con số này dao động từ 230 – 300 triệu đồng/m². Ngay cả giá đất nền, sau khi được kiểm soát các cơn sốt cục bộ đầu năm, vẫn duy trì ở mức cao tại các khu vực phát triển của các thành phố lớn. Trong khi đó, giá bán nhà ở xã hội dù vẫn thấp hơn nhiều so với nhà thương mại (phổ biến từ 15 – 25 triệu đồng/m²) nhưng cũng đã có sự biến động tăng so với năm 2024. Nhìn chung, giá bất động sản hiện nay được đánh giá là chưa phản ánh đúng giá trị thực và còn quá cao so với thu nhập bình quân của đa số người dân.

Tại sao giá vẫn cao? Lý giải nghịch lý này, Bộ Xây dựng cho biết, hiện vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế. Đây chính là nguyên nhân cốt lõi khiến thị trường dù tăng cung nhưng giá vẫn neo cao. Đầu tiên theo Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đấu thầu, đầu tư, xây dựng dù đã được sửa đổi nhưng vẫn còn những điểm bất cập, chồng chéo, gây khó khăn cho quá trình triển khai dự án. Đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án bị đình trệ, làm tăng chi phí đầu tư và cuối cùng là tăng giá bán sản phẩm. Bên cạnh đó, việc tổ chức triển khai pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở của các địa phương còn chậm và chưa đáp ứng yêu cầu xã hội. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất gặp nhiều vướng mắc. Một phần do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, dẫn đến việc giải quyết bị đùn đẩy, kéo dài.

“Lệch pha cung – cầu cũng là nguyên nhân nữa khiến giá nhà ở mức cao. Nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, lại vô cùng thiếu hụt. Nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc phát triển các phân khúc nhà ở này. Giá cao còn có nguyên nhân từ tình trạng găm hàng, nâng giá, đầu cơ vẫn còn tồn tại, làm gia tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung – cầu và khiến người có thu nhập trung bình, thấp khó tiếp cận nhà ở”, Bộ Xây dựng cho biết.

Giải pháp toàn diện được Bộ Xây dựng đưa ra là nỗ lực tháo gỡ các “nút thắt” và thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh. “Nhiệm vụ trọng tâm trong những tháng cuối năm 2025, Bộ Xây dựng sẽ thực hiện theo các chỉ đạo của Chính phủ tiếp tục rà soát, hoàn thiện thể chế pháp luật để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và tạo điều kiện thuận lợi thu hút các nguồn lực xã hội. Trọng tâm là thúc đẩy phê duyệt các dự án nhà ở mới, đặc biệt là nhà ở xã hội, để tăng nguồn cung cho thị trường. Đồng thời, tập trung tháo gỡ các vướng mắc cụ thể về quy hoạch, giải phóng mặt bằng, giao đất để các dự án đang dang dở sớm được hoàn thành. Việc tăng cường quản lý thị trường, đảm bảo công khai, minh bạch và có cơ chế huy động nguồn lực tài chính cũng là những ưu tiên hàng đầu”, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu đề xuất mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất” do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch. Bộ cũng sẽ phối hợp với Bộ Tài chính để sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Đề nghị Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các địa phương phối hợp để tháo gỡ những “điểm nghẽn”, cân bằng lại cung – cầu, đáp ứng được nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân.