Thủ đoạn mới: "Bẫy" đầu tư bất động sản

Mất tiền tỷ vì ham lãi 100%

Cuối tháng 8-2021, Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội đã có quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Nguyễn Thị Lê Mai (sinh năm 1976, thường trú tại quận Cầu Giấy, Hà Nội) và Ngô Lệ Thúy (sinh năm 1975, thường trú tại quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Bị hại trong vụ án này là anh Nguyễn Văn C. - vốn là một "đại gia" trong làng bất động sản ở Hà Nội. Với thủ đoạn rủ anh C. đầu tư tiền vào một số dự án bất động sản đang "hot" và lợi nhuận "khủng", cặp đôi này đã khiến anh C. ôm cả trăm tỷ đồng để đầu tư. Song, cuối cùng, anh C. đã bị các đối tượng chiếm đoạt số tiền lên đến hơn 70 tỷ đồng.

Theo tài liệu điều tra từ Cơ quan công an, nhiều năm trước Mai từng giả danh là nhân viên ngân hàng, lừa bán chung cư thanh lý và đã bị Công an quận Thanh Xuân khởi tố điều tra về hành vi "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản". Sau đó, Mai nhảy sang một công ty môi giới bất động sản có trụ sở ở phố Trần Hưng Đạo (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) và được bổ nhiệm làm giám đốc. Một thời gian sau, Mai chấm dứt hợp đồng và làm môi giới bất động sản tự do. Qua mối quan hệ làm ăn, Nguyễn Thị Lê Mai quen với Ngô Lệ Thúy - đại diện pháp luật của Công ty CP Catimex chuyên môi giới bất động sản. Để có tiền khắc phục hậu quả trong phi vụ lừa đảo trước, Mai đã câu kết với Thúy để đưa anh C. vào tròng.

Mai chủ động tiếp cận anh C. và rủ rê anh này đầu tư vào một số dự án bất động sản của Tập đoàn Vingroup. Ban đầu, Mai cho anh C. biết rằng đang được phân phối hàng trăm căn chung cư ở khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội) với giá "ngoại giao", hễ mua là thắng. Mai tỉ tê, chỉ cần đầu tư khoảng 300 triệu đồng để đặt cọc mua một căn hộ, sau chục ngày, sang tay là nhà đầu tư có thể kiếm được 300 triệu đồng lãi ròng. Mai là người soạn thảo các bản hợp đồng đặt cọc có nội dung thể hiện Công ty CP Catimex do Thúy làm giám đốc là nhà phân phối chính thức các căn hộ dự án của Tập đoàn Vingroup. Các hợp đồng đặt cọc với khách hàng sẽ do Thúy ký kết.

Nghe bùi tai, anh C. sau đó đã đưa cho Mai 3 tỷ đồng để đặt cọc mua 10 căn chung cư. Khoảng một tuần sau, Mai thông báo với anh C. rằng thương vụ đã thành công, số tiền lời thu về là 3 tỷ đồng đúng như cam kết. Tuy nhiên, Mai chỉ trả lại cho anh C. số tiền gốc, do khi nào khách hàng phải trả hết 100% giá trị căn nhà thì mới thu về được tiền lãi.

Phấn khích sau cú đầu tư thắng lợi, anh C. đã mờ mắt và bị hai đối tượng dẫn vào một thương vụ khác. Lần này Mai cho biết đang phân phối nhiều căn chung cư, shophouse cũng của Tập đoàn Vingroup ở TP. Hồ Chí Minh, đều là những suất ngoại giao. Chỉ cần thả tiền vào thì sẽ nhanh chóng thu lời lớn. Tin tưởng Mai và Thúy, anh C. sau đó đã gom tiền khắp nơi để đầu tư. Để anh C. thêm phần tin tưởng, Mai đã cho anh C. đứng tên trong hợp đồng đầu tư, tiến hành ký kết 6 hợp đồng đặt cọc với Công ty Catimex với tổng số tiền thể hiện trên hợp đồng là gần 400 tỷ đồng.

