Tạo sóng sốt đất ảo: Kịch bản cũ, nạn nhân mới

Màn kịch tinh vi đẩy nhà đầu tư vào bẫy giá ảo

Trong cơn sốt bất động sản lan rộng từ đô thị đến vùng ven, không ít nhà đầu tư cá nhân - đặc biệt là những người thiếu kinh nghiệm - đã vô tình trở thành “con mồi” của những màn kịch được dàn dựng công phu bởi các nhóm cò đất chuyên nghiệp. Dưới lớp vỏ bọc môi giới, họ thao túng tâm lý đám đông bằng nghệ thuật tạo dựng “niềm tin thị trường”, từ đó dựng lên ảo ảnh “sốt đất”, đẩy người mua vào cái bẫy giá ảo một cách tinh vi và đầy tính toán.

Một trong những chiêu trò cổ điển nhưng hiệu quả nhất là dựng giao dịch giả. Được môt người quen giới thiệu, chúng tôi tiếp cận với một “cò” đất lâu năm là Nguyễn Văn Hùng (phường Phú Lương, Hà Đông, Hà Nội). Hùng chia sẻ, để làm được “cò” đất bên cạnh việc thông thạo về những thông tin bất động sản, thì phải có những kỹ năng cơ bản về mạng xã hội, cách thao túng tâm lý khách hàng… “Tôi vẫn thường tổ chức các “tour xem đất” như một buổi trình diễn kịch bản bài bản. Phải tìm được người đóng giả khách hàng, tranh nhau đặt cọc để tạo cảm giác lô đất đang rất “hot”. Những câu nói được coi là khẩu quyết như: “Có người chốt rồi nhưng chị ưu tiên ai xuống tiền nhanh,” hay “Hôm nay em bán mấy lô rồi, anh/chị mà chần chừ là mất cơ hội”... phải đánh mạnh vào tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của người mua”.

Theo chia sẻ của chị Lê Thị Tâm (trú tại xã Thanh Cao, Thanh Oai, Hà Nội) - một “cò” đất có thâm niên khu vực ngoại thành thì chiêu “tung hàng nhỏ giọt” cũng được áp dụng khá nhiều. Chị Tâm cho biết: “Cách đây không lâu, tôi có dẫn khách đi xem đất ở xã Bích Hòa (Thanh Oai, Hà Nội), khi đó tôi thường xuyên nhấn mạnh tình trạng “cháy hàng”, thậm chí giả vờ nhận điện thoại rồi nói to: “Miếng đó có người xuống tiền rồi hả? OK, trừ giúp em lô đấy nhé!”. Mục đích cũng để tạo áp lực tâm lý khiến khách tưởng mình đang bỏ lỡ một cơ hội vàng.

Không dừng lại ở việc thao túng cảm xúc, một số nhóm “cò” đất còn chủ động “vẽ” ra viễn cảnh tươi đẹp cho các khu đất hoang hóa để tăng giá ảo. Cụ thể, môi giới rầm rộ quảng bá các “siêu dự án” bằng bản đồ tự thiết kế, slide thuyết trình, tờ rơi màu sắc... Các tiện ích “ảo” như sân golf quốc tế, đô thị thông minh, cao tốc vành đai 4 đều được nhắc đến như thể sẽ khởi công ngay trong thời gian tới. Khi bị nghi ngờ, họ trưng ra các bài báo cũ, cắt ghép thông tin, rồi “gài” thêm những lời cảnh báo: “Cơ hội chỉ đến một lần trong 10 năm!”.

