Không gian văn phòng có lỗi thời sau đại dịch?

Văn phòng “thất sủng”

Các trung tâm tài chính như Manhattan (Mỹ), London (Anh), Marunouchi (Tokyo, Nhật Bản) và La Défense (Paris, Pháp) đanh gánh chịu hậu quả của xu hướng làm việc tại nhà. Theo số liệu của tập đoàn kiểm toán EY và tổ chức nghiên cứu Urban Land Institute, trước đại dịch, 21 trung tâm tài chính lớn nhất trên thế giới là nơi làm việc của 4,5 triệu người. Tuy nhiên, khi các biện pháp phong tỏa và giãn cách xã hội được ban hành để phòng chống đại dịch COVID-19, hầu hết các văn phòng này bị bỏ trống khi người lao động làm quen với mô hình làm việc từ xa.

Giờ đây đại dịch đã kéo dài sang năm thứ ba và đang có dấu hiệu thuyên giảm nhưng xu hướng làm việc tại nhà đã khiến nhu cầu thuê văn phòng giảm mạnh. Ở cấp độ toàn cầu, tỷ lệ văn phòng không có người sử dụng đã tăng từ 8% trước dịch COVID-19 lên 12%. Tại London, 18% số văn phòng bị bỏ trống, còn ở New York và San Francisco, tỷ lệ này lần lượt là 16% và 20%.

Trước tình trạng trên, các chủ sở hữu đưa ra nhiều lợi ích để giữ chân khách thuê hoặc thu hút những khách hàng mới. Tại Manhattan, quà tặng bằng tiền mặt cho người thuê văn phòng đã tăng hơn gấp đôi kể từ năm 2016. Tại Mỹ, số tháng trung bình khách được miễn tiền thuê cũng đã tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2013.

Một số nhà phát triển bất động sản vẫn lạc quan rằng nhu cầu thuê văn phòng sẽ phục hồi trở lại. Nhưng khi các biến thể mới lần lượt xuất hiện, kế hoạch đưa nhân viên quay trở lại văn phòng của hàng loạt công ty cũng liên tục bị trì hoãn. Ngay cả khi đại dịch kết thúc, nhiều chuyên gia cho rằng xu hướng điều chỉnh tỷ lệ nhân viên làm việc tại văn phòng sẽ làm giảm quy mô không gian làm việc tập trung.

Các tòa nhà văn phòng, đặc biệt là ở các trung tâm thương mại và tài chính, đang nhanh chóng đánh mất vai trò thu hút vốn đầu tư hàng đầu. Văn phòng vốn đóng vai trò chính trong danh mục đầu tư bất động sản thương mại ở Mỹ, nay chỉ chiếm chưa đến 20% các giao dịch trong năm 2021.

Các nhà đầu tư toàn cầu cũng đẩy mạnh rót vốn cho các căn hộ thay vì không gian văn phòng. Đầu tư nước ngoài vào văn phòng trong năm 2021 giảm xuống dưới mức trung bình trước đại dịch ở các nước như Mỹ và Australia. Ngược lại, đầu tư nước ngoài vào kho hàng tăng hơn gấp đôi ở các thị trường này.

Bên cạnh đó, giá bất động sản tại các tòa nhà văn phòng ở trung tâm thương mại và tài chính đã giảm mạnh ngay cả khi giá bất động sản thương mại nhìn chung đều tăng ở các khu vực khác của thành phố. Ví dụ, tại trung tâm tài chính của San Francisco, giá bất động sản văn phòng đã giảm gần 20% kể từ cuối năm 2019.

Trong khi đó, tính chung toàn thành phố, giá bất động sản tăng hơn 5%. Định giá ở các thành phố châu Á tốt hơn. Ví dụ, giá thuê mặt bằng văn phòng ở Seoul đã tăng hơn 30% kể từ cuối năm 2019, còn ở Singapore, giá thuê văn phòng tăng hơn 10%.

Đổi mới nhưng không biến mất

Tình trạng văn phòng trống để lại hậu quả nghiêm trọng cho các khu trung tâm thương mại và tài chính của đại đô thị. Sự ra đi hàng loạt của nhân viên ngân hàng, luật sư và các nhân viên công sở khác làm tổn hại đến hoạt động kinh doanh lân cận như các quán cà phê, nhà hàng và các doanh nghiệp nhỏ khác phục vụ đời sống văn phòng. Trên toàn thành phố New York, hơn 1/3 số doanh nghiệp nhỏ đóng cửa trong thời gian phong tỏa vì đại dịch, các doanh nghiệp này chiếm hơn 50% số việc làm của khu vực tư nhân trong thành phố.

Không chỉ thế, các tòa nhà văn phòng bỏ trống cũng khiến thu nhập từ thuế của chính quyền địa phương bị thu hẹp, đặc biệt là các thành phố dựa vào nguồn thu này để tài trợ cho các dịch vụ công. Hệ thống vận tải hành khách công cộng cũng chịu áp lực, ví dụ số lượng hành khách giảm dự kiến sẽ khiến Cơ quan phụ trách giao thông vận tải của London chứng kiến khoản lỗ 1,5 tỷ bảng Anh (1,98 tỷ USD) vào năm 2024. Cơ quan giao thông đô thị của New York - điều hành tàu điện ngầm của thành phố - dự báo thâm hụt ngân sách 1,4 tỷ USD vào năm 2025 khi chương trình tài trợ liên bang hết hiệu lực.

Các trung tâm tài chính và thương mại đang nghĩ ra nhiều phương án để ứng phó và thích ứng với bối cảnh mới. Một cách tiếp cận phổ biến là đổi mới và tạo thêm sức sống cho các khu vực này. Trung tâm tài chính London đang đề xuất nhiều lễ kỷ niệm văn hóa kéo dài suốt đêm, biến khu vực này thành phố đi bộ vào cuối tuần. Khu trung tâm thương mại Canary Wharf đã mở thêm các quán bar, nhà hàng và du thuyền để thu hút thêm giới trẻ.

Cục Tái phát triển đô thị thuộc Bộ Phát triển quốc gia Singapore cho biết họ có thể cân nhắc kết hợp văn phòng và căn hộ trong các tòa nhà trong khu trung tâm thành phố, bên cạnh việc thiết kế thêm các làn đường dành cho xe đạp và người đi bộ. Ở Mỹ, các tòa nhà chọc trời đang mở cửa cho công chúng đến tham quan đài quan sát mới và triển lãm các tác phẩm nghệ thuật sắp đặt.

Ông Omotayo Okusanya, chuyên gia phân tích của Quỹ đầu tư bất động sản Mizuho Americas, nói: "Có những công việc vẫn cần có không gian văn phòng. Họ không thể làm việc từ xa. Cho nên, tôi nghĩ rằng nhu cầu về không gian văn phòng vẫn sẽ tăng mạnh".

Công ty tư vấn bất động sản, nhà ở và thương mại Knight Frank của Anh thì nhận định, các trung tâm thương mại và tài chính lớn nhất vẫn sẽ tiếp tục thu hút những khoản đầu tư lớn. Các văn phòng ở London được dự báo sẽ nhận được khoảng 81 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài trong vài năm tới.