Cảnh giác với chiêu “lùa gà”, tạo sóng ảo của “cò đất”

Tạo sóng ảo sốt đất gần cao tốc

Những ngày gần đây, người dân xã Toàn Lưu, tỉnh Hà Tĩnh rất đỗi ngạc nhiên khi mỗi ngày, có hàng trăm xe ô tô trên cao tốc Bắc - Nam hướng Bãi Vọt - Hàm Nghi nối đuôi nhau ùn ùn xuống nút giao cao tốc với đường Tỉnh 550 ở địa phận xã Toàn Lưu, tỏa về các thôn Vĩnh Cát, Ngọc Hà để giao dịch bất động sản.

Điều đáng nói, khu vực này cách xa trung tâm tỉnh lỵ Hà Tĩnh khoảng 15km, song lấy lý do nằm sát nút giao với đường bộ cao tốc Bắc - Nam và sắp tới là hành lang đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam, hàng trăm “cò đất” đã từ tỉnh Nghệ An và khu vực Hà Tĩnh đổ xô đến để mua bán, giao dịch đất nền khiến tình hình ANTT trên địa bàn trong những ngày qua đã có những xáo trộn nhất định. Trong vai một khách hàng có nhu cầu mua đất ở tại xã Toàn Lưu, chúng tôi đã tiếp cận nhóm “cò đất” đang tụm năm tụm bảy ở một quán nước ven đường tại thôn Vĩnh Cát. Khi biết có người muốn mua đất, lập tức những “cò” này xúm lại, sốt sắng dẫn chúng tôi đến một khu đất đã được san phẳng, chia khoảng 9-10 lô san sát nhau. Một người môi giới cho biết, các lô đất này đã được chính quyền đồng ý cấp chứng nhận đầu tư, mỗi lô như vậy có diện tích xấp xỉ 150 mét vuông, giá thị trường thời điểm này là 1,6 tỷ đồng/lô.

Khi chúng tôi ngỏ ý muốn mua nhiều lô gộp lại để làm trang trại vườn rừng, người này ngay lập tức dẫn đến một vị trí xa khu dân cư hơn, nằm sát với đất rừng sản xuất (trồng keo) của người dân, cũng được san phẳng và phân lô. Khu này nằm ở thôn Ngọc Hà, xã Toàn Lưu, hạ tầng khang trang hơn khi có hẳn đường bê tông và đường điện chiếu sáng, giống hệt mô hình của đất dự án khu đô thị thu nhỏ. Tại vị trí này, giá có mềm hơn, chỉ từ 1,3 - 1,5 tỷ đồng/lô/140m2. Liên tiếp những ngày sau đó, “cò đất” này đã gọi điện thúc giục chúng tôi nhanh chóng “xuống tay”, chốt giá vì có người đã trả giá cao hơn, chênh lệch lên đến 200 triệu đồng/lô, nhưng vì giữ chữ tín với khách hàng đã quan tâm trước nên không bán?!

Bà Trần Thị Thảo, một người dân thôn Vĩnh Cát cho biết, tình trạng “sốt đất” đã kéo dài nhiều tháng nay. Cách đây khoảng nửa năm, bà đã cắt một phần đất rừng sản xuất, diện tích khoảng 900m2 để bán với giá 600 triệu đồng, nhưng đến nay mảnh đất này đã qua nhiều lần trao tay, được chia nhiều lô, mỗi lô đang được rao bán trên dưới 1 tỷ đồng. “Thực chất những người mua đi bán lại này đều là dân buôn bán bất động sản từ Nghệ An vào để khuấy động thị trường chứ mảnh đất đó chỉ là đất rừng, muốn làm nhà ở phải chuyển đổi”, bà Thảo cho biết thêm.

Ông Trần Bá Hoành, Phó Chủ tịch UBND xã Toàn Lưu cho biết, tình trạng người dân từ khắp nơi đổ xô về địa bàn xã để làm giá đất đai xuất phát từ việc, cuối tháng 8/2025 vừa qua, UBND tỉnh Hà Tĩnh đã tổ chức công bố quyết định về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp phía Tây thành phố Hà Tĩnh (nay thuộc xã Toàn Lưu), tỷ lệ 1/2.000, với quy mô 198,66 ha. Nắm bắt được điều này, trước đó đã xảy ra tình trạng gom nhiều thửa đất liền kề rồi san gạt, phân lô để mục đích bán nền. Lực lượng Công an đã chấn chỉnh, xử phạt vi phạm hành chính nhiều trường hợp liên quan đến san gạt, khai thác đất để san lấp mặt bằng trái phép.

Cho rằng đất vùng ven khu công nghiệp, và đặc biệt là giáp ranh với các tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc -Nam sắp triển khai xây dựng, gần với nút giao cao tốc Bắc -Nam, nhiều tổ chức, cá nhân đã gom đất, thổi giá khi đưa ra nhiều thuận lợi về giao thông hoặc kinh doanh là không có cơ sở. Theo các chuyên gia bất động sản, thực tế đã chứng minh vị trí đất ở hay kinh doanh càng gần với quy hoạch đường cao tốc càng nhiều bất lợi về giao thông, hạ tầng, tiếng ồn động cơ và thậm chí là tiềm ẩn nguy cơ tai nạn giao thông.

