"Cò đất" và những mánh lới gây sốt

10:30 24/11/2021

Sau rất nhiều lịch hẹn bị hủy ngang vì công việc “cò” đất, cuối cùng Dũng “thổ dân” cũng cho tôi một cuộc gặp. Nét hỉ hả lộ rõ trên mặt sau những thương vụ kiếm được “mớ tướng” nhờ môi giới và đầu tư, mua đi, bán lại cả chục mảnh đất, Dũng đã bật mí những điều cần biết khi “ném tiền xuống đất”. 

Từ ngỡ ngàng, tôi dần hiểu ra nguyên cớ của những vụ “sốt đất” những năm vừa qua, có bàn tay thao túng của những người đứng sau như anh ta. Những độc chiêu tạo “bong bóng” bất động sản không phải là chuyện mới, nhưng nhiều người vẫn chờ đến lượt để trở thành nạn nhân của nó.

Gian kế tạo sóng

 Lấy cớ muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản, lại thêm ông anh uy tín bảo lãnh, nên sau một lúc thuyết phục, Dũng “thổ dân” đã bật mí ít nhiều về góc khuất trong chuyện mua bán đất, để không mắc phải những cái bẫy đang giăng ra chờ các nhà đầu tư “gà mờ”.

a1.jpeg -0
“Cò” dẫn khách đi xem đất.

Dũng kể có khá nhiều độc chiêu “biến đất thành vàng”. Kẻ đứng đằng sau những “trận” sóng gió về giá đất có thể là giới "đầu nậu”, cò đất hay các công ty bất động sản làm ăn bất lương. Thủ đoạn kiếm tiền từ việc “tạo sóng” có thể tóm tắt như sau: đầu tiên họ âm thầm đi mua gom đất nền nông thôn với mức giá rẻ. Sau khi đã nắm trong tay diện tích đất lớn, họ chủ động tung tin đồn về dự án nào đó chuẩn bị được triển khai ở khu vực có đất của mình, hoặc các thông tin về quy hoạch phát triển đô thị liên quan đến vùng đó. Những thông tin “nhạy cảm” này được rỉ tai, hay lan truyền trên mạng xã hội, hoặc thông qua những tay cò mồi… sẽ đánh thẳng vào tâm lý hám lợi của nhiều người. Cho rằng tiềm năng giá đất sẽ biến động theo hướng tăng cao, những người muốn có cơ hội đổi đời, tăng khối lượng tài sản sẽ không ngần ngại bỏ tiền đầu tư mua đất ở vùng đó, đợi giá lên sẽ “quất” đi hòng thu về bộn tiền.

Đứng trước món hời tưởng tượng về giá trị tài sản hình thành trong tương lai, ít ai còn đủ tỉnh táo để “fact check” – (kiểm tra tính xác thực của nguồn tin), mà cũng rất khó kiểm chứng vì thấy những người khác cũng đang sốt sắng săn lùng đất như mình. Điều này càng củng cố niềm tin trong các nhà đầu tư “gà mờ” rằng thông tin mình có được là chính xác. Mặt khác, trong “bộ môn” này thường thì người nhanh chân sẽ thắng. Ai cũng hiểu rằng nếu chần chừ, do dự, hay thận trọng quá mức… sẽ mất đi cơ hội mua được những mảnh đất đẹp, có tính thanh khoản cao. Cuộc chạy đua theo thời gian được thúc đẩy bằng viễn cảnh giàu có trong tương lai đã khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp không còn giữ được bình tĩnh và sự sáng suốt.

a2.jpeg -0
Không ít khoản tiền lớn đã đổ vào những lô đất “chưa biết đến ngày mai”.

Khi đó, số đất được “đầu nậu” găm từ trước sẽ được “hét” với giá trên trời, nhưng vẫn không còn mà bán. Cũng có thể các “đầu nậu” hay dân môi giới, cò đất tiến hành các giao dịch ảo, cho người của mình mua đi bán lại với nhau để mồi bẫy, dẫn dụ các khách hàng nhẹ dạ, cả tin vào mua đất. Chỉ khi chờ mỏi mắt vẫn không có dự án nào được triển khai, “bong bóng” vỡ tan và giá cả trở lại với đúng giá trị thật của đất thì nhà đầu tư mới giật mình nhận ra rằng mình đã bị lừa. Không ít người đã tay trắng, khuynh gia bại sản, nợ nần chồng chất bởi các khoản vay nóng ném xuống đất vì sợ mất cơ hội.