Một thủ đoạn ngày càng phổ biến khác là thao túng truyền thông, đặc biệt là trên mạng xã hội. Nhiều cò đất đã thuê người viết bài theo đơn đặt hàng, tạo lập các trang blog, fanpage “người trong ngành”, thậm chí chi tiền chạy quảng cáo để lan truyền tin đồn. Các tiêu đề giật gân như “Hà Đông chuẩn bị khởi công khu công nghiệp hỗn hợp” hay “Thanh Oai thành trung tâm hành chính mới phía Tây Nam Hà Nội” nhanh chóng viral, thu hút sự chú ý của đông đảo người dân và nhà đầu tư. Những thông tin này được “đánh bóng” bằng lời lẽ mời gọi đầy hấp dẫn, kèm theo hình ảnh đẹp đẽ về các dự án hứa hẹn. Nhờ sự bùng nổ của công nghệ và sự lan truyền nhanh chóng của các bài viết trên mạng xã hội, các tin đồn này dễ dàng lan rộng và gây ra hiệu ứng đám đông.

Trên các nền tảng mạng xã hội, không khó để bắt gặp những thông tin về các xã như Thanh Cao, Cao Viên, Kim An... hay những “sơ đồ quy hoạch tương lai”, “sân golf hoành tráng nhất miền Bắc”, “khu đất triệu đô”,... Những thông tin này thường được đăng tải với mục đích thu hút sự chú ý của nhà đầu tư và người mua đất. Tất cả những thông tin này đều có chung một đặc điểm là gây dựng niềm tin vào sự phát triển mạnh mẽ của các khu vực này trong tương lai, khiến cho những người không nắm bắt được thông tin đầy đủ dễ dàng bị lôi cuốn vào cơn sốt đất.

Anh Nguyễn Văn Hưng (42 tuổi, cư dân xã Kim An) chia sẻ: “Đầu năm nay, nhà tôi có rao bán mảnh đất thổ cư gần 60 m² ở ven đường làng với giá 1,6 tỷ đồng (26 triệu đồng/m²). Nhưng từ đầu tháng 4 đến nay, đã có 3, 4 nhóm người gọi điện hỏi mua, thậm chí có người trả tới 2,1 tỷ đồng (35 triệu đồng/m²)”. Sự tăng giá chóng mặt khiến nhiều người ngỡ ngàng và đôi khi chính họ cũng không hiểu vì sao giá đất lại tăng mạnh như vậy chỉ trong thời gian ngắn.

Theo khảo sát từ batdongsan.com.vn, giá đất rao bán tại xã Kim An hiện ở mức trung bình 33 triệu đồng/m², tăng hơn 94% chỉ trong vòng 1 năm. Đặc biệt, tại xã Thanh Cao, giá đất ghi nhận mức tăng mạnh nhất với hơn 134% trong 12 tháng qua, dao động từ 34 - 77 triệu đồng/m². Những con số này tạo ra một ảo tưởng về một khu vực đầy tiềm năng, thu hút không ít nhà đầu tư đổ xô vào.

Chị Lê Thị Lan (45 tuổi, cư dân xã Thanh Cao) chia sẻ: “Chỉ trong vòng vài tháng qua, đất nhà tôi cũng tăng giá chóng mặt. Tuy nhiên, tôi cảm thấy lo lắng, vì có quá nhiều người không tìm hiểu kỹ thông tin và có thể bị lừa bởi những chiêu trò quảng cáo sai sự thật”. Chị Lan cho biết thêm, nhiều người dân địa phương đang cảm thấy bất an khi giá đất leo thang, nhưng chưa thấy có bất kỳ công trình hay dự án nào thực sự được triển khai tại địa phương.

Có một thực tế là cơn sốt đất không chỉ dựa vào yếu tố thật sự của sự phát triển hạ tầng mà còn được đẩy lên bởi những thông tin không chính thức, có thể khiến thị trường bất động sản mất kiểm soát. Đáng lo ngại hơn, đằng sau bức màn là những nhóm đầu cơ hoạt động như một “tập đoàn ngầm” có tổ chức. Họ triển khai quy trình khép kín: âm thầm thu gom đất giá rẻ, phát tán tin sốt đất, dùng cò “đốt nóng thị trường”, rồi âm thầm xả hàng khi giá đạt đỉnh. Những người “ôm đất” cuối cùng thường là nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người dân gom góp vốn – những người ít khả năng tiếp cận thông tin chính thống, thiếu kinh nghiệm và tin vào “lời đồn”. Hệ quả, đất bị mua giá cao hơn thực tế, thanh khoản thấp, tiền đọng lại.