Cần siết chặt quản lý

Cũng tại Hà Tĩnh, chuyện “cò đất” náo loạn các vùng quê để tạo đợt sóng mới về đất cũng không phải lần đầu tiên xảy ra. Trước đó, vào năm 2020 tại xã Việt Xuyên, huyện Thạch Hà (cũ), khi Hà Tĩnh vừa công bố quy hoạch Khu công nghiệp VSIP, “cò đất” cũng đã kéo về làm náo động cả làng quê nghèo. Kết quả là sau 5 năm, khi dự án đang triển khai xây dựng, các lô đất tiền tỷ trao tay nhau trước đó hiện vẫn đang là các bãi đất hoang hóa, giá rớt thê thảm.

Tương tự, tại khu du lịch Thiên Cầm thời điểm quy hoạch sân golf Cẩm Dương hay tại Khu kinh tế Vũng Áng khi quy hoạch nhà máy sản xuất ô tô của Vinfast, “cò đất” từ Nghệ An vào, Quảng Trị ra cũng làm náo loạn thị trường bất động sản. Nhưng rồi cơn “sóng đất” ảo đi qua, các vị trí này vẫn bỏ hoang, hệ lụy không chỉ làm nhiễu loạn thị trường địa ốc, mà không ít gia đình tan nát, nhiều “cò đất” là cán bộ ngân hàng, công chức điêu đứng vì ôm đất, đầu cơ để trục lợi nhưng nhanh chóng bị vỡ mộng dẫn đến bể nợ, thậm chí có người phải tìm cách kết thúc cuộc đời trong bi kịch.

Tại Nghệ An, trung tuần tháng 6/2025 ngay khi chủ đầu tư tổ chức lễ khởi công dự án khu đô thị Eurowindow Sport Garden thì chỉ ít ngày sau đó, trên nhiều nền tảng mạng xã hội của một đơn vị được cho là phân phối hạng mục dự án chung cư, đã livestream cảnh đơn vị này mở bán, hàng trăm khách hàng tranh giành nhau mua với từng bước giá, mô hình mở bán giống hệt một buổi đấu giá. Tuy nhiên, ngay sau đó, rất nhanh chóng cộng đồng mạng xã “bóc phốt” đó chỉ là chiêu trò tạo scandal của nhân viên sale bất động sản để “lùa gà” là những khách hàng có nhu cầu thực sự. Tương tự, tại nhiều buổi đấu giá đất xen kẹt, đất ở trong các khu dân cư trên địa bàn các tỉnh Nghệ An, Hà Tĩnh gần đây, có rất đông khách hàng đến từ các địa phương ngoại tỉnh, tham gia trả giá cao ngất ngưởng.

Đơn cử, hồi tháng 5/2025 TP Hà Tĩnh (cũ) tổ chức đấu giá các lô đất ở tại hạ tầng khu dân cư TDP2, phường Bắc Hà (nay là phường Thành Sen), các lô đất có giá khởi điểm từ 6 - 11 tỷ đồng nhưng đã tăng từ 10 - 15 bước giá, đẩy giá trúng từ 10 - 16 tỷ đồng/lô, vượt khởi điểm từ 5-6 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi công bố trúng đấu giá (cũng như danh sách các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá) thì phần lớn là sale đất, người ngoại tỉnh, đăng ký tham gia đấu cùng lúc nhiều lô đất. Có cá nhân trúng đến 5/19 lô nhưng không có nhu cầu để xây dựng nhà ở lâu dài mà chủ yếu là để bán trao tay hoặc sử dụng vào mục đích khác. Vấn đề này dẫn đến bất cập là người dân có nhu cầu thực sự về đất ở thì gần như không có cơ hội để tiếp cận, sở hữu đất để xây dựng nhà ở mà phần lớn đất ở đều rơi vào tay của các cá nhân, tổ chức lũng đoạn về bất động sản.

Để xảy ra và tái diễn tình trạng nói trên, một phần do sự buông lỏng quản lý từ ngành chức năng và chính quyền địa phương. Trong đó, không ít dự án dù chưa được phép mở bán, chưa đầu tư hạ tầng theo quy định nhưng chủ đầu tư đã móc nối với các sàn giao dịch bất động sản để mở bán dưới dạng góp vốn nhà ở hình thành trong tương lai, thực chất là huy động vốn trái phép. Trong khi đó, tại nhiều địa phương xảy ra tình trạng buông lỏng quản lý để nhiều cá nhân, tổ chức mua gom, gộp nhiều thửa đất sau đó núp bóng hiến đất mở đường để phân lô, bán nền. Tình trạng này không chỉ tiếp tay cho “cò đất” lộng hành, trục lợi, thậm chí lừa đảo người dân có nhu cầu thực sự, mà còn phá vỡ quy hoạch sử dụng đất của địa phương trong tiến trình đô thị hóa, hoặc xây dựng nông thôn mới.

Chuyên gia bất động sản khuyến cáo, người dân -nhất là những người có nhu cầu chính đáng về đất ở để an cư, cần tỉnh táo trước những đợt tạo “sóng ảo” về đất đai của một bộ phận môi giới bất động sản để tránh bị sập bẫy lừa. Khi có nhu cầu về đất ở, người dân cần đến chính quyền nơi gần nhất để tham khảo về quy hoạch, để từ đó có những lựa chọn hợp lý và sáng suốt nhất.