Điều Dũng kể xem ra đã đúng với trường hợp anh Nguyễn Văn Tâm ở khu đô thị Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội. Từng kiếm khá trong vài phi vụ đầu tư “lướt sóng” đất nền ở các huyện phía Tây Hà Nội. Vừa rồi thông qua môi giới, anh Tâm đã “xuống” tiền mua 625m2 đất tại khu vực hồ Đồng Đò (xã Minh Tân, huyện Sóc Sơn). Lý do anh quyết định “múc” mảnh này là vì gần đây trong giới buôn bán đất cát Hà Nội đang lan truyền chủ trương xây dựng "thành phố trong thành phố" tại địa bàn các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn. Chưa biết thực hư thế nào nhưng đã thu hút được khá đông các nhà đầu tư thứ cấp, dân môi giới đổ về các thôn, xóm nơi đây lùng mua đất, khiến giá đất đang “nhảy múa” từng ngày. Chẳng hạn, lô đất ở lẫn đất vườn liền kề mà anh Tâm đã mua ở gần hồ Đồng Đò trước đây chỉ có giá 4-5 triệu đồng/m2, nhưng khi anh hỏi đã được chào với giá 12 triệu đồng/m2.

Tại khu vực xóm Núi (xã Minh Phú, Sóc Sơn) giá đất cũng đã được “thổi” lên khoảng 30% so với cách đây hơn 1 năm. Giá đất tại xã Minh Trí thời điểm đầu và giữa năm 2021 chỉ ở mức 7-8 triệu đồng/m2, nay cũng đã cán mốc 11-12 triệu đồng/m2. “Mua đất xong, vợ chồng tôi dự tính găm ít lâu đợi giá lên nữa rồi “quất”, thu tiền về đầu tư mảnh khác. Nhưng mới đây anh bạn tôi ở UBND huyện Sóc Sơn bảo rằng đến nay huyện vẫn chưa nhận được bất kỳ văn bản nào của cấp trên về cái gọi là “thành phố trong thành phố” như môi giới rỉ tai. Hơn nữa, nhiều nơi ở Sóc Sơn là đất đồi rừng, không được phép làm nhà ở… Rất có thể chúng tôi đã sập bẫy của “cò” nên rất lo, tiền thì cũng phải đi vay mượn, chôn cả xuống đất rồi mà chưa biết khi nào mới “đẩy” đi được” – anh Tâm buồn bã kể.

a3.jpeg -0
Nhiều nhà đầu tư thứ cấp chọn săn lùng đất nền tại vùng nông thôn.

Dũng còn kể có những độc chiêu khác, chẳng hạn trong các kỳ cuộc đấu giá đất, những kẻ thao túng cho người của mình ùn ùn đổ về tham gia đấu giá. Họ sẵn sàng trả giá lô đất vốn chỉ 5-6 trăm triệu lên vài ba tỷ đồng để trúng bằng được đấu giá. Với mức giá này, người địa phương có nhu cầu mua đất thật sự khó có thể mua được. Hệ quả là thông tin giá đất lan truyền khắp chốn cùng quê, một mặt bằng mới về giá đất được thiết lập. Những người có nhu cầu thực nhưng trượt đấu giá vẫn phải tiếp tục đi tìm mua đất ở khu vực lân cận có giá rao bán thấp hơn.

Họ đâu biết rằng số lô đất bán rẻ hơn ấy đã được các “đầu nậu” giới đầu cơ gom từ trước, rồi đi đấu giá để đẩy giá đất của cả khu vực lên rồi mới bán. Đây là bài toán rất “cao tay”, tính ra, nếu chấp nhận mua vào một mảnh giá cao qua đấu giá, nhưng lại bán được vài chục mảnh khác với giá cao được gom từ đất giá rẻ trước đó thì vẫn lãi to. Có khi nhóm đấu giá trúng xong thì bỏ luôn cả cọc, không quay lại thanh toán nốt số tiền lô đất đã mua qua đấu giá. Bỏ đi số tiền cọc từ 50 – 200 triệu không ăn nhằm gì so với số tiền lãi bán đất nơi khác. Thời gian qua một số địa phương đã phải ban hành quyết định thu hồi đất do hết thời hạn mà người trúng không nộp tiền, là do các hoạt động đấu giá ảo như vậy. Hậu quả là người dân địa phương phải mua đất với giá quá cao so với giá trị thật, còn các nhóm thao túng giá đất vẫn cứ “bổn cũ soạn lại”, dùng đúng một chiêu mà ăn dày, lãi đậm.