Không chỉ là những màn kịch mua bán đơn thuần, đây thực chất là một dạng lừa đảo tinh vi, lợi dụng kẽ hở trong quản lý, sự thiếu minh bạch thông tin quy hoạch và sự cả tin của người dân. Một “vở diễn” hoàn chỉnh - từ thông tin, tâm lý, truyền thông đến sự phối hợp của cộng đồng mạng - đang được giật dây một cách bài bản. Và trong cuộc chơi này, lợi nhuận chỉ rơi vào túi những kẻ giật dây, còn rủi ro, thua lỗ lại đổ lên những người cuối cùng bước vào sàn diễn.

Hàng loạt nhà đầu tư tay ngang hoang mang

Cơn sốt đất bùng lên dữ dội rồi cũng nhanh chóng lụi tàn. Sau khi đạt đỉnh vào đầu năm 2025, thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc không phanh từ quý II cùng năm. Những lời hứa hẹn hoa mỹ về “đô thị sinh thái, “thành phố vệ tinh”, “trung tâm logistics mới nổi... từng được các môi giới, cò đất tô vẽ đầy mê hoặc, rốt cuộc chỉ là bong bóng thông tin – mong manh, vô thực. Hàng ngàn người dân, trong đó phần lớn là những tiểu thương, công nhân, nông dân, người lao động tích cóp cả đời, đã đổ xô rót vốn vào đất nền với một giấc mơ đổi đời. Nhưng khi lớp bụi huyễn hoặc tan đi, họ giật mình nhận ra: mình đã bước vào một canh bạc không có lối thoát.

Anh Hùng - một tiểu thương ở (Hiệp Hòa, Bắc Giang) - kể lại: “Tôi dốc toàn bộ tiền tiết kiệm, vay thêm ngân hàng mua lô đất ở xã Hồng Hà (Đan Phượng) với giá 2 tỷ, vì tin lời môi giới nói sắp có khu đô thị. Giờ bán không ai hỏi, có người trả 1,2 tỷ mà còn chê. Tôi như rơi xuống hố sâu, không thấy đường ra”.

Câu chuyện của anh Hùng chỉ là một mảnh nhỏ trong bức tranh đầy bi kịch sau cơn sốt đất. Nhiều người từng mơ về một cuộc sống mới - khấm khá hơn, đỡ vất vả hơn giờ lại ngụp lặn trong nợ nần, bấu víu vào chút hy vọng mong manh rằng “biết đâu sóng sẽ quay lại”. Có người đã phải bán nhà, cầm cố tài sản, chịu lãi suất cắt cổ từ các khoản vay nóng. Mỗi ngày trôi qua là một chuỗi dài căng thẳng, bất an và tuyệt vọng.

Tại Thanh Oai – nơi từng được tung hô là “thủ phủ vệ tinh phía Nam Hà Nội” – giờ đây nhan nhản những khu đất nông nghiệp bị san lấp trái phép, những mảnh đất vườn tận trong ngõ rao bán. Những tấm bản đồ “quy hoạch tương lai” được môi giới in ấn, phát tay cho khách, khiến người dân ngỡ dự án đã được phê duyệt. Nhưng tất cả chỉ là kịch bản quen thuộc – dựng lên để thổi giá. Khi sự thật phơi bày, giá đất lao dốc, nhà đầu tư tháo chạy trong hoảng loạn, nhưng hầu như không ai thoát kịp.