Trên thực tế, anh C. đã bỏ ra gần 90 tỷ đồng, trong đó chuyển 45 tỷ đồng vào tài khoản của Ngô Lệ Thúy và chuyển 42 tỷ đồng vào tài khoản của Nguyễn Thị Lê Mai. Theo sự chỉ đạo của Mai, sau khi nhận được tiền của bị hại, Thúy chuyển vào tài khoản của Mai hơn 25 tỷ đồng, chuyển hơn 15 tỷ đồng vào các tài khoản cá nhân khác theo yêu cầu của Mai. Còn lại Thúy đi rút tiền mặt chuyển cho Mai gần 5 tỷ đồng. Trong phi vụ này, Thúy được hưởng 10 triệu đồng. Toàn bộ số tiền Mai nhận được của anh C. và Ngô Lệ Thúy, cô ta không đầu tư vào dự án như đã cam kết mà sử dụng trả nợ và chi tiêu cá nhân hết.

Sau thời hạn như cam kết mà không thấy Mai đả động gì đến việc trả gốc và lãi cho khoản đầu tư, anh C. đã liên hệ nhiều lần mà không gặp. Tìm hiểu kỹ, anh choáng váng khi biết được “lịch sử” lừa đảo của đối tượng. Nhiều năm trước, Mai từng giả mạo là cán bộ một ngân hàng, chuyên đi thu hồi nợ xấu.

Cô ta tung tin có nhiều khách hàng thế chấp bất động sản để vay tiền nhưng quá hạn nên ngân hàng đang thỏa thuận với khách bán tài sản trả nợ và Mai có thể giúp mua được với giá rẻ so với giá thị trường. Với thủ đoạn này, Nguyễn Thị Lê Mai đã lừa đảo được nhiều người, chiếm đoạt gần 8 tỷ đồng tiền đặt cọc mua nhà của họ. Cô ta đã mang số tiền này đi trả nợ cá nhân. Do không có tiền khắc phục hậu quả nên Mai đã tiếp tục nghĩ ra màn kịch lừa đảo mới. Đến nay, Mai và Thúy mới chỉ trả lại anh C. gần 19 tỷ đồng, còn lại hơn 70 tỷ... không có khả năng hoàn lại.

Theo Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội, ngoài hành vi lừa đảo chiếm đoạt 90 tỷ đồng của anh Nguyễn Văn C., Nguyễn Thị Lê Mai và Ngô Lệ Thúy còn đưa ra nhiều thông tin gian dối để lừa đảo các cá nhân khác. Hiện vụ án đang được điều tra mở rộng.

Nguy cơ khi tham gia các app đầu tư bất động sản

Theo tìm hiểu của chúng tôi, thời gian qua bên cạnh việc đầu tư bất động sản theo kiểu truyền thống là dùng tiền mặt (hoặc chuyển khoản) để mua đất nền, chung cư, biệt thự... thì hiện nổi lên một hình thức mới, đó là đầu tư qua app (ứng dụng).

Theo một sale bất động sản của sàn Queen... tên Linh, việc đầu tư bất động sản qua app hết sức tiện lợi. Chỉ cần ngồi tại nhà, cài đặt app cùng một số vốn trong tài khoản là có thể "rung đùi" chờ tiền về. Linh cũng cho biết, lợi nhuận tối thiểu là 6-9%/năm - cao hơn hẳn lãi suất ngân hàng. Còn tối đa có thể lên đến 50-100%. Hiện đã có rất nhiều nhà đầu tư rót vốn vào các app này, có người đã xuống tiền mua cả trăm suất đầu tư - Linh khẳng định.

Chúng tôi thử cài đặt một số ứng dụng như Re... hay Infi... và nhanh chóng đăng ký được tài khoản. Việc đầu tư đúng là rất thuận tiện như Linh nói. Đơn cử một suất đầu tư tại dự án ở Phan Thiết (Bình Thuận) với chỉ 50 triệu đồng, lợi nhuận chủ đầu tư cam kết lên đến 15%/năm. Có tổng số 100 suất để các nhà đầu tư tham gia, tương đương với một căn hộ/shophouse với giá 5 tỷ đồng.