Tìm hiểu về sự việc nhà đầu tư “bỏ cọc”, Thắng - anh bạn tôi làm việc UBND tỉnh Thanh Hóa kể thời gian vừa qua một số huyện của tỉnh này đã quyết định hủy bỏ  nhiều kết quả đấu giá đất. Chẳng hạn, UBND huyện Hoằng Hóa đã huỷ kết quả trúng đấu giá đất đối với 50 lô đất trên địa bàn 2 xã Hoằng Thành và Hoằng Đồng, do nhà đầu tư không nộp tiền trúng đấu giá đất đúng hạn theo quy định. Huyện Quảng Xương cũng đã hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với 35 lô đất, lý do vì nhà đầu tư không nộp đủ số tiền trúng đấu giá theo quy định. Huyện Thọ Xuân cũng huỷ kết quả đấu giá 46 lô đất tại khu dân cư Đông Vũng Cao, thôn Bột Thương, xã Xuân Sinh vì nhà đầu tư trúng đấu giá không nộp tiền và thực hiện các thủ tục theo quy định. Điều đáng ngờ ở chỗ, tuy mặt bằng này là đất quê, với giá khởi điểm mỗi lô chỉ 250 triệu đồng, nhưng kết quả trúng đấu giá đều ở mức từ 1 tỷ đồng đến 1,4 tỷ đồng mỗi lô.

Ngăn chặn sốt ảo

Nhận xét về tác động của những cơn “sốt đất” ảo đối với đời sống dân sinh và tình hình an ninh trật tự, Trung tá Đào Hồng Thái – (Phòng An ninh kinh tế, Công an TP Hà Nội) cho biết trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản đã lặp đi, lặp lại nhiều đợt sốt đất, mà phần nhiều là “sốt ảo” khi giá cả được đẩy lên quá cao so với giá trị thật của đất, dưới tác động của một số tổ chức, cá nhân. Hậu quả là tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, gây nên tình trạng "bong bóng" và một khi "bong bóng" vỡ sẽ gây thiệt hại rất lớn.

a4.jpeg -0
Quang cảnh một phiên đấu giá đất.

Trong những đợt "sốt" ảo, người nào tham gia sớm và rút ngay khỏi thị trường thì có lãi, còn ai tham gia muộn và chưa kịp rút ra khỏi thị trường thì khả năng đổ vỡ, lâm nợ, thậm chí là phá sản... là rất cao. Mặt khác, “sốt đất” còn làm mất cơ hội có nhà ở của nhiều người lao động có thu nhập thấp, ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự quản lý kinh tế. Một trong số những nguyên nhân của tình trạng này là tình trạng không minh bạch về các thông tin liên quan đến thị trường bất động sản.

Nhà đầu tư rất khó kiểm chứng đúng sai với những thông tin không chính thức lan truyền trong xã hội. Các cơ quan chức năng dường như không có những can thiệp cần thiết để minh định thông tin, định hướng dư luận, nhường lại “sân khấu” cho tin đồn. Thứ nữa là cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, chưa có cơ chế quản lý và xử lý khi họ tự ý đẩy giá đất lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường bất động sản. Trong khi tại Anh hay Hong Kong, các nhà môi giới tư nhân phải có bằng cấp, chứng chỉ mới đủ điều kiện để hoạt động trong lĩnh vực này.

Để ngăn ngừa các cơn sốt đất ảo, theo Trung tá Thái thì cơ quan chức năng cần tăng cường công tác quản lý, giám sát và thanh tra, kiểm tra để kịp thời nắm bắt thông tin nhằm ngăn chặn, xử lý nghiêm các trường hợp tung tin, đồn thổi, quảng cáo thất thiệt để lợi dụng trục lợi, gây bất ổn cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng xấu đến đời sống dân sinh và tình hình an ninh trật tự xã hội địa phương. Bên cạnh đó, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý theo hướng người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ, thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.

“Đối với người dân, để không trở thành nạn nhân của những kẻ bất lương đứng sau các đợt sốt đất, thì nên nghĩ đến rủi ro, thách thức chứ không chỉ có cơ hội. Khi tham gia vào thị trường bất động sản, cần trang bị cho mình những kiến thức cần thiết, nắm được những chiêu trò, thủ đoạn can thiệp vào giá đất. Không nên đầu tư tuỳ hứng hay chạy theo số đông, vì rất dễ gặp rủi ro, đặc biệt là lúc thị trường đang lên cơn "sốt”. Trước khi “xuống tiền”, nhất thiết phải tìm hiểu, đối chiếu, kiểm chứng thật kỹ các thông tin liên quan từ nhiều nguồn khác nhau, để có được những nhận định đúng về diễn biến của thị trường, đề phòng bị lừa gạt” - Trung tá Thái cho biết.

Đào Trung Hiếu