Anh Nguyễn Văn Duy, (Xuân Thủy, Cầu Giấy) từng hào hứng bỏ 1,6 tỷ mua đất ở xã Mỹ Hưng (Thanh Oai) với niềm tin về một “khu dân cư kiểu mẫu”. Nhưng giờ đây, anh chỉ biết nhìn mảnh đất hoang cỏ mọc mỗi sáng trên đường đi làm, lòng nặng trĩu: “Tôi từng nghĩ mình khôn ngoan khi mua sớm, ai ngờ lại thành người gánh rủi ro lớn nhất”.

Không giấu được nỗi buồn khi kể về giấc mơ đổi đời của mình, chị Trần Thị Thanh, chủ tiệm tạp hóa tại xã Bình Minh (Thanh Oai): “Vợ chồng tôi gom tiền, vay thêm của họ hàng để mua đất ven sông với hy vọng mở cửa hàng tiện lợi khi dân cư đông đúc. Nhưng cả năm trôi qua, không một viên gạch được đặt xuống, chỉ có cỏ dại mọc kín. Chúng tôi tưởng đang đầu tư, hóa ra là đánh cược cả tương lai”.

Không chỉ Thanh Oai, mà cả Đông Anh, Hoài Đức, Thạch Thất, Sóc Sơn, Quốc Oai… đều rơi vào kịch bản u ám tương tự. Ở Đông Anh, giấc mộng lên thành phố khiến hàng trăm người đổ xô mua đất. Nhưng cuối cùng, nơi từng được ví là “vùng trũng đầu tư tiềm năng” lại trở thành “nghĩa địa chôn vốn”. Ở Sóc Sơn, nhiều tiểu thương ôm mộng resort, du lịch nay trắng tay vì tin đồn sân bay mở rộng.

Nói về vấn đề này, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng, có ba nguyên nhân chính khiến các nhóm “cò” đất dễ dàng thao túng, đẩy giá bất động sản trong thời gian gần đây.

Nguyên nhân đầu tiên xuất phát từ tâm lý đám đông và sự kỳ vọng quá mức của các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Khi một “ông lớn” như Vingroup đề xuất dự án, ngay lập tức tạo hiệu ứng tâm lý mạnh. Nhiều nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là những người theo đuổi hình thức “lướt sóng”, thường bỏ qua các yếu tố pháp lý hay tiến độ triển khai, chỉ cần nghe thấy tên Vingroup là đã tin rằng giá đất chắc chắn sẽ tăng vọt.

Nguyên nhân thứ hai là do thông tin quy hoạch chưa minh bạch nhưng lại được lan truyền như đã được phê duyệt chính thức. Nhiều dự án mới chỉ dừng ở mức đề xuất chủ trương, chưa có quy hoạch chi tiết, chưa được giao đất hay phê duyệt đầu tư. Thế nhưng, một số cá nhân tự xưng là “môi giới” vẫn dựng lên các sơ đồ tự vẽ, đưa ra thông tin thiếu kiểm chứng rồi phát tán ồ ạt trên mạng xã hội, tạo nên những cơn sốt đất ảo.

Nguyên nhân thứ ba là do hoạt động môi giới diễn ra tự phát, thiếu kiểm soát. Nhiều người không đăng ký hành nghề, không thuộc các sàn giao dịch chính thức nhưng vẫn ngang nhiên mở “chợ” đất, nhận cọc giữ chỗ trái phép, khiến thị trường rơi vào tình trạng bị thao túng dễ dàng.

“Truyền thông mạng xã hội và những lời đồn thổi lan truyền từ tai này sang tai khác chính là yếu tố góp phần tiếp sức cho các cơn sốt đất ảo bùng phát”, ông Lượng nhấn mạnh.

Sự ảo tưởng, lòng tin mù quáng, cùng với sự thiếu minh bạch của thị trường đã vẽ nên một cơn mê tập thể, nơi cảm xúc lấn át lý trí, nơi những lời đồn được coi là sự thật. Và khi sự thật phơi bày, thứ còn lại chỉ là những bãi đất hoang và những ánh mắt thất thần của những người từng nuôi hy vọng đổi đời nhưng giờ đang vật lộn để kéo cày trả nợ.