App Re... - được giới thiệu là nền tảng mua chung bất động sản, việc đăng ký phức tạp hơn khi phải cung cấp thêm giấy CMND/hộ chiếu. Sau khi đăng ký thành công, nhà đầu tư có thể tham gia từ số tiền rất nhỏ (từ 1 triệu đồng) đến hàng chục tỷ đồng - tùy năng lực tài chính. Cụ thể, một căn hộ chung cư có giá 2 tỷ đồng được chia thành 2.000 đơn vị (mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng), nhà đầu tư có thể chọn mua từ một hoặc nhiều đơn vị. Sau đó, công ty ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận chuyển nhượng phần bất động sản đó cho người khác và công ty sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng. Sau 18 tháng, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng, công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất cam kết là 15%/năm. Nếu công ty bán được, tiền lời chia đều theo số đơn vị tham gia.

Tương tự, app của Công ty CP Đầu tư thương mại Sun... cũng theo mô hình đầu tư bất động sản trên nền tảng ứng dụng di động. Tuy vậy, vốn đầu tư tối thiểu qua kênh này lên tới 100 triệu đồng. Lợi nhuận đưa ra theo kỳ hạn đầu tư 12 tháng từ 8,5-9%/năm tùy dự án và lợi nhuận mua lại 6%/năm. Trường hợp đầu tư lâu dài hơn, lợi nhuận tối thiểu cam kết từ 14,5-15%/năm. Hợp đồng hai bên ký là hợp đồng đầu tư tài chính, không phải hợp đồng mua bất động sản nên không ra công chứng.

Theo TS kinh tế Đinh Thế Hiển, việc doanh nghiệp huy động vốn qua app thời gian qua là vi phạm pháp luật. Do đó, nhà đầu tư góp vốn qua app sẽ không được Nhà nước bảo vệ về quyền sở hữu cũng như rất khó trông mong cam kết lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ thành hiện thực. Theo ông Hiển, đây là hình thức vô cùng rủi ro đối với nhà đầu tư. Trước đây, với những dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư sẽ “lách luật” bằng cách dùng hình thức hợp tác đầu tư, chẳng hạn như hợp đồng góp vốn... Nhiều nhà đầu tư tham gia theo cách này đã bị chôn vốn, mất tiền, nhiều năm thưa kiện mà vẫn không lấy lại được tiền. Bây giờ hình thức góp vốn qua app còn rủi ro hơn thế.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đây là mô hình hoàn toàn mới tại Việt Nam nên không có bất kỳ quy định nào xoay quanh hình thức này. Vì vậy điều đó ẩn chứa nhiều rủi ro hơn cho bản thân nhà đầu tư. Thậm chí, có thể một số đơn vị lập lờ giữa mua chung bất động sản và cổ phiếu, cổ phần.

Theo ông Đính, với số vốn đầu tư ban đầu thấp nên khác với các hình thức đầu tư bất động sản khác hướng tới những khách hàng dư giả về tài chính, kênh mua chung bất động sản này mở rộng đối tượng tiếp cận đến các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn. Đây thậm chí có thể là những người dân nông thôn, thậm chí là các bạn sinh viên chưa có nhiều kinh nghiệm tham gia vào thị trường. Nếu có xảy ra rủi ro liên quan đến dự án bất động sản như dự án chưa hoàn tất thủ tục, có vấn đề về pháp lý thì không có quy định nào có thể bảo vệ được người mua một phần bất động sản đó.

"Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua bất động sản hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu hoặc mua cổ phiếu thì có Luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua một phần bất động sản là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao" - ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ thêm và cũng cho rằng cơ quan quản lý nên xem xét, nghiên cứu về mô hình hoạt động này.